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华尔街别想再抢房！美国30年来最大住房法案来了，买房人终于等到了

发布时间：2026/06/26　文章来源：

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导读：当你攒够首付、看中一套心仪的房子、正准备下offer的时候，一个全现金报价的机构投资者半路杀出，直接把房子抢走了。然后，这套房子被挂上

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当你攒够首付、看中一套心仪的房子、正准备下offer的时候，一个全现金报价的机构投资者半路杀出，直接把房子抢走了。然后，这套房子被挂上租赁网站，成了别人每月交租的投资品。这一幕，过去几年在美国不断上演。

而现在，情况可能要变了。
本周，美国参议院以85票赞成、5票反对的压倒性结果，通过了《21世纪住房道路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）。这被参议员伊丽莎白·沃伦称为自1990年以来美国最重要的住房法案。
为什么需要这个法案？数据不会说谎。1990年，美国一套独栋住宅的平均售价是15万美元。36年后的今天，这个数字变成了超过50万美元。房价在涨，但买房的人却越来越老。首次购房者的中位年龄已经达到40岁，创下历史新高。与此同时，全美每年有超过100万起驱逐事件被立案。
沃伦在参议院发言时说得很直白：今天投票证明，两党在真正帮助美国人民的立法上找到共同点是可能的。最重要的是，它证明了两党立法不必是最薄弱、最无关痛痒的妥协。
法案的两大核心：堵华尔街+增供应
这是法案最受关注的部分。根据最终版本，拥有350套以上独栋住宅的大型机构投资者，将被禁止购买额外的独栋住宅。这堵住了华尔街资本大规模囤房的通道。
长期以来，机构投资者凭借全现金报价和快速交易优势，在竞价中频频击败普通购房家庭。沃伦将其形容为：私募股权公司用全现金报价抢走房子，而一个家庭却失去了他们的梦想。
不过需要指出的是，众议院版本在谈判中删除了参议院最初要求的“七年内强制出售”条款，改为以持有上限来约束。这意味着现有存量不受影响，新规只针对法案生效后的新增购买。法案也预留了例外空间，“建租型”（Build-to-Rent）项目不在限制之列，以保证租赁市场供应不会突然断裂。
只有堵住需求还不够，美国住房短缺的根源在于供应不足。据估算，全美住房缺口在150万到730万户之间。法案从多个方向发力：砍掉繁文缛节，简化环境审查和建设审批流程，降低开发成本；盘活资金，重新授权和更新HOME投资伙伴计划，扩大社区发展整笔拨款（CDBG）的适用范围；扶持首购族，设立试点项目，扩大10万美元以下小额房贷的获取渠道；松绑制造房，不再要求制造房屋必须建在永久性钢制底盘上，降低这类可负担住房的生产门槛。
参议员彼得·韦尔奇在声明中表示：我们需要削减官僚程序，让建房更容易，同时通过阻止私募股权主导住房市场来保护纳税人。
两党为何能坐在一起？
这并非民主党或共和党单方面的胜利。主导谈判的是参议院银行委员会共和党主席蒂姆·斯科特和民主党领袖伊丽莎白·沃伦，众议院方面则由共和党主席弗伦奇·希尔和民主党资深成员玛克辛·沃特斯共同推动。
法案在众议院曾以396票赞成、13票反对通过，参议院则以85比5过关。两院都以超过90%的赞成率通过，这在当今美国政治生态中堪称罕见。
原因很简单：住房问题是选民用脚投票的议题。随着中期选举临近，两党都有动力拿出实绩回应选民对高房价的愤怒。斯科特在参议院发言时给出四个理由：第一，砍掉繁文缛节就能降低建房成本；第二，释放住房供应，让更多人有资格成为首次购房者；第三，保护纳税人；第四，不增加新的联邦支出。
接下来会发生什么？
法案已送交众议院审议，预计本周完成最终投票后提交特朗普总统签署。白宫已表态支持。
不过，沃伦也提醒大家保持清醒：这项住房法案很大，但我们的住房危机更大。我们还有更多工作要做。www.meifang8.com

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