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06与潜在卖家交涉议价

房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价函，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept)、再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。收到买家出价合同时，除了价格考量，同时也需审核其他条件，例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingencies) 等，仔细挑选买家最自己也才会有保障。与潜在买家进行再协商 (Counteroffer) 时，卖家可以要求调整任何细节，如金额、附加条款等等。价格谈判过程是由卖家经纪人与买家经纪人进行谈判。

什么是附加条件(Contingency)
附加条款是保障买家的方式，最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，在这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回买家放在第三方公证托管公司 (Escrow) 中的全额订金。有些买家会在这部分做条款调整来吸引卖家同意成交。

1.房屋检查保护期 (Home Inspection Contingency)
在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行 Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。有些买家可能会将17天检查天数缩短，来吸引卖家成交意愿。

有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection)，然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件，也让出价较具竞争力。也有买家不取消房屋检查附加条件，但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。

2.鉴价附加条款 (Appraisal Contingency)
在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，买家的最终贷款金额会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。

3.贷款保护期 (Loan Contingency)
签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来。
若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。

若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，卖家也可要求买家 Remove Contingency 来保障交易（代表买家不能将订金取回了），或请买家将 Escrow 的订金拿出、直接取消交易。

4.其他 (Others)
减少对卖家的要求，如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件，提供卖家便利，例如当卖家急脱手时，可尽量缩短整体作业时间、将 Closing Date 提前；或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。

06签署合同并交由第三方公证托管公司接手进行买卖过户手续

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在协商交涉后，若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话，那就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司 (Escrow)，并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤，直至一切手续皆合法完成后，Escrow 才会将房子产权交给买家，并将钱款交给卖家。

买家需遵守双方协议的付款日期；卖方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。买家若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件 (Contingency) 。一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成（资金皆已在美国时）。

卖家应为买家购买产权保险 (Title Insurance)
产权保险是指保险人承诺若产权存在产权报告 (Title Report) 中应记载但却遗漏的瑕疵和纠纷，且给被保险人带来损失时，保险人将负责消除产权瑕疵与纠纷，或由其在保险金额范围内给予赔偿。

包含伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误失职、前房主欠缴地税、产权上无效贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等。

通常卖家会为买家购买产权保险，保障买家，确保产权干净，也保障产权方面若出现问题的赔偿，包含所有重新恢复拥有产权的法律费用。投保金额是房子成交价，产权保险通常是一次性费用且一直有效。

07配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查（附加条款期间）

买家在这段期间会进行附加条款中的相关项目，如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行个步骤，并提供房屋周边环境报告 (Seller's Disclosure)、白蚁检查 (Termite Report) 等合约里要求的档案文件供买家审阅。买家在房屋检查后若发现问题，买卖家双方应共同讨论要如何处理（承担费用或适当降价等）。

产权过户调查 (Ownership Inspection)
在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。

房屋报告 (Seller's Disclosure)
加州规定卖家需提供关于房子的一些报告，如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。加州房地产交易手续中，规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订的条款进行。

08取消附加条款 (Contingency Removal)

走到这里，买家应该都已顺利完成贷款、房屋鉴价与房屋检查，且无任何异议了。此时买家须签署取消附加条款，让此交易才更加确认。

09签署产权让渡书，完成过户手续并交屋 (Close Escrow)

卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家，产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府 County 完成过户登记。完成过户手续后，卖家会从 Escrow 拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子，将钥匙交付给买家。

买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入 Escrow。
在签字 Close Escrow 完成过户前，买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查 (Final Walkthrough)，确认维修项目等皆如约完成。www.meifang8.com