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几乎每一个有吸引力的投资项目都需要一定程度的维修或翻新。对交易后需要完成的工作计划不周可能会导致意想不到的成本和长期空缺，从而会把一个大好机会变成了一个痛苦的教训。这一教训在现金储备不足的情况下尤其难以应对，会迫使你进行创造性的融资或花掉信用卡余额，这可能会削弱你的投资回报。房子的状况越差，就越需要小心和规划来避免这种噩梦般的情况。

1、你应该什么时候开始准备？

规划过程应在签署结案文件之前很久就开始。聪明的投资者一旦有了关于未来房产状况的信息，不管是通过挂牌、展示，还是向卖方询价，就开始计划修缮和恢复工作了。如果你对房产是认真的，那么在出价之前，列出所有的缺陷，并将估计的成本进行计算，以使房产达到理想的状态。根据你的策略，这可能是最低的可出租条件，一个完全升级的居住空间将要求更高的租金，或介于两者之间的任何地方。这个数字将被立即用在你的电子表格或计算器中，以决定你的投资是否值得。

当工作机会被接受后，真正的计划就开始了，这是当你想要获得关于工作的更详细的信息时，这些工作将在结束后立即完成。当你在做尽职调查(检查、审查文件等)时，你应该对工作的各个方面进行报价，不仅仅是成本，还有完成日期，记住，当你在装修房子准备出租时，时间就是金钱。

2、你为什么要做准备

在800美元的租金中，每延迟一周就要花费200美元，加上租房者本应支付的水电费，这意味着如果你能多付100美元，提前一周完成任务，你最终实际上节省了100美元。来自报价的信息会让你对前期成本有一个更全面的了解，把这笔钱加到你的交易成本、首付和其他你愿意支付的现金中，以决定是否继续进行投资是明智的。www.meifang8.com

如果你计划自己做修复工作，要对完成这项工作所需要的时间做一个规划。如果你朝九晚五，只有周末的时间来做这件事，你需要想你真的能在一个周末完成它吗？如果不能，你就会因为每个周末的房租下滑而损失一整周的房租，正如我之前提到的，这意味着你会损失一大笔钱，在自己做和雇佣一个专门的团队来尽快完成之间做一个权衡可能是正确的。

在检查房产的过程中，可能会发现其他问题，这些问题可能很简单，比如灯泡烧坏了，也可能是电气、管道、屋顶或空调问题，有时，这些发现可以用于与卖方的谈判，但否则，他们将增加你的最终成本。在这一点上，重要的是要作出一个合理的决定。既然你已经在检查上投入了一些精力和金钱，并且对自己很快就能赚到钱抱有很高的希望，那么你可能已经投入了感情。你需要压抑你的情绪，引导投资者的逻辑，做出你认为正确的选择，你最不想做的事情就是做出一个你和你的银行账户都会后悔的决定。

3、这是我的一个例子

2011年，我买了一套被取消赎回权的房子，它需要很做很多修复工作。之前的买家发现空调需要更换，炉子也坏了，于是放弃了购买，当我进去的时候，我知道我要花1万多美元用于修复，我也愿意自己做一些工作。这些数字看起来仍然很有吸引力，而且在检查中没有出现其他重要的东西，所以我继续交易，在它成交的时候，我让人开了新的空调，安排了一家地板公司，安排了一个杂工来做一些小的电气工作，还挑选了一个电器包，用来把厨房这个起居区域的焦点从陈旧升级到现代。

钥匙一到手，我就从家里开了两个半小时的车去打开大门，指挥工作。在我处理问题的时候，我忙着安装风扇，修补墙壁，修补油漆，修理有缺口的厨房水槽，给卧室的壁橱加一扇门，清理小天井区域。同时做所有这些事情，节省了大量时间，而且因为我要在现场处理，所以我自己会做一些简单的工作，这是非常有效和经济的方式。虽然这个项目取得了一些成功，但也吸取了一些教训。我的房地产经纪人认为，即使所有的工作都在进行中，立即把它租出去也是值得的，也是无害的。

我们工作的时候，有几个人进来看房了，结果不太顺利，他们踩在旧地毯上，几乎看不进厨房，厨房里的电器都被拉到了房间的中央，我觉得，在房子还是这种形状的时候，签订租约是毫无意义的，毕竟，他们怎么能确定在他们的租约开始的时候已经完成了收尾工作呢？而且，谁会因为住在一个丑陋的房子里而感到兴奋呢？

我还学会了填补任何估计的修复工作，我原以为我可以在一个周末完成所有的事情，但不可避免的是，新的挑战出现了，项目也花了更长的时间，导致我在接下来的周末进行了第二次修复，以完成最后的收尾工作。

在你的下一笔投资中，提前为装修和维修做好计划，并确保你的承包商明白完成这项工作的紧迫性，并将房产推向市场，适当的计划最终会节省时间、金钱和压力，而且在开始的时候花的时间是值得的。

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