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海外收租虽开心，可别忘了交税

发布时间：2018/06/26　文章来源：网络

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导读：

美国房产
美国税务问题，颇有点像美国的小费文化一样——令人略感烦恼。尤其对于海外置业者来说，税收也是成本的重要组成部分，直接影响我们的决策，因此格外让人在意。在海外置业者当中，最常见的就是非美国居民，作为一个纯粹、大写的海外投资者，在美国买套房子出租当房东，也得缴税吗？

1/哪怕从没踏足美利坚，租金收入也得交税

首先给一个确切的回答：非美国税务居民在美国买房当房东，所收租金属于在美国境内的个人所得，因此要缴纳个人所得税（包含联邦税和州税）。

“美国税务居民”是指美国居民、绿卡持有者及在美国一年停留超过183天的人，或者三年内平均每年停留超过122天的人。而很多海外置业者，其实是生在中国长在中国，既不是美国人也没有美国绿卡，看房的时候去美国几次，远没有到半年的时长，更有置业者从未踏足美国，全程异地操作，这样的置业者就是“非美国税务居民”了。

但是“非美国税务居民”不等于不用交税的居民，而是仅针对在美国境内产生的收入交税——而我们这篇文章所说的在美国的租金收入，自然就在征税范围内。

2/交税金额得具体再算，好消息是美国可以抵税

目前来讲，在美国一年内的租金收入如果低于4050美元，则虽然要报税但不产生税费。超过这个数字，则依据阶梯产生不同比例的税费，比如9325美元以下是10%、9326-37950美元是15%等等，最高线是470701美元，年租金在这个数额及以上的，征收39.6%。

如果你觉得这是一个坏消息，那么听听下面这个好消息：有很多费用可以用来抵税。“抵税”的最直白解释就是：“抵掉一些费用之后再交税”。比如在美国收的租金这一个人所得，可以被在该房产上所做的必要花销进行抵冲，之后再计算税费。什么是在房产上所做的必要花销呢？包括但不限于保险费、管理费、物业费、中介费、清洁费、维修费、房东支付的水电费、垃圾清理费、地产税费、房屋贷款利息、由于该房事宜而产生的差旅费、由于要申报出租收入而产生的会计师费，等等。

3/交税不仅是付出，也是保障

上文中也说过，对于海外投资者来说，“税”怎么看都是付出去的成本。于是总有人忍不住问这样的问题：不交税行不行啊？我只是收个租金而已嘛，和租客直接现金交易，不交税也没什么问题的吧！还有人会觉得，我把房子租给熟人嘛，天知地知你知我知的，不交税没什么问题的吧！

美国房产

交税只是付出吗？非也，有的时候，交税也是对房东的一种保障。为什么这么说呢？因为最难的合法纳税记录，是证明该租客有租客责任的最有力证据。

国内的房东多少有点居高临下的意味，掌握着几乎绝对的话语权，不交房租赶紧走人，损坏东西赶紧走人，甚至是房东自己突然要卖房子或者自住进来，那么让租客走人也是天经地义，并且没什么难度。但是我们多次提到过，在美国房东不可以随随便便就赶租客走，租客有什么违约或不当的行为，比如拖欠工资、发生邻里纠纷、在房子里做非法的事情等等，你想追账单或者赶租客走，再比如租客损坏房屋，你需要像保险公司索赔，都得提供证据，证明租客责任，而证据中非常重要的一项，就是租金收入的合法纳税。

4/能合理避税的事情，就不要冒险漏税啦

即便你的房子就是固定租给认识的人居住，你能确保没有上面说的风险，那么漏税本身的风险也是绝对存在的。若非美国税务居民不申报所得税税单来报告租房收入，一旦税务局通过其他途径知晓，将不允许再补报税单，而是直接按照30%的固定税率，就房租收入征收税费，且不可抵扣任何费用。

所以说，想要在税务的问题上节省成本，正确的思路永远是合理合规避税。一名有经验、负责任的税务师，是会最大程度的根据每个人的不同资产情况和家庭情况，帮助客户合理避税的。税法每年也会做调整，不但可以根据变化趋势预先安排，有时候还能追溯过去的损失，拿回自己多交的钱。

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发布时间：2018/06/26

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