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预缴税是什么?外国人在美国卖房,一定要了解
发布时间:2021/03/04 文章来源:网络
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导读:美国报税原则是挣钱需缴税(pay-as-you-earn)原则,也就是说,无论是美国税务居民,还是外国人,在出售在美国境内的房产时,增值部分都需
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美国报税原则是“挣钱需缴税(pay-as-you-earn)”原则,也就是说,无论是美国税务居民,还是外国人,在出售在美国境内的房产时,增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人,卖房时资本利得(净增值)部分缴税的规则有所不同。


外国人在美国购买房地产进行投资的非常多,也有不少外国投资者房产增值显著,打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA),外国人出售美国房地产,在过户的时候,买方(通常委托过户公司)要代扣代缴所得税 (Withholding Tax),金额为:联邦预缴税15%,加州预缴税3.33%,总共预缴卖价的18.33%。
如果合理规划卖房的支出部分,有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回,但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划,那么,向美国国税局要回多扣缴的预缴税将会是一个无限期的漫长过程,更有甚者,可能一分钱都无法退回。

一般来说,退税的方法有两种:
第一,在过户的第二年年初,填报1040NR税收申报表,申请退税。
第二,在过户之前或者过户当天,填报Form 8288b ( Withholding Certificate) 申请在过户后90天之内退税。 
在过户的第二年年初,填报1040NR税收申报表,申请退税。

用此种方法申请退税时,需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢?过户公司在过户后,会把Form 8288/8288a 寄给IRS。

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如果Form 8288/8288a信息完整,美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。但是,如果8288a信息缺失,比如没有外国人个人税号 (ITIN),IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。所以,我们建议,外国人在持有美国房产进行出租时,就申请外国人个人税号 (ITIN),并且报税。如果卖房时候还没有税号,应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后,立即通知IRS负责8288a的部门。(当然,没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a,只要近期内申请到税号就可以了)。

在过户之前或者过户当天,填报Form8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税

这种办法比较快捷,大大缩短了获得退税的时间。举例来说,某外国卖家在2018年一月出售美国房地产,如果不填报Form 8288b ( Withholding Certificate),那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表,申请退税,然后等待两个月左右获得退税。



如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate),在2018年四月就可以得到退税, 大大缩短了等待退税的时间。但是,如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate),卖主需要有税号或者在填报同时申请税号,获得税号后,立即通知IRS负责8288b的部门。否则,IRS将对Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批准。

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