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上周我参加了一个当地房地产会议，会议结束后，一位当地投资者试图拿到了他的第一笔交易，他找到我，希望我能给他一些真知灼见和建议，并征求我的意见。有很多事情需要分析潜在的交易，在上周的会面之后，我想和你分享我给那个投资者的建议和见解。

1、从选择房产地点开始

在房地产行业，人们常说的一句话是“地段，地段，还是地段”。地点并不是唯一的因素，但是当你购买一处你打算长期持有的房产时，它的位置是非常重要的，选址不仅要在经济上合理，还要吸引合适类型的租户。对你和你的企业来说，什么地方最合适有很多决定因素，我非常喜欢的一个策略是为您的目标租户创建一个租户角色，定义租户角色将帮助您确定位置和业务所需的资金等事项。

我理想的租户是21-35岁的年轻专业人士，他们接受过大学教育，更喜欢现代时尚的设计，他们通常希望在房子里有洗衣房，更喜欢开放式的平面布局。一旦你有了自己的定位，它就会让你决定地点、房子的类型、要升级什么项目以及在哪里做广告。注意，此角色定义用于帮助您了解您的潜在租户，并做出更好的物业业务决策。这并不是说这是你将租给的唯一租户，你不能在法律上歧视受保护阶层的潜在租户。

2、费用价格的确很重要

一旦你找到了自己的房产位置，就可以开始评估潜在的交易，了解相关的价格是非常重要的，这些数字有两部分组成。

（1）得到正确的费用价格

有很多方法可以评估一处房产，以确定它是否划算，为了使用一些计算，您首先需要确保请求的信息是正确的，理解您想要使用的公式/计算将帮助您确定您需要的信息。一些例子包括税收、水电费(如果你愿意负责的话)、当前租金(和市场租金)和空置率等。

（2）验证数据

房产的卖家可能会向你提供几个或所有这些数字的信息，你必须核实卖家提供给你的每个价格数字。通过这样做，你可以确保卖方的数字确实是准确的，一些卖家可能只是有过时或错误的数字，而另一些人可能只是想让房子看起来更好。

3、费用价格并不是唯一标准www.meifang8.com

房产在电子表格中看起来很好，但是还有许多其他因素可以增强或降低房产的价值，以下是一些需要注意的关键问题。

（1）获取所有当前租约的副本

当你购买一处房产时，你将继承承租人以及他们现有的租赁合同，你必须遵守之前的协议，我认识一些房东，他们购买的房产租金远低于市场价值。

（2）小心递延维修问题

从现有的数据来看，一切可能看起来都不错，但如果存在延期维修(比如屋顶需要更换)问题，这些翻新成本可能很快就会把看起来不错的房产变成糟糕的房产，即使延迟维护是由一堆小项目组成的，它也很容易发展成一个交易破坏者，所以要小心。

（3）公用设施

如果你购买的是一套多单元的房产，而公用设施没有被分割，这很可能意味着业主要为公用设施买单，这意味着您每月的费用将会更高(根据租户的使用情况而变化)，最好是有独立的公共设施，由租客支付费用。

（4）租金可以提高吗？

从购买物业的现金流中获益的一个好方法是提高租金，但这只在某些情况下有效，租金需要低于市场价值或你可能需要做一些装修工作，以能够提高租金。此外，如果你没有继承承租人和前业主之间的租赁合同，租金只能增加。

（5）物业管理

你可以聘请物业管理公司，也可以自己管理物业，不管怎样，这都要花钱，即使你自己管理，也不是免费的。当前的房屋所有者可能自己管理房产，因此可能不会显示该成本，无论你是自己管理物业还是聘请物业经理，在计算费用时都要考虑到这一点。

4、结论

在购买你的第一笔投资房产时，除了纸面上的数字，你可能还需要考虑其他一些标准，上面列出了一些关键的项目，尽管它不是一个全面的列表，你也要仔细阅读。对于那些想要购买他们第一套租赁房产的人，你会推荐其他标准吗？请务必在下面的评论中分享你的想法。

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