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如果您已经购买了投资性房地产，那么您可能已经对本文提供的信息有了一些了解。虽然我分析的很深入，但如果你愿意的话，你可以跳过这些。如果你从未拥有过投资性房地产，这些信息肯定会为你增值。

“债务是坏的”，或许我们曾被这样教导过。它一次又一次地冲击着我们的头脑，以减少债务，摆脱信用卡，用现金购买，而不是信用卡等等。  

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但所有的债务真的那么糟糕吗？不！

债务真的能创造财富吗？对！

首先，让我们澄清一下，个人债务，如信用卡债务，或用于支付个人开支的房屋净值信用额度，几乎总是被认为有害于你的财务健康。然而，在获得一个产生收入的财产之后的债务实际上可以帮助你积累财富。

杠杆，用于债务融资的术语

杠杆，用于债务融资的术语，是大多数房地产交易的重要组成部分。使用杠杆购买产生收入的房产可以增加现金回报。了解杠杆的关键是知道使用多少以及何时使用。

回顾2008-2009年的经济衰退，我们可以清楚地看到，有时资产杠杆率过高会造成灾难性损失。因此，了解杠杆率是关键——熟悉相关风险，并知道在特定情况下杠杆率的水平是审慎的。

贷款价值比（loan to values）是另一个术语，用来描述一个财产相对于其价值的债务（杠杆）数额。就在2008-2009年经济衰退之前，许多五年期贷款的发行利率非常高（85-90%）。我们在这里可以看到两个关键的错误：非常高的杠杆率（85-90%的长期价值比）和基于房地产峰值的贷款。我们都知道，当这些票据到期时，房地产价值已经下降，那么，对于许多投资者来说，需要注入股本来保留这些房地产是不可能的。一个更好的策略是在市场变得“更热”时降低杠杆率，并在价格变得越来越不可持续时，提供长期贷款（10-20年的气球式付款，而不是5年）。因此，当不可避免的修正到来时，你就准备好渡过风暴，保持现金流，几乎没有失去你努力工作所获得的创收资产的风险。

比较两个杠杆率不同的交易

当你看交易的时候，比较两个杠杆率不同的交易的一个很好的方法是比较内部收益率（IRR）。在小背景下，内部收益率（irr）作为一种广泛应用于商业地产的投资绩效评价指标，也被广泛误解。简单地说，一项投资的内部收益率（IRR）是每一美元在每一投资期内的收益率。最终，内部收益率为投资者提供了根据收益率比较另类投资的方法。

例如，如果你有一笔交易的内部收益率为10%，杠杆率较低，而另一笔交易的内部收益率为14%，杠杆率较高，你应该扪心自问，额外的风险（由于杠杆率较高）是否得到了回报增加的充分补偿。www.meifang8.com

借债增加投资回报

让我们花点时间向您展示如何使用债务影响回报：

在上面的第一个例子中，投资者自掏腰包花了80万美元购买了这一投资性房地产（不包括关闭成本）。他将获得6万美元的净营业收入（noi），现金回报率为7.5%。

如果他利用债务持有25%的股权，我们现在来看看回报率：

在本例中，投资者自掏腰包花了20万美元购买该投资性房地产（不包括关闭成本），他资助了剩下的60万美元。在支付了每月的抵押贷款后，投资者每年将获得17826美元的收入。这创造了8.9%的CoC回报率。除了更高的回报，当投资者使用杠杆或银行融资购买时，他仍有60万美元的剩余资金投资于额外收入的房产。

想象一下，如果他用剩下的60万美元投资于另外三个不动产。他的净资产收益率不仅可能高于上一个例子中的60000美元，而且他将有四处房产升值，而不是只有一处。

利用权益平衡杠杆

战略性使用现有股权也能显著提高房地产投资回报率。随着时间的推移，随着抵押贷款的首付和市场价值的增加，你在投资性房地产中的权益也会增加。然后，这部分股权可以提取出来，作为另一项投资的首付，你再一次利用杠杆来增加回报。如上所述，在你的财产中保持25-30%的权益是谨慎的。目前，大多数贷款机构都要求这一数额的股本，以防重蹈2008-2009年惨痛教训的覆辙。

记住，不是所有的债务都是坏的。远离个人债务，但使用投资债务来建立你的净值，房地产投资组合，并增加你的现金回报。然后随着退休的临近，集中精力偿还所有的债务，享受生活中的现金流！

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