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在美国买房，交易过程涉及事项多、费用也多

发布时间：2023/06/13　文章来源：

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导读：在美国买房，除了向卖家支付房款以外，还需要承担交易过程中发生的费用叫 closing cost，翻译成中文可以理解为购置房屋的结账费用或清算

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在美国买房，除了向卖家支付房款以外，还需要承担交易过程中发生的费用叫 closing cost，翻译成中文可以理解为购置房屋的结账费用或清算费用，包括：产权搜索费用、第三方公司过户费、政府过户手续费、产权保险费、文件处理费、电汇费用、公证费用、房屋保险费、贷款处理费以及律师费等；还可能包括预付的一些费用，如：房产税、物业费和贷款利息等；另外还有可能需要对房屋进行检查而承担房屋检查费，如果贷款还需要承担评估费等。
以上的这些费用多数会出现在第三方过户公司的结账清单里，他们会先提供初步估算结账清单，经过买家确认签字开始办理手续，房产过户完毕后会再出具一份最终过户结算清单。还有一部分费用是需要另外支付的，并不包含在结账清单内，二十根据需要另外支付。贷款买房比全现金买房需要承担的费用要多，每个州或县郡政府都会有所区别，下面对各项可能发生的费用来作简要描述。
产权搜索（检查）费（Title Search）
产权搜索费是产权公司为了买家对目标房屋产权情况进行调查搜索的费用，根据工作量收取，一般可能从 70 美金到 200 美金不等，取决于你的房屋价格、房屋所在区域环境等。产权调查员调查一处房产，没有发现任何判决或留置权，或许会发现买方不知道的特殊建筑限制，可能披露先前建立的地役权，例如民用下水道或电力设施，还可能发现该房产的某些部分侵占了邻居的土地，对将来可能出现的产权问题提出警告。

第三方公司过户服务费用
在中国有“市民之家”和“产权交易中心”，在美国由第三方公司为买卖双方完成房屋过户以及相关工作同时需要收取相关费用。一般来说，美国的这些第三方服务公司都会有一个费用标准，常见的是一个几百元的底价 base price，加上房屋总价的百分比，买家通常需要支付的服务费可能从 1 千到几千美金不等。这个取决于所购买的房屋价格以及所使用的第三方公司。
政府登记税费（包含五小项）
以上费用每个州都可能不一样，大概包括如下几小项：政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)、登记费(Recording Fee)、市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)、州过户税(State Tax/Stamps)、州登记税(State Recordation Tax)。该费用支付给郡县政府，用于过户文件处理费以及房屋产权转让税费。如果房地产行情是卖房市场，出现多个买家抢房，或者在有些新房市场中，买家有可能去支付部分甚至是全部以上费用。根据房屋所在地区不同，这个费用可能会有所差别，政府文件处理费可能只是几十美金，产权转让税费是房屋的售价的百分比来计算。各项加起来可能会占到房价的2%-4%。
产权保险费（Title Insurance）
由买家选择或贷款公司强制购买的一个用来保护买家以及贷款公司利益的保险，这个保险会去保你的房屋产权没有任何的瑕疵。根据房价以及房屋所在地的不同，保险费也会上下浮动，一般来不会超过房屋总价的1%。在二手房市场中，南加州多数由卖家去支付这个保险费用；北加州多数由买家去支付这个保险费用。如果出现很多人抢房时，或者有些新房小区，买家会主动承担全部产权保险费。
文件处理费
第三方公司收取的，为你做文件处理的费用，常见的是一两百美金，这个也是和你所使用的第三方服务公司有关。
电汇费用
第三方公司收取的接受买家钱的银行汇款费用，在商业银行账户电汇往来，银行都会收取账户的服务费，那么第三方公司也会对应你的每一笔汇款进行相关收费，常见的是几十美金每笔电汇费。

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公证费用(Escrow Company)
公证员收取的为你做地产文件公证的费用。在地产交易过程中，文件需要保护买卖双方的权益，所以一些重要的文件，比如卖家的过户文件和买家的贷款文件，都需要公证员进行公证，以确保是本人在签署这份文件。一般的公证费是一两百美金，取决于有多少个公证签名，以及是否需要公证员上门服务等。
房屋贷款保险费（Mortgage Protection Insurance，简写为MPI）
如果你的房子是贷款，则是强制购买房屋保险。如果你的房子是现金，则不强制购买。一般保险于过户日后开始生效，保险费在保险经纪人给买家估好房价，经过买家同意后，过户公司会在过户后为买家支付一年的保险费用。那么这个保险费可能从几百到几千美金不等，取决于你购买的房子价格、区位、保额等。
贷款处理费
贷款公司办理贷款的费用。有些贷款公司可能会收取固定的费用，比如说 1000 美金。有些贷款公司可能会根据贷款额度来收费，比如说 20 万的贷款额度，他们收 1000- 1500，那么常见的贷款费用可能是贷款额度的 1% 左右。这个费用与你在什么银行，贷款额相关。有些买家做贷款可能会购买点数去获得更低的贷款利率，这个点数费用就要额外咨询。

房屋地税（Property Tax）、物业费(Hoa)和贷款利息(Prepaid Interest)
这三项费用放在一起介绍是因为都跟购买房屋的时间有关。第三方产权公司在过户的时候，会按照当年买卖双方的房屋产权持时长来分配房产税的分配比例，产权公司会按此预收买卖双方应该缴纳的全年房产税。物业费通常产权过户公司会至少把过户的下一个月的物业费给交了，以便给买家充足的时间去适应和设立自己的物业账户。房贷利息，产权公司会按照贷款公司放款的时间把该月该缴的房贷利息部分替买家分配好，便于及时支付给银行。
结算清单外可能发生的两项费用
房屋检查费(Home Inspection)一般多见于二手房买卖中，在看中一套二手房之后，买家与卖家基本达成共识，进入产权公司进行过户时，买家通常会请一名有经验的房屋检查人员去目标房屋内进行检查，看目标房屋都有什么问题，哪些地方需要维修这个费用一般是几百美金左右。通常房屋检查人员出了检查报告后，买家要直接支付给他服务费，这项检查是买家根据房屋的质量情况决定的，费用是买家直接支付的，并没有经过产权公司，所以也不会列举在过户结算清单中。
贷款购房客户会支付房屋评估费（Appraisal Report），全现金购房客户就不存在该项费用。房屋进入到购买流程后，贷款银行介入，就需要对房屋进行评估，依靠专业结构独立评判该房屋的成交价是否在合理价格内。所以为了获得更准确的信息，银行会聘请第三方评估人员去评估房子的市值，费用由买家承担。在评估人员去之前，贷款经纪人就会要求买家去支付这个贷款评估费用，那么因为这个费用大部分时间也是买家自己提前支付的。因为评估费和贷款是息息相关的，结算清单里通常会有一个备注，评估费花了多少以及这个评估费是付给了谁等等。
特别优惠购房者情况介绍
在美国贷款买房，一般需要首先支付总房款的20%，即为购房首付款，如果首付款不足20%，就需要购买一种保险，此时又会产生交易费用。按照以上对买房过程中产生的各项费用描述，美国年轻人买房对资金的基本预算是总房价20%的首付房款，3%左右的过户结算费用（或清算费用），另外至少预留三个月以上的现金用于偿还银行贷款。当然，后期稳定的个人收入更加重要。也有一些特殊群体需要购房，也可以获得支持，比如：联邦住房管理局向无力支付20%首付的买家提供住房贷款（FHA贷款），借款人预计只需支付3.5%的首付利率为4.25%；退伍军人管理局和农业部为现役军人、指定退伍军人和符合条件的农村居民提供0%的首付住房贷款（VA和USDA贷款），且不含抵押保险，买家只需支付成交费用便可以拥有新房。

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