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美国房产持有手册

发布时间：2019/06/20　文章来源：网络

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导读：美国房产持有手册

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1)在美国买房需要提供哪些文件？
现金买主需要准备的文件
•有效的护照和签证
•准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
•在美国当地银行开设的账号
贷款买家需要准备的文件
•有效的护照和签证
•工作证明、工作收入（单位或街道开具证明、交由公证公司翻译）
•自付款部分的资金证明（中英文版的银行存款证明）
• 在美国当地开设的账号

2) 美国是否有像中国一样的本制式的房产证和土地证?
美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

3) 如果在国内购买美国房地产，如何将房款汇入美国?
如果你在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ 银行等）。每人每年能汇相当于 5 万美元的金额汇至美国银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇，只要遵守中国那边银行的汇款要求即可。

4) 在美国买房可以贷款吗？流程和费用怎么样？
在美国的房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够、申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍没有直接关联性。贷款的比例，能选择的银行和所需资料都会根据你的购房目的略有不同。一般来说，海外买家的贷款首款相对较高，必须高于 35%以上，通常为 40-50%，最高可以贷到 200 万美元。因外国人（没有美国绿卡）本身在美国没有本土信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的 1-2%利息。
海外投资者的贷款周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。一旦通过审核，其操作流程也跟国内差不多。常见的房屋贷款年限分 30 年、15 年、7 年、5 年、3 年这几种。不论是用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。
值得留意的一点是，按照当前美国财税规定，在美国购买房产后，买家支付的贷款利息时可以从个人所得税中扣除，这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。在美国办理房屋贷款的步骤：
1. 选择贷款银行
• 每家银行的贷款要求和利率都不一样，买家可选择对自己最有利的银行贷款
2. 确认贷款资格
• 在银行初步认可买家的贷款资格后，可请银行出具贷款预准信
• 贷款预准信可在买家出价时一并送交卖家参考
3. 正式贷款申请
• 一旦买家的购房合同与卖家达成协议，进入过户公证程序，便可提出正式贷款
申请
• 银行将派出估价师对目标房屋进行价格评估
• 在确认估价、买家资料提交和各方面条件都符合要求后，银行将准备贷款文件，
送交公证公司，由买家签署
4. 放款
• 签署的文件再送回银行审核无误后，银行一般会在 24-48 小时内放款
申请房屋贷款所需费用：
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5) 在国内购买美国房产，是否需要亲自去美国看房吗？
这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。
由于美国的新房是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了，所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境及样板间做考察。而这些都是可以通过在美国的亲朋好友通过拍照、视频等方式获得，避免了登陆察看的麻烦，等房子建好后再亲自验房更合适。

美国买房

6) 如果投资购买了美国的物业，如何打理及出租该投资物业呢？
在美国，外国人和本地人租房的所有步骤和条款都是一样的。如果需要出租，有 3 种做法：
1. 委托经纪人
• 最主要帮助投资者找到租客客源，筛选出符合条件的租客
• 跟经纪人签订委托租赁协议书后，经纪人将帮助找寻合适的房客
• 在房客提出的申请书中，选择最合适的房客，签订租房合同及完善租赁内容
• 通常经纪人会帮助投资者查证租客的信用、收入是否稳定、家庭状况、有没有
宠物等
• 经纪人只负责帮忙寻找租客，并不涉及房屋管理；房屋管理多由专业的物业管理公司进行，需要另外收费
• 佣金一般为全年租金的 6%
2. 委托物业管理公司
• 提供出租 + 管理综合服务，帮助投资者收取租金，并处理日常维护
• 在全权委托管理公司之前，最好在经费方面作出约定，规定维修费用上限，如果维修费超出上限，便需要征求投资者同意
• 一般收费为每月租金的 6-8%
3. 自己寻找租客
• 比较适合在海外拥有多套房产，或是住宅房屋有多余的投资者
• 在达成交易前，建议先对租户做一个彻底的调查
• 也可以通过自己的亲朋好友找到合适的租客，避免不必要的损失

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发布时间：2019/06/20

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