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在分析投资性房地产时，有几个关键数字需要考虑。

如果只有一个，那当然就是价格了。然而，要想变得更专业，还需要更多的技巧，你使用什么取决于你的策略。

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我的投资重点是购买和持有租赁物业，所以首先我要找的是现金流从我的投资财产。我投资是为了从我的房地产中获得稳定的收入，但它们往往涉及更多的风险。除了现金流外，还有一些其他指标可以帮助我判断财产的整体质量，而且我在我所运行的所有数字中加入了少量的填充物来给自己提供一个安全网。

由于安全网和保守的方法，我通过运行的数字来分析潜在的投资性房地产，我的投资往往承担较少的风险。我喜欢从一开始就保持保守，有很多变量会影响你的利润。有些安全感只是从经验中获得的：知道你能做多少，知道合理的时间框架等等，但是每一个房地产都会有惊喜。

我希望用来获取数字的工具是显而易见的：大口袋出租房产计算器。你可以用很多方法来思考你在计算器中找到的数字，我在这里解释我使用这个伟大工具的逻辑。如果你做了很多分析，我强烈建议你去专业人士那里获取计算器——我一直在使用它。

让我们从几个重要的术语/计算开始：

营业费用=水电、维修、税收、保险、空置、管理（除抵押外）
现金流=总收入-总费用
NOI（净营业收入，通常按年度计算）=总收入-营业费用
购买上限率=NOI/购买价格
预计资本化率=NOI/总采购成本（价格+结算成本）
财产价值= NOI/Prima CAP率（通常用于商业交易，但在餐巾纸计算中是有价值的，尽管基于COMPs的4个家庭将被估价）
现金回报率=年度现金流/首付款

关键数字是现金流，因为这是物业每月产生的大致收入。如果房地产没有现金流，其他指标也不会神奇地好。

为了获得现金流，我们首先要知道我们的noi。计算的这一部分是我在安全网里的位置：即使我打算自我管理，我也会收取管理费（圣路易斯平均租金总额的10%），因此，如果我决定要聘用一家管理公司，我已经为这种可能性做了预算。除此之外，当你在看这个酒店时，它可能会有100%的入住率。圣路易斯南部的平均空置率也在10%左右。，我的分析中包括了这一点。您的电话号码应该反映您所在的区域，但不要仅仅因为您在查看某个物业时，该物业已满，就指望100%的入住率。

另一个安全网是我的修理图，我还设定了总租金的10%，和我的管理费和空置费一样。如果一栋楼需要恢复，那么这笔钱将包含在贷款金额的购买价格中。我这样做是因为项目成本要达到房地产市场的标准。我每个月都把修理基金的10%的租金都投入到所谓的偿债基金中，这样，只需要修理，我就有现成的现金来支付这笔费用。启动那笔基金我立即向它注资5000美元，我为四口之家提供的偿债资金最多为15000美元，因为这几乎足以支付四口之家需要的任何大修（屋顶、水管等）。这就避免了你掏腰包进行突然维修，或者更糟的是，由于没有流动资金来为这些维修提供资金，关键的维修无法完成。没有作为房东的偿债基金是不负责任的。你的房客依赖于你能够及时解决问题以确保他们有庇护所，别掉以轻心。

注意：尽管我拥有一家物业管理公司，我把自己的数字当管理费来计算，因为我是通过公司来管理的。在评估和管理中，我对待客户的属性和我的属性一样，所以数字也是一样的。把自己当作客户也让我仔细检查我的服务，因为我像老板一样评价我的管理。

对于购买和持有租赁物业，我不花很多时间考虑ARV（修复后的价值）的建筑，因为这只是在销售过程中实现。我称之为锦上添花——如果你完全依靠它来赚钱，你将一直在花钱，直到你卖掉这栋楼。我买房子不是为了每个月都赔钱，这是一个非常不同的策略，而且它固有的风险更大。

为了弄清楚这些数字实际上是如何工作的并影响我的决定，我将给你举三个例子。第一个是一个假设性的财产，我们用现金购买。下面两个是来自圣路易斯实际房产的真实数字。

财产1：$95000 4户住宅，全现金购买，5000元维修，总费用10万元。每套500美元，租金2000美元/月，费用1000美元/月。

现金流=1000美元（总收入-总费用）
NOI=12000美元（总收入-营业费用；没有抵押，所以营业费用和总费用一样）
上限利率=形式：12%购买：12.6%（NOI/总采购成本或采购价格）
财产价值=100000美元（NOI/预估资本化率）
现金回报率=12%（年度现金流/首付）

这些数字告诉你关于这处房产的什么？首先，它是个赚钱的人。现金投资回报率与上限利率相同，因为我们没有使用杠杆，所以该计算的首付是整个房地产价格，现金流与净收益率相同，因为没有抵押付款。

在第一个例子中，让我们看看杠杆是如何提高你投入投资的实际资金的回报。如果我们对这处房产使用杠杆（假设首付20%，30年期贷款利息5%，首付2万美元现金，贷款金额8万美元，月供537美元），我们的现金回报率跳到27.7%，尽管我们每月的现金流减少到463美元是的。当然，它的优势在于，你总共有100000美元投资，剩下80000美元投资于其他房产，理论上你可以在相同的首付下获得4个以上房产。持有杠杆比率更高，并以类似的现金流收购5个总资产，将使你净赚约2315美元/月，而不是清除1000美元的单一财产从全现金中购买。

让我们更深入地了解一个真实的例子：

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财产2:$135000 四户住宅。无需维修，关闭成本为3900美元，总成本为138900美元。这栋楼的租金是550美元，550美元，500美元，450美元。贷款金额为97500美元，首付37500美元，在30年内分期偿还5%美元，每月支付523.40美元。每个月的费用是899.75美元。

月收入是租金的总和，即2025美元。每月总开支为1423.15美元，抵押成本和运营成本的总和（税收、公用事业：天然气、水、下水道、垃圾、保险、空置、维修、管理和任何其他成本）。按年率计算，我们的总收入是24300美元我们每年的运营费用是10797美元，不包括抵押费用。

我们的现金流是601.85美元每个月。（2025美元- 1423.15美元；总收入-总费用）
我们每年的现金流是7222.20美元。（601.85美元x 12个月）

所以，NOI=13503美元（24300美元- 10797美元；年收入总额-年度营业费用）

我们的资本化率，是衡量全现金投资回报率的指标。因此，这个指标不考虑抵押贷款；它是房地产投资回报率的总体指标，而不考虑其融资方式。这一指标可用于根据一个地区的通常回报率来定位一个地产，即“以10%的上限利率出售”，这使您可以选择您在出售方面的价格，以符合市场情况。

有两种资本化率，即“形式资本化率”和“购买资本化率”。备件使用实际总成本，并且购买仅使用购买价格而不包括关闭成本或修理。该物业的最高限价为：

资本化率=10%（13503美元/135000美元；NOI/购买价格）
预计资本化率=9.72%（13503美元/138900美元；NOI/总成本）

房地产价值是值得计算的，因为我们使用的是一个特定于投资者的公式，它可以让你知道你的价格是否在基于支出和收入的正确范围内。这个计算使用NOI，因为它有时用于现金购买，所以我们不包括抵押费用在我们的费用。

财产价值=138919.75美元（13503美元/9.72%；NOI/预估资本化率）

杠杆是房地产投资最有力的方面之一。相比于把所有的钱都放在一处房产上，把更少的现金放在一处房产上，你可以获得更多的房产，并延长你的回报。由于现金为王，一个重要指标是现金投资回报率。这个指标告诉你，你在房产中投入的实际现金的投资回报率。如果我们查一下，我们的年现金流是7222.20美元，我们的首付款是37500美元。

现金回报率=19.25%（7222.20美元/37500美元；年度现金流/首付）

从这些数字中得到的好处是，为了获得类似或更好的投资回报，无论是债券、股票还是其他房地产，你都希望它能从你投入的现金中获得19%或更多的利息。将现金投资回报率与上限利率进行比较，可以很好地理解杠杆的作用，即额外的9%投资回报率来自于我们获得贷款来获取资产的能力。

轮到你了：你自己计算一下这些数字，看看你认为这处房产是否值得调查。它们也取自圣路易斯的一处不动产，下面我们有所有的答案。

财产3:$130000 4户住宅，无需维修，3900关闭成本，项目总成本133900美元。每月租金500美元，共计2000美元，每月费用855.98美元。20%，首付26000美元，10.4万美元30年期贷款，5%，月供558美元。

找出你的答案，然后向下滚动查看下面的答案。

现金流=586.02美元

净收入=13728.24美元

购买上限率=10.5%

预计资本化率=10.2%

财产价值=134590.60美元

现金回报率=27%

看看ROI的现金，这显然是一个值得看的财产。但重要的是要记住，这些数字是你到达目的地的路标——它们并不总是完全正确的，尤其是当意外修理出现时（通常情况下）。这就是为什么我在本文的开头介绍了偿债基金：事情可能会出错，也会出错。你愿意接受多少取决于你掌握的时间表。一个只想呆5年的人和一个只想呆20年的人在一条完全不同的船上。

从一开始就保持保守有助于确保你有足够的空间保持盈利。当你获得更多的经验，更好地了解你的市场，你就会知道数字在现实中的作用。这可能会导致百分比以一种或另一种方式在几个点上移动，但我始终建议在创建缓冲区时出错，而不是走近边缘。最糟糕的情况是你赚的钱比预期的多，而且你总是有实际的数字来判断你的表现。

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