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近两年美国房价升高，有越来越多的客人选择卖房，而在年度报税时，是否能享受1031条例-同类财产交换？美国税法1031条例-同类财产交换

01什么是Like-kind Exchange？‍‍

Like-kind Exchange，又称 Section 1031 Exchange，是一种延迟缴纳处置不动产产生的资本利得税的交易形式，当您将用于商业用途或投资性质而持有的不动产交换为相同类型的其它不动产时，可以考虑Like-kind Exchange。

2做 Like-kind Exchange 有什么税务优惠？‍

根据IRC第1031条，IRS允许通过Like-kind Exchange的交易形式，处置资产和收购另一项类似资产，不会因出售第一项资产而产生资本利得税。因此，当您处置一处房产是为了获得现金去投资另一处房产时，Like-kind Exchange可以帮您争取到更多的现金流，也就是说，IRS允许您先拿着本应用来缴纳资本利得税的现金去继续做投资房地产挣钱。

注意

01如果作为置换交易的一部分，您还收到不同于置换资产类型的财产或金钱，那么处置旧资产所产生的资本利得里，等同于置换过程中收到的其它类型资产的价值，没办法享受递延资本利得税的优惠。

例如：置换过程中，您置换旧房产产生10万的资本利得，因为置换新房产的成本没有旧房产目前的市值高，您收到2万现金没用上，那么您需要为2万的资本利得上税。

建议：置换的新资产市场价值是大于旧资产的。‍

02如果置换过程中，您将处置旧房产所得用作其它用途，而不是hold在中介那里用来购置新房产，那么处置旧资产所产生的资本利得里，等同于您拿出来自己使用的资产价值，没办法享受递延资本利得税的优惠。

例如：置换过程中，您置换旧房产产生10万的资本利得，您因为现金周转不过来，拿出来2万交学费了，那么您需要为2万的资本利得上税。

建议：置换旧资产所得全放在中介用于购置新资产。‍

03什么资产符合做Like-kind Exchange的条件？

置换交易中的新旧资产必须都是用于商业用于或投资性质。换言之，私人使用性质的不动产不可以做Like-kind Exchange，例如自住房，度假屋等。www.meifang8.com

置换交易中的新旧资产必须有相同性质或特征（nature or character）。一般来说，不动产通常算作同类型资产，无论它们的状态如何。例如：您可以将多户住宅（Multi-family Residence）置换为一栋商业办公楼（Commercial Building）。

04如何实施Like-kind Exchange？

时间限制

45天：从出售旧资产之日起，您有 45 天的时间来锁定用来置换的新资产。 置换的新资产的相关信息，例如其地址，资产性质等，必须有书面证明，由您签名并交付给参与置换的人，例如合格的中介。

180天：必须在出售旧资产后的 180 天内完成新资产的购置。 购置的新资产必须与上述 45 天期限内确定的资产基本相同。

中介：找到一位合格且靠谱的中介协助您完成Like-kind Exchange。

05做完Like-kind Exchange，如何报税？

使用Form 8824 申报 Like-kind Exchange。Like-kind Exchange的申报涉及到 realized gain，recognized gain，new property basis的计算，建议找一位会计师协助您申报。

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