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购买多户住宅或公寓并不像买一套整洁的小房子，然后租给一个人或一个家庭那么简单。然而，如果做得好，它可能会非常有利可图，即使你在过去购买了单一的住宅结构，这一次你的租客将会和其他人的孩子、财产和动物生活在一起，如果你不小心的话，这会造成一种全新的混乱。更不用说，处理一套价值10万美元的房子可能是一个相当痛苦的教训，但处理一套价值100万美元的公寓可能会毁了你。另一方面，如果你小心谨慎，好处可能是惊人的，所以让我们来谈谈如何最大限度地利用它们，减少不必要的麻烦。

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1、寻找交易

如果你以前买过单户投资房产，那么购买多户住宅的第一个不同之处在于，你很难找到合适的交易，多户住宅明显少于单户住宅，这意味着卖家更少，更没有积极性的卖家。其次，有相当数量的房地产中介愿意与投资者一起寻找单户住宅投资，但愿意帮助寻找多户投资的合格中介少得多。合格是关键，因为当涉及到多户住宅市场时，大多数单户住宅代理商会感到很不适应。大多数合格的商业房地产经纪人实际上是为卖方工作的，所以让他们找到买家是不太可能的。

因此，与单户住宅交易相比，这通常会给投资者带来更大的挑战。你如何应对这个挑战？通过与尽可能多的房地产经纪人建立联系，他们会列出你想要寻找的地点的公寓楼面积。你也可以自己研究一下你的目标区域中没有挂牌出售的建筑，然后“击败”卖家。向你目标地区的所有公寓业主发邮件，看看是否有人感兴趣。请记住，通常情况下，数量较少的单元房很可能由一两个人拥有，而不是靠房地产投资信托基金，这使他们更有可能成为“积极的卖家”。

对你来说，最大的机会就是找到一幢租金低于市场的公寓楼。没有比低租更容易找到交易的了，关键是要确保你知道租金低于市场价格的所有原因，可能包括缺勤的业主、“懒惰的”业主、管理不善、太多的延迟维护、错误的租户数量、单元从未重新装修、营销无效等。

2、在你买之前，把所有的数字整理一下

在你考虑出价之前，拿起笔和纸，弄清楚这个特定的多户公寓对你来说是否有价值，要做到这一点，你需要分析交易，并确保你涵盖了一切信息。基本类别包括：

• 财产税——你一定要了解在出售房产给你的时候会发生什么变化
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• 保险——报价可能很复杂，因此请找一位经验丰富的保险代理人为您准确估算报价。
• 管理——总是考虑到这一点，即使你打算自己做。
• 维修——这个问题经常被低估，所以要小心，特别是对老建筑。
• 延迟维护——我们将在本系列的下一期文章中讨论这个问题，但是它非常重要。
• 当前租金与目标租金——这是一个棘手的问题，因为目标租金不是一个可靠的数字，所以要保守。

注意，你要小心卖方或代理人提供的数字，低估支出、高估收入最符合他们的利益。代理人通常会为营销目的准备一份不可信的“形式”分析，你需要自己验证所有数字。

一旦你掌握了所有的核心数据，你就得对它们进行深入分析，直到它们告诉你你想知道的东西，我们不会在这里讨论净营业收入(NOI)和资本化公式，因为有很多其他的文章在解释这些。当处理你的数据时，不要忘记延迟维护和资本改进成本。分析延期维修和资金改善问题，确定各项目的更换时间，例如，如果你必须更换屋顶，你可以选择20到30年后再更换，用这些来计算你每月的延迟维护和资本改善成本。

要记住一些费用，包括屋顶、停车场、人行道、游泳池、火炉、热水器、空调等。你必须尽快解决这些问题肯定会影响你的现金流，并很容易造成金融浩劫或破产。

一栋公寓大楼不太可能一直都有100%的住客，所以在计算时别忘了考虑空置率，这个数字将取决于市场，但不要低估这个数字。记住，要么在你的空置率中包括从驱逐中损失的租金，要么把它作为一个单独的类别。另一个有用的分析是计算出有多少单位必须出租，以满足您的每月成本，如果你在70%的范围内，说明你做得很好，如果你接近100%，那就意味着你在看一个非常危险的投资。

回到第二部分和第三部分，我们将深入研究更多的细节，这些细节使得多户租赁建筑比单户租赁更加复杂和麻烦。

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