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在美置业如何事半功倍，找房产经纪人

发布时间：2019/10/09　文章来源：网络

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导读：国人初到美国买房，都会觉得买房这种事情，只要逛逛论坛，找找亲戚，就可以直接与地产商进行房屋交易。实际中，美国的地产商一般不直接参与

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国人初到美国买房，都会觉得买房这种事情，只要逛逛论坛，找找亲戚，就可以直接与地产商进行房屋交易。实际中，美国的地产商一般不直接参与到房屋交易中，而是由持牌的经纪人全程处理。经纪人在房屋交易中的作用至关重要。一个专业而又负责的经纪人，可以让购买者节省时间、精力、和财务支出，事半功倍。

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下面我们就了解一下为什么在美国买房要找经纪人。

美国房地产市场之所以繁荣活跃，其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外，还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国，旧房销售占整个房地产销售的85%，但不管买卖新房或旧房，开发商基本不直接出马，房地产经纪人发挥着非常重要的作用。经纪人全过程处理，省却的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。

然而经纪人提供的不仅仅是安全感而已，下面就分析一下房产经纪人在房产交易中的必要性：

1. 寻找美国房产经纪人有哪些必要性？
中国人初到美国买房，不愿意接受专业人士的咨询服务，看论坛，找亲友，见到哪个房子便宜，马上下单就买房，而房屋的具体情况、产权问题、税务问题、交易流程等，都非常生疏。没有专业人员很难达到最佳的安排，还可能会使投资受到损失。

很多人认为如果是购买新房就不需要经纪人了，有建筑商的销售人员为他们讲解及服务。要知道这些销售人员是代表卖房（建筑商）的, 他们责任是为卖方推销房子, 那么任何不利于卖方的事情, 他们都不会告诉你们的, 而只有代表你们的买方经纪人才会将各种情况如实地告诉你们。并且建筑商不会因为你们没有经纪人就把经纪人的佣金付给你们。所以当买主去建筑商处看房子时,不论是否已和经纪人签过买方经纪人协议，都应告诉建筑商自己有经纪人, 以免今后建筑商不同意你使用的经纪人，而你也得不到任何从经纪人那里来的帮助。

一些买家去建筑商处看房时, 以为没有请房产经纪人能得到更多的好处,后来发现有没有经纪人没有区别, 这时想再回过头来找经纪人帮忙, 结果为时已晚, 建筑商已不再接受你们后来找来的经纪人。专业的房产经纪人不只是开车带着客户到处看房，他们作为购房交易中必不可少的一方，能够规避风险、促进交易进程、提供优质的服务。

一个好的房产经纪人可以给你提供更多有价值的信息。现在互联网上的各种商业平台，它们关于房源的资讯都来自于经纪人所使用的一个系统叫做 Multiple Listing Service，简称MLS。这个系统中关于房源的资讯应该说是最全面的，而商业网站也是抓取了其中的资讯。

但有些信息是普通商业平台上看不到的，比如说这个房子的成交历史，经纪人可以看到完整的房屋成交历史，包括交易过几次，最后成交价是多少。如果是这个房子现在有租客的话，也可以看到租金是多少。

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还有，法律要求卖方写一个资讯披露。这个资讯披露上包含了这个房子有哪些设施设备；这些设施设备是不是正常；有没有什么毛病；有没有做过什么样子的维修……这些资讯对你来讲肯定是重要的。这些资讯也是可以在MLS系统上面能够看到的，可以由经纪人提供给你。

经验丰富的经纪人往往人脉资源也很多，他们会认识当地其他的经纪人，对当地的房屋市场非常熟悉，包括尚未对外上市的房源。

2. 购买美国房产时，我需要支付多少佣金费用给经纪人？
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不要认为作为买家时，找一个经纪人会额外花钱，实际上买方的经纪费用是由卖方出的，所以不管你找不找经纪人，房子最终成交的价格是不会因为经纪人的佣金而产生变化的。

在美国房地产买卖时，买方代理人和卖方代理人的佣金一律由卖家支付。卖家在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。无论您要买的房子价值多少，您如果作为买方，那您所找的代理人是不会收取您的任何费用的。

3. 在美国，有房产经纪人相关的管理制度吗？

美国各州均设有“经纪人赔偿金储备系统（Recovery Fund）”。它们都保证了当房地产经纪人给买主或卖主造成很严重的伤害和经济损失而潜逃或无力偿还时，买主或卖主在经济上能够得到合理的赔偿。

在美国加州，房屋交易是通过第三方公证托管平台完成。第三方托管平台 (Escrow)，是在美国买房或卖房过程中为达成一项特定的条款或项目，一方将交给另一方的押金、产权或其他数据进行托管。它是一个维护交易各方利益的独立性中立账户。一旦第三方托管开始，这套房产的买者和卖者就建立了房产所有权转让合同条款。这些条款会交给公证的第三方，第三方托管公司。第三方托管公司有责任确保这些条款的落实执行。第三方托管平台会和买家，卖家，及贷款银行协调，完成交易。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入收取好处费或者控制房款的机会。

4. 找到优秀的美国房产经纪人需要注意些什么？

在美国，所有中介手中的房源都是一样的。所以如果感觉投缘，信得过这个人的话，找一个就够了。可以先打电话筛选一下，在专业水平相当的情况下挑出两个人，然后再见面谈谈，就跟我们找朋友一样，主要是谈得来，然后定下一个来。

找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而且要签代理协议，很多人不愿意签协议想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为，因为这意味着您的不诚信。一旦被发现您同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意为您尽心尽力做事。签了协议的你们之间就是客户关系，这个经纪人的职责就是保护您的最大利益，给您最多的建议和意见。

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5. 在美国买房寻找到一位靠谱经纪人有哪些好处？

1）帮您填写繁杂的英文合同。如报价合同，验房报告，贷款证明，房屋保险，地契等等。
2）为您提供房产的更多相关信息与选择。如当地社区、学区、公共设施和其它的信息。
3）帮您发掘到理想的好房子。你会经常发现自己正寻找的房子已经上市，但并没有看到广告。地产经纪人能帮您将这些房子挖掘出来。
4）美国房产经纪人具有更多的谈判经验。谈判不但包括价格，融资贷款，条款，过户日期的交涉，还有您完成购买房产手续前必须完成的验房，修缮，装修或设备要求等的交涉，保证您在不损失利益的情况下买到最理想的房子。
5）懂得房产交易的专业术语。能帮您顺利的完成一些复杂程序。
6) 帮您选择房屋升级选项。建筑商一般会提供很多的装修和升级选项，让买家难以抉择。经验丰富的房产经纪人可以为你推荐有利于增加房屋转卖价值的升级选项，告诉你哪些项目自己来做更为划算，同时还能帮你避免有可能会影响房屋估价的过度修缮。
7）当作为卖方经纪人时，您的房产经纪人会帮您预审，筛选合适的买家。房地产经纪人还会代表你进行各种推销努力，从举办open house和处理电话咨询到向预期买家展示你的房子。

最近，全国房地产经纪人协会进行一项全国性的调查，用来确定房地产经纪人的工作是否达到专业水平。

调查的结果令人鼓舞: 97 %的响应者认为他们得到了房地产经纪人「优秀」或「非常好」的服务。

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发布时间：2019/10/09

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