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1. 有执照全职专业房地产经纪人 Licensed Professional Real Estate Agent
加州法律对于房地产买卖法规复杂严谨，所以房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需要提供市场分析与房源，协助客户运用资金，顺利买房。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需支付经纪人任何费用。

美国买房


2. 经纪人全程陪同看房 Property Tour
经纪人会根据买家的要求与预算，帮买家选择合适的房源，并且陪同看房，直到买家选中满意的房子为止。

3. 签订买房合约书 Make Offer
选定目标后，买方经纪将对该房产做全面的市场分析，详细的解释合约，提供合理的市场价给买主参考，协助买主签署合约。 买家必须提供购屋资金证明，一般卖方只接受美国境内的银行资金证明。如果贷款的话，需要附上合格的贷款预批信。

4. 进入过户交易过程  Open Escrow
加州的房屋买卖需要通过第三方公证托管公司Escrow Company来完成，以保证买卖双方的利益。
正式购房合约与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证托管公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由公证托管公司主持进行相关产权转移，税务支付，文件签署, 资金交割，交易法规的执行等。

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5. 房屋检查 Home Inspection
在进入买房转户过程后，买方自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行一个全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国，卖家有权选择维修或不维修，买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。

6. 申请贷款 Apply Loan
如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入买房转户过程后，一般需要30-45天 （vs. 现款买房12-15天）。买家必须依照银行要求，尽快提供所需要的文件，配合银行的流程，才可以在有效的时间内取得银行的贷款的最后批准。

需要贷款的客人，银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价Appraisal。如果估价比成交价格低，买主可以有三种选项: (1)当房市抢手，卖家不愿降价时，由买家自行补足贷款不足的差额  (2) 与卖方协商成交价，达到银行评估结果 (3) 买主中止交易
现金买家也可以自行请有执照的估价公司来评估房价，作为参考。
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7. 审阅房屋相关文件 Review Seller's disclosures
美国加州房地产法规非常保护买方权益，当房屋进入买房转户过程后，卖方必需提供多份的房屋相关报告给买家。有产权报告，白蚁报告，在地自然灾害报告，周围环境报告等。这些都可以帮助买主了解屋况。

8. 白蚁检查 Termite Inspection
加州的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告，如果需要清除白蚁，通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。

9. 取消购房附带条款 Contingency Removal
在美国为保护买家权益，经纪人通常会协助客人在合约中拟定三个附带条件，作为最后买房的缓冲，但是卖主有权接受或不接受。如果卖主同意，一般在合约中会注明在17/21天内去检视以下三个问题，如果17/21天内买主觉得以下有任何一个问题都无法获得满意的解决，买主可以终止交易，拿回订金。这三个附带条款如下

1) House inspection contingency: 进入买房转户过程后的17天内 发现房屋有任何问题，买家有权拿回定金, 取消合约, 全身而退。
2) Appraisal contingency: 进入买房转户过程后的17天内，如果估价报告不理想，买家有权拿回全部定金, 取消合约,全身而退。
3) 从进入转户过程的21天内，如果买房贷款无法得到银行批准，买家可以有权拿回定金, 取消合约,全身而退。

一旦过了17/21天买房缓冲期，买主觉得没有任何问题，并且签署同意取消这三个购房附带条款，房屋即将进入过户的最后阶段。如这时买主反悔，订金可能拿不回来，也可能牵涉到其他违约责任。

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10. 房屋的最后检查 Final Walk Through
在房屋最后完成交易前5天内将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查，孰悉门锁和家电使用方式，并且确认维修项目的完成，但是此一检查并不构成取消买房的借口，买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。

11.购买房屋保险 Home Insurance
美国法规规定，如果房屋有贷款，屋主必须买房屋保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，一般一年的保费在$500-$1200.

12. 最后成交 Close Escrow
如果有贷款，银行大约需要三周时间正式批准贷款。买家这时会被通知去公证交易公司签署贷款文件，电汇缴付余额。产权公司会去当地郡政府完成房屋产权过户手续。买卖双方交接钥匙，房屋交易正式结束。

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