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编者的话：波士顿是最为中国人熟知的美国城市之一，不仅仅因为这里有哈佛大学与MIT，还因为它是美国最漂亮的城市之一。近年来，随着留学热，波士顿的房产成为中国人的心头好。为此，本文专门采访了我的好友、波士顿大学访问学者lulu，为读者介绍波士顿房产的一些基本信息。Lulu本人也是一名Airbnb超赞房东，因此，在波士顿生活学习期间，对波士顿房产以及当地政策法规有着自己特别的观察。

在本文，将为大家介绍波士顿这座城市以及它的房产市场，想到美国买房，特别是想到波士顿买房的朋友，可以认真一看。下面是孙不熟与lulu的问答。

lulu，管理学博士，曾为《南方日报》等媒体撰稿，波士顿大学访问学者。

Q＝孙不熟

A＝lulu

1、波士顿人均年收入约8.2万美金

Q：一个波士顿普通中产的年薪大约多少？

A：根据美国皮尤研究中心（Pew Research Center）的定义，美国中产阶级定位为家庭收入在全国收入中位数67%-200%的一个区间段。

按照这个定义，2016年美国中产阶级的收入大约在3.9560万美元（约合人民币25万元）-11.8080万美元（约合人民币74万元）之间。但由于居住地生活水平不同，各个州的中产阶级收入也有所不同。美国财经网站Business Insider近期对美国25座大城市进行了调查，数据如下：

因此，在波士顿，人们年平均收入为$82380，中产阶级收入范围在$54920-$164760。

2、房价仅次于纽约与硅谷，最贵区域大约一万美元每平米

Q：波士顿地区房价最贵的是哪些区域，大概多少钱一平米？

A：美国的面积计量单位是sqft（平方英尺）,不是square meter（平方米），而1平方英尺约等于0.1平方米。

波士顿房价均价约在$143-$2996/sqft之间，价格偏高，在美国仅次于纽约曼哈顿和加州旧金山。

简单说，在波士顿地区，Back Bay, Beacon Hill,Fenway, Kenmore, the Seaport District, the South End，theTheater District, and the Financial District，价格偏贵，每sqft的平均价格是超过1,000美元。而在一千美元俱乐部之下，好的地区平均价格则是700美元到999美元之间。

这里包括 了North End, Waterfront, FortPoint, Harvard Square, Cambridge, South Boston, the Leather District, Brighton,and Charles town这些地区。

3、一室公寓每月租金约2318美元

Q：波士顿中心区的租金水平咋样？租售比大约多少？

A：就公寓来说，2018年波士顿公寓的平均租金为3,016美元，而2017年平均租金为2,963美元，也就是上涨了2%。波士顿的一室公寓每月租金2,318美元，一卧室公寓平均每月需要2,797美元，两卧室公寓的平均租金为3,416美元。

而市中心的独栋House，不少是按照卧室分租方式，分租给当地学生。一个卧室的租金约1,000-1200美金之间。而面积越大，卧室越多，这个house的总体租金自然也会越高。

4、房产税约房价的1%

Q：波士顿的房产税是怎么收的？物业费一般是什么水平？

A：波士顿的房产税税率一般为当地郡县政府评估基准房价的1-1.5%。另外，波士顿房产税有一个优惠政策，即如果是自住，购房后到下一年元旦之前向政府部门提交申请，每年可免除1500美元的波士顿房产税，而且无需每年申请，申请一次后即可一直享受此优惠。

独栋House是个体物业，连着土地都属于个人财产，不产生物业费。而美国的公寓通常集中沿街分布在市中心区域，交通便捷，周边生活配套齐备。物业费一般是在200-400美金/month之间，服务内容主要包括整理草坪，冬季铲雪，暖气和冷水供应等，但具体是根据每个物业管理公司自身规定。

5、波士顿也有学区房，但“租售同权”

Q：波士顿有学区房概念吗？好的学校如何筛选生源？

A：自建市以来，波士顿就一直处于美国教育的最前端。因此，波士顿的好学区非常多。在国内，学区房主要是指优质小学资源旁边的房子，但在美国，学区房的概念包括从小学衍生至初中，高中和大学，并且是以高中为主要指标。

在波士顿，普通的学区，可以直接按照居民居住区域入学，如只是租住也同样可以在该学区入学，类似于国内的“租售同权”政策。但是如果是很好的学区，则都需要考试，竞争激烈，达到要求才可以入学。

6、中产阶级更喜欢住郊区

Q：波士顿中产阶级一般喜欢住市中心的高层住宅，还是郊区的House？

A：美国的城镇化是一个逆城市化的过程，从居住舒适度，自然环境和居住私密性来说，中产阶级自然更喜欢住在郊区。当然由于金融区和商业区都在市中心，有部分中产阶级还是会选择住在市区，是为了方便工作。

以本人在BU的导师为例，他是美国加州人，一直很喜欢海边的自然环境。因此，即便他和他的妻子工作在市区的Boston University，却居住在郊区海边一栋很漂亮的小房子里，每天坐小火车来回BU上下班，需要两个小时。

7、波士顿没什么缺点，除了冬季太长

Q：简单总结一下波士顿这个城市的魅力和缺点各自有哪些？

A：波士顿位于美国东北部，是美国高等教育，科技和医疗保健的中心，也是全美人口受教育程度最高的城市，拥有超过100多所高校。同时是新英格兰地区最大城市，最早欧洲移民聚集，因此有着很强的英伦气息，历史悠久，文化沉淀和古典氛围都很浓厚。

在我的感受里，波士顿是一个很白的城市，一方面是由于白人聚集居住地（占比80%以上），大多都受过良好教育，人口素质较高。另外一方面，波士顿有着漫长的冬季，整片城市白雪皑皑，有雾霭森林的纯净美感。

很多人都把波士顿看做福地。在这座城市里，你可以转角遇见书本或电视上才可得见的大咖，可以蹭得哈佛大学和MIT等名校的公开课程，可以见得很多聪明人，同时感受到人们的亲切，和善和礼貌。

这座城市几乎没有什么缺点，除了冬季漫长。从12月份到来年4月份都会下雪，一年中1/3的冬日时光。在冬季，日照时间短，约6个小时，而铲雪难度大，出门要注意安全。 

8、波士顿房产市场稳定，受中国买家喜爱

Q：波士顿为什么深受中国买家喜爱？波士顿房产又是否值得投资，如何投资？

A：波士顿及周边地区优质的小学，初中，高中，大学教育资源吸引着世界各地家长和学生。我想，给孩子最好的教育，是许多父母来到波士顿购置房产的初衷。

从投资的稳定性来说，波士顿是个好的选择。名校云集，高科技和医疗中心，房产需求大，同时locals（当地人）是接受过良好教育的白人为主，就业率也高，以上因素使得波士顿房价一直居高不下。2008年美国金融危机爆发，波士顿地区房产市场却比较坚挺，没有受太大影响。

从投资的收益性来说，波士顿房价偏高，同样的价位，在美国的其他州区可以有更多选择。但波士顿独特的魅力和优势，使得其房产几乎都在短时间内售出。华人购买波士顿房产如果不自住，大多是长租给当地学生或者白领，收取较高租金。

9、在美国买房，必须通过经纪人，佣金由卖方承担

Q：中国人如果到波士顿买房，需要满足哪些条件？

A：中国人在美国买房，包括在波士顿买房，只要持有中国护照，以及美国签证即可。在美国买房有几个比较特别的地方需要留意一下，首先，买卖房交易，在美国必须通过经纪人（Agent）交易。经纪人收取交易总额的2-2.5个点佣金，买卖双方经纪人的佣金都是由卖方来承担。

其次，中国公民在美国买房大多是全款付清，整个流程走完是在10天-2周左右。部分银行也可对中国公民提供贷款服务，首付可以做到3-5成，还款年限不一样，放贷利率也就不一样。比如说，如果是分30年还清，利率约去到5.5%。贷款需要买主出示自己在国内的收入证明和资金流水单。

10、资产拥有者自行打理民宿，并需纳税

Q：目前国内分享经济和民宿业很火，能否简单介绍一下波士顿的民宿情况？

A：某种意义上，由于哈佛和MIT的存在，波士顿也是世界性旅游景点。同时每年一届的波士顿马拉松，高校毕业季等，使得酒店业繁荣，民宿也较盛行。

和国内Airbnb的过度商业化，二手房东化不同的是，美国主要是由资产拥有者自行打理，并且需要纳税。不少当地人会业余打理自己的房产，经营Airbnb，能带来一笔不小甚至颇丰的收益。波士顿名校汇聚，气候宜人，环境优美，看好其民宿发展。

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