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有谁见过美国的房产证或者不动产证吗？肯定没有，因为美国就没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件。美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似中国的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便的查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

可以说完成产权过户程序，在进行登记以后，产权转让便已完成，律师会给你一堆包括地契在内的文件。这些文件其实并不重要，即便丢了关系也不大，也不需要去补，因为美国政府机构的网站有完整的房产土地所有权的登记，网站也已经公布。下一次你要出售这个房子时，也没人要看你手中文件。买卖双方都以政府网站公布的资料为准。

严格的说，在美国你买的并不是房子，而是房子下面的土地。美国的土地为永久产权，而且是完全和绝对的产权，权利涵盖地表、地下（含矿产）和地上空间，非经恰当程序，政府不能直接征用，也不能间接侵害其利益。所以，在美国，只有地契，没有房契，更无房产证。美国的房地产契约（简称地契）是一份转让地产所有权的书面档案，它有各种各样的形式和名称，而最为普遍的是以下的三种形式：General Warranty Deed (完全担保地契) , Special Warranty Deed (特殊担保地契）和Quitclaim Deed (简单地契)。

​General Warranty Deed (完全担保地契)也简称为 Warranty Deed。它是一种最完善的地契转让书。在此档中，地产转让人证明自己拥有该地产的全部所有权﹐并永远保证拥有该地产的权力。一但有人控告﹐或对不动产产权有所质疑，不论控告人对产权的质疑是源于多久以前﹐也不论这种瑕疵是转让人自己或以前主人之行为造成﹐转让人都会为他的产权作辩护﹐并弥补产权上的任何暇疵﹐以保证买方的产权不受其影响。下图是 General Warranty Deed (完全担保地契)的样本。

Special Warranty Deed （特殊担保地契）也叫 Limited Warranty Deed。这种地契转让书只担保转让人本人是合法拿到对此不动产的所有权，转让人也没有对此不动产做出任何有损其价值的事。

如果有任何人因为转让人自己的行为而对这地产有质疑，转让人会辩护自己的产权，但这种地契并不担保转让人以前的主人是否曾造成产权的瑕疵。一般政府机构或是经由公司转让的不动产都是用此类的档转让。如政府拍卖的房子或搬家公司帮人代卖的房子多是用Limited Warranty Deed 来转让所有权。这时产权保险就显得尤其重要。

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Quitclaim Deed (简单地契) 是一种没有任何担保的土地契约，它并不完全算是一种真正转让地产所有权的档。转让人只是放弃他"称为是他的财产"的不动产所有权，但并不曾担保自己就是真正的所有人，也不会为地产所有权中出现的任何问题作辩护。Quitclaim Deed 一搬用于产权没有争议的交易中。

比如夫妻间将产权于一方转到另一方，或家人之间的转让。如果转让人有产权的完全所有权 (Fee Simple)，转让人以Quitclaim Deed 转让的产权也将是完全所有权。但如果转让人对产权没有任何权力，他通过 Quitclaim Deed 转让的就是不值分文的一份档案罢了。所以，一般正规买卖地产时很少只用 Quitclaim Deed 作为唯一的转让档。

谈到所谓的 "Deed"，读者们一定会问：那什么是 Security Deed 呢？地产买卖中常常会看到这份文件，它是地产转让文件吗？事实上Security Deed是一份贷款抵押书。是买房的人为了向银行借款，把房子抵押给银行而必须签的一份文件。此文件中说明一但买房人不付贷款，银行就能以房子的真正主人的身份将房子卖给其它人以偿还尚未还清的贷款数。

Security Deed并不是一份地产转让的地契，它只不过是银行抵押权的证明。美国房地产的过户流程是什么样的呢？首先是美国过户日（Closing Date）。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中事先约定好的日子，相当于中国的房屋交付日。当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户。那么在过户日都会做些什么事情呢？

总的来说有以下这些：

1、 在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）

2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方

3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册

4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。

关于在过户当天是有谁来主持，在美国东西部还有些不同。在美国西部，一般来说都是由第三方——产权公司（Title Company）来持有交易资金、签署产权转让书、全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作"结算公司"（Settlement Company）的地方进行的，买卖双方（大多数时候也包括其经纪人）都集聚一堂，由律师或是结算公司代理主持，支付款项、签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。付了钱签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册登记。

一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案，你可以去这个做法网站查你的房地产登记注册情况。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是房子的拥有者了。对于自己的房屋，你是喜欢有房产证藏在家里安心呢，还是觉得美国人将信息登记在政府来得方便省心呢？

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