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美国买房不顺利,这些合同条款让你免去定金损失!
发布时间:2022/11/09 文章来源:
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导读:在美国买房,签合同后都要先交定金,一般是房款的3%。如果因为一些原因需要取消成交,定金可能会打水漂。不过美国买房的合里有几个Contigen
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在美国买房,签合同后都要先交定金,一般是房款的3%。如果因为一些原因需要取消成交,定金可能会打水漂。不过美国买房的合里有几个Contigency条款可以让我们免除这种损失定金的风险。值得注意的是,买家签署买房合同时,即使常见的Contigency条款也并不是固定存在合同里,它是双方协商,即可以加在合同里,也可以不加。


对于买家来说,如果不加,那么出了问题,比如贷款没贷下来,房子检查出大问题维修费巨贵,特殊原因不想买了等等,买家退出交易定金大概率拿不回来,但是如果合同有相应的Contigency条款,买家就可以无偿中止合同,拿回定金。接下来就来看看,哪些Contigency可以保护买家吧。

1.APPRAISAL CONTINGENCY如果银行或房贷公司给房屋的估价(appraisal)低于成交价格,可能导致贷款额度降低。比如,一套100万的房子,原本预计首付20%、贷款80万,结果银行给房子的估价只有90万,那么就只能贷72万,比预计的贷款少了8万。出现这种情况,买卖双方可以协商降低成交价格,或者买家可以另外筹措8万现金来补齐缺口。如果双方无法达成一致,买家可以选择中止合同,并且不构成违约、可以拿回自己的定金(earnest money)。

2.FINANCING/MORTGAGE CONTINGENCY这条和上条类似又有不同。贷款买房的买家,签订购房合同后,要一定时间内把贷款办理成功。但如果买家申请贷款失败或者因自身问题贷款数额低于所需,有了这项附加条款,买家也可以无责任中止合同。若是合同中没有这项条款,虽然会让offer更具竞争力,但贷款不成功,就会让买家损失定金。

3.INSPECTION CONTINGENCY这是非常重要的合同附加条款。在美国买房,过户前一般都会做房屋检查(home inspection)。若发现问题,买家可以要求卖家修复或降价等方式补偿。如果双方无法达成一致,有了Inspection Contingency这项条款,买家就可以无责任中止合同。美国买房大家通常都会做 inspection,但也有少数例外情形,比如有些房子已经很老很破,卖的实际上是那块地,或者卖家因为有急用、价格已经定的十分低,不愿意再花额外的时间、精力、或金钱来修葺,那么可能在 listing 中明确表示 “sold as-is”,意思就是原样出售,房东不会修葺任何东西。如果是抢手的房子,买家为了表达诚意可能会放弃 Inspection Contingency,让自己的 offer 更有竞争力。但是放弃房屋检查存在风险,还是建议做房屋检查。

4.COST OF REPAIR CONTINGENCY这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房,Inspection 多少会发现一些问题,如果维修预估的费用高于某个数字(比如房价的2%、或高于 $50K),买家可以无责任中止合同。

5.HOUSE SALE CONTINGENCY如果你并不是第一次买房,而是想卖掉现在的房子,然后才有钱买新房,并且二者必须同时进行,那么你可以和卖家协商,在 offer 中增加这个条款。如果在约定日期之前自己的房子没卖出去,你可以无责任中止买房合同。对于卖家来说,这当然是件很麻烦的事情,如果房市火热、是卖方市场、卖家手里有其他好的 offer,很可能不会接受这样的安排。
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6.HOA/CONDO DOCUMENT CONTINGENCY公寓和联排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或类似的管理机构,有些统一规划的 single house community 也有 HOA。签订合同之后,卖家需要向买家提供相关的文件(HOA Document/Bylaw)。买家看了这些文件之后可以选择是否中止合同。这一点对于公寓交易来说较为常见:就算房子本身很好,但是整栋公寓的财务状况不佳或管理不善,比如说维修预算入不敷出,预计未来 HOA 费用可能会大涨,那么买家大可中止合同。

7.ATTORNEY APPROVAL CONTINGENCY买家选择由律师检阅房产相关文件,如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw,如律师觉得有问题、不同意交易,那么买家可中止合同。

8.APPROVAL/COMPLIANCE/SURVEYCONTINGENCY某些房子(如 Co-Ops 公寓)的交易可能需要第三方批准(如公寓管委会);如果买家置业有特殊的用途(如用于经商)、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling,买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA/Bylaw 及该区域的 zoning,没有违法或违规,才能继续交易,这些都可以作为 Contingency。

9.INSURANCE CONTINGENCY如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域,买家需要确保该房屋可以买保险。如果买不到房屋保险,合同中有这条附加条款,买家也可以无责任中止交易,拿回定金。

以上便是购房合同中,一些常见的可以保护买家的附加条款内容。



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