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在美国投资出租房风险有多大？如何注册“有限责任公司”作为防火墙

发布时间：2023/07/07　文章来源：

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导读：在美国，用有限责任公司（Limited liability Company以下简称LLC）购买出租房的主要目的是，把你出租房的潜在风险，跟你自己的资产分隔开

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在美国，用有限责任公司（Limited liability Company以下简称LLC）购买出租房的主要目的是，把你出租房的潜在风险，跟你自己的资产分隔开。如果你以个人名义出租房子，一旦发生事故租客起诉房东，要求巨额索赔时，你个人的全部家产会被全部连带进去，这个包括你名下所有的房产、银行存款、股票投资，甚至你小孩的教育基金，如果你名下有公司，也将被连带索赔责任。
如果把出租房放进 LLC 里面，LLC 就在法律层面上把你个人资产和出租房分隔开了，在出租房里发生的所有风险就限制在 LLC 里，不会损害到你个人的其它资产。当然，在具体执行过程中，还要避开一些把个人资产与 LLC 混合在一起的事情。
以上的建议和观点不是危言怂听，在Youtube,上的视频故事和Google 搜索中，可以发现很多案例。不知道在美华人是因为胆子大，还是因为不懂或不相信，不愿意把出租房放进LLC 里，不过可以肯定，美国人基本上都把出租房放进 LLC 里面。
如果出租房里租客从楼上摔下来受了伤或更加严重，在美国，基本上就是房东的责任，出现这种风险数不胜数；如果有人在房东家门口走过滑倒受伤了，也是房东责任；一旦出现类似风险，除非房东有大律师护航保驾，否则将会被赔的倾家荡产。当然，购买有些房屋保险是可以帮你保护这类意外风险的。
注册和承担LLC 的费用并不贵，跟租金收入相比相对合理，与防范风险来比较，没必要省这些钱，而且这个LLC 费用是可以用来抵扣租金税的。以上的经验和认知，各人都有不同的理解，在此不作深入探讨和分析。下面着重介绍如何成立LLC，购买出租房。

第一步：申请公司虚拟办公地址
申请开办一个 LLC, 需要一个办公地址。这个地址不能是邮箱号码（P.O. Box），必须是有街道名字的号码。你可以用你居家的地址，这个是有街道名字和号码的。但有二个风险考虑：你不想在法理上让 LLC 跟你个人资产挂钩；你不想在驱赶租客时，让愤怒的租客找到你家里“协商”。
很多商家在美国租用商业出租房，从来都不知道房东的家庭地址，连交房租，人家也只给你一个邮政信箱地址，你想到他家里去理论，门也没有。所以我们也应当学会需要一个商业地址。
如果你到 UPS 等实体店去搞个地址，费用太贵，州政府也不接受邮局UPS 的P. O. Box。解决办法是，你可以注册一个虚拟办公地址，是有实体的街道名字和号码的，费用也比较便宜。
比如网站（www.postscanmail.com ）就跟美国各个州很多地区的邮件收发工作站有合作。你可以把你的办公地址注册在美国任何地方，那个地址收到你的信件，会帮你扫描，然后发邮件给你。如果你认为信件重要，可以要求这个工作站把信件转寄给你；如果某些信件是广告类的，你可以直接在网上通知工作站把它们当垃圾处理掉。且建议在本州范围内选用一个虚拟办公地址，不用外州的。
这类虚拟商业地址的月租费用很低，一般每月基本的费用是$15左右。比起UPS 等实体地址，便宜很多，可以选择用信用卡每月自动缴费。一般出租房的LLC 用最基础地址就可以，如果注册别的公司，也可以用同类其它商业地址。
申请这类的虚拟地址，你需要填写联邦邮政服务 ( United States Postal Services) 的 PS FORM 1583，需要二份有照片的证件 (护照 passport & 驾照 driver license )，必须在公证之后，上传给经营虚拟地址的公司登记注册。你可以去你的银行公证 PS Form 1583。
第二步：注册有限责任公司（ LLC）
有了公司的办公地址，你就可以申请 LLC 了。必须选择在出租房所在的州注册LLC, 如果你的 LLC 不是在出租房所在州注册的，将来出租房有麻烦时，比如驱赶租客，当地法院不予受理。也就是说，你的出租房屋在哪个州，你就应该将管理该出租房的有限责任公司注册在该州。比如我们在德州有出租房，管理出租房的 LLC 就注册在德州，在丹佛出租房的 LLC 就注册在科罗拉多州。
登录该州Secretary of State 去申请注册 LLC。先查 LLC 名字，确保没有重名的，然后申请注册属于自己的 LLC, 程序很简单的。需要注意的是，在注册 LLC 前，你要确认谁是你 LLC 的注册代理人（ registered agent），这个是在注册 LLC 时必须用到。注册代理人是指如果你的 LLC 有法律文件了，政府法院可以通过注册代理人（ registered agent ）送到你的手上。这个注册代理人必须从周一到周五，上班工作时间必须有人可以接收文件的。当然，虚拟办公地址工作站不一定愿意为你提供注册代理人服务，如果能够提供注册代理人服务就最好。
也可以自己是注册代理人, 用自己居家地址，缺点是你暴露了自己的家庭地址，这个地址是 LLC 的公开文件，全世界人都可以看到；还有一个原因，如果你回国去住了，万一你的出租房有事，谁帮你接收政府和法院的法律文件呢？
推荐的解决办法是选用专业的注册代理人，每年的费用 $49 ，每一个 LLC就需要一个注册代理人。这样无论是全球旅行，还是去其它地区长期居住，都不用担心出租房的事。如果有事，可以有专人与你通过电子邮件联系。
明确了注册代理人，就可以在州政府网上在线注册有限责任公司（LLC）。主要填写信息有：申请人的名字、公司办公地址、注册代理人地址等，还需要提供公司章程与合伙人信息。在线注册LLC成功后，政府很快给你批准文件，称之为： Limited Liability Company Articles of Organization。该批准文件可以当场打印下来，也可事后登录你的注册帐号，把这些批准文件打印下来。这些文件很重要，开办LLC 的银行帐户时，银行需要留底存档的。
第三步：申请 EIN 号码
有限责任公司需要一个报税号码（Tax ID），这个称之为EIN （Employer Identification Number），这个是向美国国税局（IRS）申请的，可以在线申请，填写内容正确，一分钟内就可以批准，需要打印机当场打印下来；再到银行去开LLC 的帐户，银行是一定需要这个EIN 号码的。
申请 EIN，可以用家里的地址，就是用你个人所得税申报的地址，不用公司虚拟办公地址，可以省得文件转来转去。因为IRS 不会把你的地址对外公开的。
申请 EIN 时，具体步骤和注意事项供大家参考一下：
1、先 GOOGLE 一下你想要的LLC公司名字，看看是否重叠；
2、登录州政府LLC 注册网站，询查一下你想要的LLC公司的名字（不要马上注册，因为在州里的LLC 没有重名，但在 IRS 那里可能会重名，如果重名就麻烦了）；
3、在 IRS 网站上用想要的LLC 名字先申请 EIN, 通过后，再马上回到州政府网站，用这个名字去注册LLC。
当你先在州政府网站成功注册你的 LLC名，比如 Big Apple LLC, 再到 IRS 网站在线申请EIN时，如果 IRS 的数据库里已经有了其它州的很多公司，其中有个名字也是Big Apple , IRS 就会在线拒绝申请，那么要求改用手工填申请表，附上州政府批准的LLC 文件，寄到 IRS 去人工审核才能完成注册。这个审核批准下来的时间就很难预估了，疫情期间可能是6 – 12 个月能得到回复。打电话催问也没有用，因为你根本不知道哪个部门在审核
灵活适用的办法是，先确定这个 LLC 不会重名，也就是先去IRS 申请 EIN 号码，批复下来后立刻回到州政府网站再申请LLC 名字。也有建议用信用卡预留 LLC 名字，不让别人突然碰巧注册，这种做法也有风险，因为不符合流程。
正确建议按正规程序完成：先注册 LLC，再申请 EIN ，避开大众化的名字，避免在 IRS 申请 EIN 时重名。给一个出租房设立 LLC名，名字本身并不重要，它只是一个法律保护工具。
第四步：公司章程（Operating Agreement）
需要提交英文版公司章程，称之为 Operating Agreement，网上有免费下载的模板，规定LLC合伙人的投资比例和利润分配比例，法律关系，如何管理，谁是 manager 等。如果是夫妻合伙的，根据各个州法律定义合伙的是什么关系。
到银行给 LLC 开办账户，银行要看Operating Agreement，如果是一个人的公司，银行就不需要，可以肯定 Bank of America 不需要的。
第五步：办理 LLC 银行帐户
去银行开LLC 帐户需要这些资料：身份证件（驾照等）、IRS 的 EIN 号码、章程细则（Articles of Organization）、经营协议（Operating Agreement）等。
开帐户的同时，银行会给你申请 LLC 的信用卡，这个信用卡是以你个人的信用分与LLC 绑定在一起的，你以后 LLC 的开销，支付出租屋的房产税、保险费、维修费、汽油费、办公用品等，都应该用这张 LLC 的信用卡，而不是用你个人的信用卡。
Bank of America 很适合LLC，它的信用卡返现很好，网上转帐方便，收房租转帐也方便，使用信用卡缴费，可以自动扣款。
第六步：往 LLC 帐户里注入资金
可以从个人的帐户里往这个 LLC 注入资金，这个是属于你的投资款，注入的买房款就是你个人对这个 LLC 的投资。注意不要把别的公司或他人的资金直接注入这个新的 LLC 帐户里。
如果需要从别的地方转钱给这个LLC，也要先把资金转到股东个人的帐户里，再从个人帐户转入LLC 帐户里，确保 LLC 进出资金的线路要清晰明朗。
还需要注意的是自己一个LLC 千万不要跟自己其它的LLC 有直接交易，否则就把不同LLC 风险关联了。一个LLC 银行帐户永远只跟个人的银行帐户有直接联系。
如果出租房有索赔风险，租客的律师会到处找这个出租房LLC 的漏洞与关联资源，因为律师的任务就是能够最大化的找到赔偿款。
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第七步：看房与交押金
看房时可带上 LLC 的支票，交押金时记得用 LLC 的支票。因为是投资买出租房，一定要让房产经纪人查清楚这个房屋的物业公司（HOA）规定。有的房子是不允许出租的！
有些小区定位属于高端住宅区，业主们不愿意看到有陌生车辆频繁出现，如果有业主把房间分租出去，入住人员变得复杂，就会影响居住品质。因此物业公司会出台多数业主同意的规定，只能要业主自住，不允许出租。
购买房屋时一定弄清楚这方面规定，多数房产经纪人不会主动帮你去查询HOA 的规定，甚至他们自己都没这个概念。
第八步：房屋检查
签了购房合同后，一定要检查房子，最好请专业验房师检查房子，如果有质量问题，跟卖家描述的不符合，可以要求取消合同。
专业验房师会检查房屋的整体情况，地下室、基础、屋顶、空调、管道等都是很重要的检查点。
记得验房费用要用LLC 的信用卡支付，费用可以计入 LLC 的商业开销，一定不要用个人信用卡为 LLC 支付任何费用。找房、看房过程中开车使用的汽油费，还有餐费等，也应该用 LLC 信用卡。
第九步：支付购房款与收房
交付房款是在 Title 公司进行的，交房时Title公司会要求你开具出纳保付支票（cashier certified check ），你在 Title公司交割签字时，要明确你的邮寄地址（mailing address），一定要把家庭地址和公司地址区分开来。
也许你会希望 Title 公司把 Title 直接寄你家里，不想让他们先寄公司地址去绕一圈。此时，Title 公司是可以配合你的，因为这是一次性重要文件。一定要明确让 Title 公司用你公司的地址到当地郡县政府（County）注册你的财产（ Property），不要用你家里的地址，否则这个家庭邮寄地址（mailing address ）又成为了公开的地址，全世界人都能看到你的居家地址。
注意在郡县政府（County）的财产税（property tax ）注册上，还有一个房东的邮寄地址（mailing address）需要听写，填写要求同上。
在产权公司（Title）交割那一天，你要带上：身份证件、出纳保付支票（Cashier Certified Check）、公司良好信誉信（LLC Good Standing Letter）等，Good Standing Letter可以在州政府网上购买，一般十几美元。
第十步：购买房屋保险
你在Title 公司签字交割房子的那一天，就是房屋保险的分界线，在这一天，卖家对这房子的保险是最后截止日。所以你要在交割前就要预先买好房屋的保险，在交割日那天你买的房屋保险开始生效。当然，卖家的水、电、煤帐户缴费在这一天也是最后一天，你要提前打电话去相关的公司，安排属于你的开户。注意！你要用LLC 的信用卡办理水电煤的帐户开通。
第十一步：购买伞( umbrella) 保险
记得买umbrella 保险，保汽车、保自住房、保出租房，一般为 $ 2,000,000 保额。这个额外的保险是否要买？在此不做详细论述，如果买了，出租房就有了双保险，一个保险是 LLC，是法律层面上的， umbrella 保险是资金上的，一般的事故责任基本上都能包括。
在此举例说明一下买汽车的 umbrella保险的作用，如果有出现特殊意外车祸，保险公司一般的汽车 liability 保险是不够赔的，比如：如果在高速上开车不小心把人家50万的油罐车给撞了，一般的汽车第三方责任险是不够赔；如果撞伤了人，纠缠着打官司，也会很麻烦。所以买 umbrella 保险可防意外的意外。
其实umbrella 保险也并不贵，就在基本保险套餐上，再加几百美元，具体根据出租房数量而定。
第十二步：出租、收租金到 LLC 帐户
如果自己没有时间和能力打理，最好请专业人员管理出租房，管理公司的收费一般是房租的 10%左右，低的也有 7%的，高也有 12%的。管理公司收到租金后，就会把租金转入房东出租房 LLC 的帐户里，记得所有出租房的维修费用等，都从 LLC 帐户里扣除。
如果你请到好的出租房管理公司，他们会为你垫资修理房子，比如冰箱更换、空调维修等等，管理公司会从下个月的租金中扣除这些费用。这样一来，就不需要再从银行帐上再掏钱出去，省去管理公司需要LLC信用卡去买维修的物资。当然，也有的房产管理公司把房东的LLC信用卡拿去，所需要的东西，说穿了这是缺乏房东与管理公司之间的信任。
第十三步：报税 - Pass Through
如果 LLC 是一个人，或者是夫妻共同所有， LLC 的报税是 pass through, 可以跟个人报税绑在一起，一个 tax return 就可以了，LLC 不需要单独报税。
如果出租房 LLC 有除夫妻以外的其他股东，这个 LLC 则要单独报税，计算出每一个股东的 K-1 表，在每年的 3月 15日前完成。
关于报税找注册会计师（ CPA）的问题，大家可以留个心眼，有的 CPA 不会跟你提 pass through, 而是跟你说每一个 LLC 要单独报税，按市场行情，每一个 LLC 报税的费用是在 $1,500 – $ 2,000 之间，如是就可以不增加工作量的基础上多收取服务费，如果遇到这样的 CPA ，不能说他坏，也不能说他错，只是装糊涂而已。
小结
如何用LLC 买房，已经讲述的很清楚了，关于作用与好处还是仁者见仁智者见智。据了解，身边有美丽国人拥有50套 single family house用于出租，每套房子都有一个 LLC，则有 50 个 LLC。
一个LLC 里放多少套房产，可以根据房东心里可承受能力来决定的。如果一套 Single Family House价值在50 万美元或更高，一个LLC 还是放一套房子比较好。
当这些 LLC 在报税时可以 pass through 时，会计成本就大幅度降低了。当然，现在很多人都可以用报税软件自己完成报税。
用 LLC 买出租房的基本费用如下：
·注册LLC$165
·Registered agent $49/年
·每年政府报告 (annual report ) $49/年
一年以后，每年单个LLC的费用就是 registered agent + annual report = $100，看起来也不贵，不同州可能会有差异。

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