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美国房产投资的两种情况：现金与贷款的差异

发布时间：2018/04/28　文章来源：

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导读：

美国房产
今天小编要和大家分享下投资美国房产。这个可以分为两种情况，一种是用现金买房，第二种是通过贷款买房。今天，为大家逐一、具体地分析一下这两种情况各自的租金回报率如何计算。

01、现金买房的租金回报率

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率= 每年净房租收入÷ 购房总价× 100%

首先计算购房总价。可以用房屋的标价。整体来说，美国房屋交易最终价格为标价的98%。

每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入，可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如，我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。

小技巧：通过大数据分析，提供每套房产的租金预估。可以做为参考。当然，你的经纪人也是好帮手。经纪人了解本地社区，会对房产出租价格有自己的判断。

房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。

房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候，应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。

根据经验，一般的房屋租赁合同期为一年，到期可续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年；平均的空置时间可以估计为一个月；因此，空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，你就可以将空置期有效地降下来。

俗话说得好，没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。应当比较周围的、同等条件的、已出租的房屋的价格，然后找到出现频率最高的那个价格，再以这个数字，或者是比这个数字稍低一些的价格作为你的参照价格。

美国买房
房屋快点地租出去，可以缩短空置期。相反，如果你定了过高的房租价格，那麽非常可能少有人来问津，你的房屋将可能空置更长的一段时间。最後，综合下来算一笔账，前者的收益要高於后者。

设定合理的房租价格，选择适合的租户，对於房屋的出租收益的保障，非常的重要。

如果你选择聘用专业的租赁经纪人帮您租赁，那么你可以大大地节省您的精力与时间。美国有专业的房屋出租管理公司，可以帮助您选择到条件比较好的租客，负责房屋的维护与修缮，收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以，即使人不在美国，也不需要担心房屋的出租管理。

根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同，所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如，独栋别墅一般没有社区费，但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。

另外，房产税的税率在美国每一个州是不一样的，从1%到3%不等。所以你在投资之前，应该先确定目标房屋的税率。房产税的数额，可以从房产网站上的房源详情页获得。也可以与你的经纪人联系获取。

02、贷款买房的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与现金购买是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率= 每年净收入÷ 自付额× 100%

每年净收入= 年租金收入- 持有房屋的费用以及出租衍生相关的支出- 年固定还款额

其中，自付额（头款）为购房总价减去银行贷款。

关于持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出，我们在第一部分里已经讲过，在这里就不重复了。

下面我们选取一个案例来分析，看如何计算租金投资回报率：

一栋2006年建造的334平米的独立屋,购买价格为$36 万, 自付额(30%) 为$108000，贷款额为$252000（30年分期固定摊还，利率4%，贷款月付$1,203），月租金为$2400。

年租金收入 = 2400 × 12 = $28800

持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出包括：

a) 房地产税：购房总价× 1.2% = $4320

b) 房屋保险： $815（各房屋因地点、新旧、参保项目的不同, 保费也可能不同）

c) 社区费：无

d) 维修费：预计$300

e) 空置期的分摊：半个月的租金，即$1200

f) 出租佣金：年租金x 8%= $2304

持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出总计 = $8939

年固定还款额 = $1,203 × 12= $14436

贷款买房净收入= $28800 - $8939 - $14436 = $5425

现金买房净收入 = $28800 - $8939 = $19861

贷款买房租金回报率 = $5425 ÷ $108000 = 5%

现金买房租金回报率 = $19861 ÷ $360000 = 5.5%

美国房产
可以发现，贷款买房和现金买房的租金回报率差异不大。贷款买房需要的首付资金成本低，如果是投资房，通过贷款杠杆可以用更少的资金购买更多的房产。另外，贷款的利率部分可以用来抵税。

在美国，如果净的租金回报率在5%以上，那麽就可以看作是值得投资的房产了

发布时间：2018/04/28

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