Sorry

薛先生是早期来法拉盛定居的华人，1993年他在皇后区可乐娜Corona买了他的第一栋住宅；2004年他又在北法拉盛工业区买了一栋工业房，作为他建筑公司的基地。这两栋房屋，薛先生都是用他和太太的名字购买的。

薛先生购买工业房的时候才47岁，当时他儿子只有12岁。薛先生虽然只是初中毕业，但是他很注意减税和遗产税的问题。报纸上偶尔登有律师撰写的信托的文章，他都很努力地研读。只是读了半天，他还是不了解信托的法律意义，只知道做了信托有很多税务的好处和传承的方便。

2007年，有一天他到自己的会计师那边递交报税文档时，会计师向他推荐使用责任有限商号(Limited Liability Company，以下简称LLC)的法律实体来拥有房地产的产权，告诉他各种LLC在税法上的好处。薛先生听得也不很明白，他只记得会计师告诉他，他以营造房屋为生，随时都会有工程责任问题；如果要避免责任又减税，他应该成立一个LLC来拥有它的工业房地产。

成立LLC 98%产权给12岁儿

会计师建议他和太太两人各拥有1%的LLC权利，让他的儿子小薛拥有98%的权利，等薛先生百年之后，小薛就不必到法院去申请继承这栋工业房屋。薛先生不太懂会计师这一番话的全部意义，他只记得，会计师告诉他LLC可以保护他免予受到营建责任的拖累，又可以把绝大部分的房地产的权利传承给小薛，他应该把他的工业房的产权转让给一个LLC。

既然专业人士这么说了，薛先生当然要采纳他的建议，于是他让会计师协助成立了一家LLC，把98%的产权给了小薛，自己和太太拥有总共2%的会员利益(membership interest)；以后所有关于他的工业房的税都用LLC来报。在他的脑子里，他把减税和遗产规画两件人生大事都处理掉了，觉得非常满意。

2021年6月，他到律师事务所为他申请弟妹来美的移民案件补材料的时候，他和律师谈起用LLC拥有房地产的好处，律师告诉他，根据律师的了解，如果要用LLC来拥有房地产的话，光成立一家LLC来报房屋的税是不够的， 他还要把房屋的产权转给LLC。

具体怎么做？A律师也不完全明白，于是介绍了一位原先就认识的专做房地产的B律师给他服务；薛先生把有关的LLC数据都交给律师。A律师给B律师打了一通电话，请B律师把薛先生的工业房的产权转到LLC，B律师在电话上满口答应。A律师挂完电话之后，就把所有有关的数据都用电邮送给B律师。

成本转嫁 出售要付所得税

一个星期之后，B律师把产权状做好，小薛到B律师的办公室里拿产权状的时候，B律师很仔细地比对所有法律文档上的数据，向小薛提出一个问题。根据LLC里的数据，薛先生夫妇只有2%的会员权利，小薛有98%的会员权利；要是产权无偿从薛先生夫妇直接转到LLC名下，薛先生夫妇买入工业房的成本(约83万元)就会转给小薛。这笔房地产现值120万元，要是薛先生百年之后，这笔房地产价值是160万，如果当时小薛把这笔房地产用160万元卖掉，他会有77万元收入，要支付大约25万多元资本所得税。要是薛先生把房地产的产权放到一个信托里，这27万元的资本所得税完全可以省掉。

小薛的教育程度是高中毕业，法律知识有限。薛先生一直都告诉他，这笔工业房产的产权放在LLC，既可以保护它免受工程意外的法律责任拖累，又免掉小薛以后到法院认证遗嘱或运行遗产的各种麻烦；但是薛先生从来没提到小薛要交25万多元的资本所得税。这时候，小薛开始感觉到他爸爸把LLC误认为信托，以为房地产放到LLC就是放到信托，他应该请父母和B律师好好谈一谈。

www.meifang8.com
【本案启示】

1. LLC和信托是两种非常不同的法律个体。LLC 在法律上可以享受会员的权利，承担会员的义务，和公司corporation的概念类似，只是，它的盈亏完全可以转给会员；税款完全由会员支付。但是LLC有法律责任的时候它可以保护它的会员不受法律的追诉，可以说有公司和合伙的好处。

信托则不一样，它的法律基础创建在契约上。信托成立人把财产交给信托管理人管理，信托管理人根据信托的规定管理财产。如果信托里规定，信托财产只能归设立人或其他受益人享用，债权人便不能对信托财产求偿。这是信托的保护功能。 

2. 放在信讬的财产既不是成立人所有，也不是信托管理人所有，信托管理人只是信托所有，所以信托受益人在拿到信托财产的产权之前，不继承信托成立人的成本。要等到信托受益人真正拿到信托财产的产权之后，他才是财产的所有人。

比如说信托成立人是父母，受益人是子女，信托规定成立人过世之后，受益人才能取得信托财产的所有权，那么在父母过世之后，受益人取得财产的时候他的成本便是该信托财产的当时的市价。这是信托的减税功能。从这一方面来说，信托的功能比LLC更适合薛先生。

3. 薛先生只成立了一个LLC来报他的工业房的税是不够的。产权上的名字是薛先生和他太太，这栋房屋便是他和他太太的，他们必须要用他们自己的名字报税，不能用LLC来报税。他们必须去税务局更正。

4. 薛先生要想达成保护减税以及传承的目的，唯一的办法便是把产权转到信托。

1、该文观点仅代表作者本人，本平台系信息发布平台，仅提供发布功能；
2、平台上发布或转发的文章与图片有任何侵权行为，请联系客服删除；