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美国房地产权保障制度详解（下）

发布时间：2019/10/10　文章来源：网络

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导读：房地产登记房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家,房地产登记的目的一是确权,二是公示,房地产登记是产权生效的充

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房地产登记
房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家,房地产登记的目的一是确权,二是公示,房地产登记是产权生效的充分和必要条件。

美国买房

在实行契约登记的制度的国家,房地产登记的目的主要是公示,并通过公示确定和保障优先权。

美国房地产登记实行契约登记制度,法律要求,凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等,都要登记。经登记的房地产权不一定成立,登记行为也不保障业主的产权,但经登记的房地产具有优先权。

房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明,同时交纳登记费。一般情况下,登记费是按登记的文件页数收费的,如纽约州,登记费以17美元为基本费，每增加一页纸增加5美元,但每项登记收费最低不少于27美元。

房地产登记一般由买方(或贷款方)的代理律师或产权保险公司或交割托理机构代理。

产权交割
房地产交易不同于一般的商品交换,一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的,而房地产作为一种特殊商品,交易的实质是产权交易,房地产交易完成的标志是产权转移。

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房地产价值量大,买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情,为了保障买卖双方的合法权益,房地产交易要通过一个正式的交割程序,通过交割程序,双方在合同、文件上正式签字,转让方将产权转移给受让方,受让方将购房价款付给转让方。
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在交割开始之前,有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括:买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。

房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种：

在纽约等美国东部地区,房地产交割的做法是,有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点(交割地点可以是产权保险公司办公室,买卖某方的代理律师办公室等),双方交换资料,代理律师进行最后的审查,然后双方在各种文件上签字,签订契约,转移产权,买方付清款项(或首期款)和各种费用,或完成抵押贷款程序。然后,买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。

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在美国西部地区,如加利福尼亚州等,房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构(escrow),由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。

托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。

在交割开始时,按照预先拟定的交割指引,以托管机构为中人,卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人,买方将购房款项也交给托管人,托管机构审查核实文件资料和款项后,双方签订文件和契约,然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记,将款项按交割结算表付给有关各方,完成交割。

如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”( Real Estate Settlement Procedures Act- RESPA)规定的程序进行,要填写美国联邦住房与城市发展部制定的“规范化交割结算表HUD I”。

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总之,房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序,也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此,买卖双方都非常慎重,代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索,确保万无一失。

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