在哪里买房？探索房价抗跌的奥秘！
发布时间：2019/06/19 文章来源：网络
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导读：对于中产和富人来说持有资产首要考虑的就是现有资产的增值保值，而房产作为可以抗通胀并能升值的投资产品尤为受到欢迎，尤其是美国房产。
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对于中产和富人来说持有资产首要考虑的就是现有资产的增值保值，而房产作为可以抗通胀并能升值的投资产品尤为受到欢迎，尤其是美国房产。但华人到美国置业不得不面临的问题是，在哪个城市买好呢，特别是现在这种经济情况不明朗的时候，想要避免进坑就有必要清楚哪里的房产是抗跌、值得投资的？
要想搞清楚这个问题，有必要先来回顾下历史，查古而知今，2008年到2012年是近70多年来美国最大的一次经济衰退，全美房价大幅下跌。在这个背景下，让我们来追溯南加州部分县房价回升情况。
美国房产
洛杉矶县在2007年的泡沫时代前高峰的房屋中位价为$59.1万，到了2009年萧条结束，下降是$29.9万，但是到了今天中位数已经达到了$63.5万。
橙县在泡沫前高峰期的房屋中位价是$71.5万，到2009年萧条期，下降到$42.5万，相当于下跌40.5%。到现在其房屋中位价达到$79万。
河滨县在2007年时房屋中位价高达$41万，之后跌到17.2万美元，相当于下跌58%。到今年，其房屋中位价恢复至$38万。
我们可以发现一些地区在经济危机期间房价虽然下跌，但是经济恢复后就会快速的增长并冲破上次的最高点，而有的城市却增长缓慢甚至难以恢复原来的价格。那么快速恢复的区域房产有哪些特点？
影响价格恢复的主要因素是供求关系
房价是否上涨取决于供求关系，而供求关系取决于当地经济发展状况。
南加州沿海城市和内陆地区的复苏差异这么大，完全反映了供需问题，像河滨县这种城市经济发展较缓慢，就业机会少，流入人口就少，自然房子需求也少，价格也就难以上涨了，相比之下，橙县和洛杉矶县的经济都很有活力，就业机会多，人口流入量大，房子需求大，因此萧条期一过就开始迅速回升。
这一点上中美都是一个道理，中国的北上广深，这些地区人口流入量大，房价高但依然需求旺盛，美国也是如此，旧金山湾区硅谷、洛杉矶、纽约这些美国一线城市，因为大量的就业机会和相对较高的薪资，不断吸引人流入，因此在经济萧条过后，房价都是迅速反弹回原来的高峰，并冲破原来的峰值。
美国房产
旧金山1990年至今房价走势图
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物以稀为贵，一线城市、中心地段值得购入
一线城市的就业机会多，永远有源源不断的人口流入，但是其城市资源有限，尤其是土地资源，有限的土地资源必然造成房屋资源的紧张，尤其是中心地段，更是珍贵，房产永远讲究个地段地段，好的地段上涨快速而且还相当抗跌。
我们都知道，北京大房价很高，由于扩散效应，北京郊区的房价也在上涨，但是郊区的房子抗跌能力远不如中心，通州的房价就是例子。在美国也是如此，好的时候，中心及其周边房价都是上涨的，但是经济不好的时候，中心地段的房子优势就体现出来了。不过高端别墅例外。
还有一点，在美国买独栋别墅的房子，下面的土地归屋主所有，只要房屋地段好，哪怕房子烧光也可以卖出高价。事实为例：中国日报新闻爆出旧金山的一栋被烧的精光的房子卖家开出了将近80万美元的高价，结果最终以93.8万美元成交。
好学校附近的房产值得购入
很多人投资房地产会想要在公司聚集地购买房产，这是普遍的投资规律，公司多职员就多，需求会带动房价。然而，如果经济危机来袭，著名高校对于房产的保值能力要远高于公司。
1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。
这时候有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。这个情况下，美国政府成立了一个收集破产银行的坏资产的公司 RTC，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在知道这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产决定投资，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。
巴菲特的逻辑是：纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。因此他只抄底在纽约大学附近的房地产。
果然，这一笔投资的收益是巨大的。投资当年现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！现在纽约大学附近可是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。
同理，优秀的公立和私立学校附近房产也是很抗跌的。
美国房产
现阶段美国房市有所放缓，有观点认为，美国房产10-12年一个周期，现在距离2008年的经济危机已经过去10年，新的危机即将到来了。这种观点可信吗？
在美国，有一个著名的Case-Shiller房价指数，我们可以通过这个指数了解美国房价涨幅情况。从这个指数你可以发现，在美国1890-2018年的历史中，下跌的年份是28年，上涨的年份却是100年，连续下跌5年的只有两次，一次是1929-1933年，一次是2008-2012年，这两次相隔近80年。从这个规律上看，目前房价的短期回调并不会影响长期的上涨趋势。要知道越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨，距离上次危机才仅仅过去不到10年，这么短的时期并不会让大崩盘卷土重来。
另外，目前美国的经济发展良好，保持着较高的GDP 和就业率，并未出现经济危机前的衰退前兆，因此，“新的危机即将到来”这种观点是站不住脚的。
文章来源：网络，无法核实真实出处，如有侵权，请联系删除。www.meifang8.com
对于中产和富人来说持有资产首要考虑的就是现有资产的增值保值，而房产作为可以抗通胀并能升值的投资产品尤为受到欢迎，尤其是美国房产。但华人到美国置业不得不面临的问题是，在哪个城市买好呢，特别是现在这种经济情况不明朗的时候，想要避免进坑就有必要清楚哪里的房产是抗跌、值得投资的？
要想搞清楚这个问题，有必要先来回顾下历史，查古而知今，2008年到2012年是近70多年来美国最大的一次经济衰退，全美房价大幅下跌。在这个背景下，让我们来追溯南加州部分县房价回升情况。
美国房产
洛杉矶县在2007年的泡沫时代前高峰的房屋中位价为$59.1万，到了2009年萧条结束，下降是$29.9万，但是到了今天中位数已经达到了$63.5万。
橙县在泡沫前高峰期的房屋中位价是$71.5万，到2009年萧条期，下降到$42.5万，相当于下跌40.5%。到现在其房屋中位价达到$79万。
河滨县在2007年时房屋中位价高达$41万，之后跌到17.2万美元，相当于下跌58%。到今年，其房屋中位价恢复至$38万。
我们可以发现一些地区在经济危机期间房价虽然下跌，但是经济恢复后就会快速的增长并冲破上次的最高点，而有的城市却增长缓慢甚至难以恢复原来的价格。那么快速恢复的区域房产有哪些特点？
影响价格恢复的主要因素是供求关系
房价是否上涨取决于供求关系，而供求关系取决于当地经济发展状况。
南加州沿海城市和内陆地区的复苏差异这么大，完全反映了供需问题，像河滨县这种城市经济发展较缓慢，就业机会少，流入人口就少，自然房子需求也少，价格也就难以上涨了，相比之下，橙县和洛杉矶县的经济都很有活力，就业机会多，人口流入量大，房子需求大，因此萧条期一过就开始迅速回升。
这一点上中美都是一个道理，中国的北上广深，这些地区人口流入量大，房价高但依然需求旺盛，美国也是如此，旧金山湾区硅谷、洛杉矶、纽约这些美国一线城市，因为大量的就业机会和相对较高的薪资，不断吸引人流入，因此在经济萧条过后，房价都是迅速反弹回原来的高峰，并冲破原来的峰值。
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旧金山1990年至今房价走势图
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物以稀为贵，一线城市、中心地段值得购入
一线城市的就业机会多，永远有源源不断的人口流入，但是其城市资源有限，尤其是土地资源，有限的土地资源必然造成房屋资源的紧张，尤其是中心地段，更是珍贵，房产永远讲究个地段地段，好的地段上涨快速而且还相当抗跌。
我们都知道，北京大房价很高，由于扩散效应，北京郊区的房价也在上涨，但是郊区的房子抗跌能力远不如中心，通州的房价就是例子。在美国也是如此，好的时候，中心及其周边房价都是上涨的，但是经济不好的时候，中心地段的房子优势就体现出来了。不过高端别墅例外。
还有一点，在美国买独栋别墅的房子，下面的土地归屋主所有，只要房屋地段好，哪怕房子烧光也可以卖出高价。事实为例：中国日报新闻爆出旧金山的一栋被烧的精光的房子卖家开出了将近80万美元的高价，结果最终以93.8万美元成交。
好学校附近的房产值得购入
很多人投资房地产会想要在公司聚集地购买房产，这是普遍的投资规律，公司多职员就多，需求会带动房价。然而，如果经济危机来袭，著名高校对于房产的保值能力要远高于公司。
1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。
这时候有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。这个情况下，美国政府成立了一个收集破产银行的坏资产的公司 RTC，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在知道这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产决定投资，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。
巴菲特的逻辑是：纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。因此他只抄底在纽约大学附近的房地产。
果然，这一笔投资的收益是巨大的。投资当年现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！现在纽约大学附近可是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。
同理，优秀的公立和私立学校附近房产也是很抗跌的。
美国房产
现阶段美国房市有所放缓，有观点认为，美国房产10-12年一个周期，现在距离2008年的经济危机已经过去10年，新的危机即将到来了。这种观点可信吗？
在美国，有一个著名的Case-Shiller房价指数，我们可以通过这个指数了解美国房价涨幅情况。从这个指数你可以发现，在美国1890-2018年的历史中，下跌的年份是28年，上涨的年份却是100年，连续下跌5年的只有两次，一次是1929-1933年，一次是2008-2012年，这两次相隔近80年。从这个规律上看，目前房价的短期回调并不会影响长期的上涨趋势。要知道越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨，距离上次危机才仅仅过去不到10年，这么短的时期并不会让大崩盘卷土重来。
另外，目前美国的经济发展良好，保持着较高的GDP 和就业率，并未出现经济危机前的衰退前兆，因此，“新的危机即将到来”这种观点是站不住脚的。
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发布时间：2019/06/19
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