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涨知识！美国长租公寓是如何成长起来的？

发布时间：2018/08/25　文章来源：网络

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导读：

工业化、城市化、租房化，3个关键词概括了美国长租公寓发展的逻辑。美国公寓行业发展较早，也相当成熟，从前期的策划、投资、开发、销售和运营管理，都值得中国的公寓运营商去借鉴经验。

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一、美国长租公寓发展历程

美国长租公寓行业发展历程，大家要记住3个关键词，工业化、城市化、租房化，其概括了美国长租公寓行业发展的整个逻辑和历程。

1.工业化、城市化、租房化

首先是工业化，19世纪70年代到20世纪初，美国完成了第二次工业革命。接下来是城市化，城市化催生了租房化，当时在市中心，土地成本越来越高，大家买不起也建不起房，好多商人嗅到了商机，开始把一些不用的商业用房，或者工业厂房改造成住房。1890年美国每套住宅居住人数平均为5.45人。在纽约平均为18.52人，最初为一家人居住的公寓，变成了供10户人居住的廉租公寓。

2.廉租公寓和中产公寓

城市化过程中，长租公寓发展分为两个阶段。第一个是廉租公寓，把大房子隔成小间，把老旧房子做简单装修后出租，卫生、采光通风等条件极差。当时，美国政府出台了一系列的法案来规范这个行业的发展。例如19世纪70年代初的《廉租公寓法案》，对通风和采光等方面做了一些限制。

第二个是中产公寓。随着城市中心土地价格猛涨，越来越多中产阶级甚至一些富豪都忍受不了城中心的房价，出现了住宅郊区化和人口外迁。另外，出租公寓出现且迅速流行，一些艺术家和建筑师把比较高端的、有品质的公寓建筑概念从法国引进来，美国才开始有了现在的一些公寓。

最初，公寓是买不起房的人住。随着公寓的规范化，又催生了美国中产公寓的快速发展。

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二、美国长租公寓运营模式

美国公寓行业在投资、经营和管理3个环节都相当成熟。

投资环节：投资商、开发商、运营商、房地产信托基金，地产产业基金还有社保基金，都会进入公寓行业的投资环节。

经营环节：主要是整体持有，统一经营。而在中国的资产（买卖）价格跟出租价格之间的差别特别大，未形成合理的体系，所以这一块我们做不到。

管理环节：各类服务机构在公寓运营管理方面非常完善，已经形成了一个完整的生态体系。

第一类服务机构是供应商，既是公寓投资商和开发商，也是建设商和运营商。出租公寓所有者多为地产公司，投资、建设和运营一体化操作。

再一类就是行业服务机构，包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类。

第三类是非盈利机构。美国的国家公寓协会NAA（National Apartment Assosiation）会员包括整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在该平台上，大家分享各种信息，定期做交流和分享，促进行业合作。在美国，协会的作用非常大，在中国，协会活动太多，但有含金量的活动并不多。

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三、美国长租公寓成功的经验

第一，行业的规范化。
美国在公寓规范化方面有很多的法律设施，包括硬件、运营服务等。其中，经典的有1968年《公平住房法》，不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。

第二，整体租金的调节机制。
在美国，以租金为标准分三类公寓。
第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高明年可能低。
第二类，稳定租金公寓。受限制非常多，这一类公寓有点类似中国的公共租赁房和廉租房，每年的租金涨幅不能超过4%。
第三类，租金管制公寓。美国有很多老房子，可能是18世纪或19世纪建的房子还在用或出租，政府对这一类的房子有一些管制，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了房屋，添加了一些家电，但你不能涨太多。在租金调节这一块，美国有一个非常完善的体系。

第三，行业龙头企业的管理和服务模式。
如果你要选公寓，一定要对比服务。美国长租公寓有几十年运营管理的成熟经验，服务体系在各个公司，或者是各个定位在不同产业链上的公司，都是不一样的。

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发布时间：2018/08/25

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