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外国人在美出售房产需缴纳的预扣税

发布时间：2018/11/16　文章来源：网络

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导读：规定外国人出售在美国投资房地产时，若超过30万美元，必须预扣缴所得税。

外国人在美出售30万美元以上美国房产，需缴纳的预扣税，从今年的2月16日起已调涨至15％，这里所指的「外国人」不包括绿卡持有者，且100万以下自住房屋仍则维持原预扣税10％，而15％的预扣税是指卖房成交价的15％，而不是所赚金额。

美国于1980年通过「外国人投资房地产税法」 （Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA），规定外国人出售在美国投资房地产时，若超过30万美元，必须预扣缴所得税，目的是为了防止外国卖家卖房后一走了之，不缴纳资本利得税，预扣费用包括国税局要求的15％以及加州政府要求的3.33％，共18.33％。

产权转让后的20天内，公证公司必须将扣缴税金交给国税局。国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。

出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。

外国投资人也可在买卖产权转让完成前，用前一年的报税纪录，申请提早退还扣缴税金。但在国税局处理并签发扣缴证明（Withholding Certificate）前，公证公司仍须扣缴15%税金。但有了扣缴证明，隔年仍必须报税。

税务部门预扣这笔税金的目的是因为：房主并不是房屋成交之后立刻缴付资本利得税（即卖房所赚的部分），而是在第二年报税的时候才进行计算和缴付，因此为了防止外国人在房屋买卖之后一走了之，不进行报税，才出台该法案。

外国人出售美国房产与本地人一样需缴资本利得税

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。

外国人出售美国房产与本地人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。与本地人不同的是，外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。

具体的操作办法是：外国人外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临1万美元的罚款。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

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发布时间：2018/11/16

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