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与规划部门打交道
发布时间:2020/10/01 文章来源:美房吧
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导读:我想和你们分享一下我一直在做的一个项目所取得的经验。我有一个承包商,我一直在找一个新的物业开发,一个特别引起他注意的地方是,在一个
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与规划部门打交道

我想和你们分享一下我一直在做的一个项目所取得的经验。我有一个承包商,我一直在找一个新的物业开发,一个特别引起他注意的地方是,在一个未开发的街角地块周围,有一块L形的土地,被规划为多户住宅。他被它的地理位置和规模所吸引,这个住宅位于购物中心、学校、甚至其他多户建筑附近,如果操作正确,这个住宅可以再分。第一块地将足够大,可以建立一个复式公寓,第二块地将有希望足够大,可以建立一个9-10单元的建筑。如果他能再分一份,就可以再建一套复式公寓,我们就可以把它卖掉,用所得的资金来资助下一个项目。一旦他开发了一个9-10的单元公寓,他的意图将是保留它,并从中收取租金收入。

我以前也考虑过房产开发,经常看着空地,想知道从零开始到底需要什么工作。我的房子后面有一块空地,自从我来到这里,这块空地就一直在出售,时不时地,我就会想,建一个11个单元的综合体会是什么样子,因此,当我的开发商邀请我和他一起去市里时,我欣然接受了这个机会,这是一个了解市区情况的机会,以及需要什么样的成本要求和许可。

我学到的第一件事是,规划部门的事情不会有太大的变化,等待时间仍然是45分钟到一个小时。7年前,我曾在另一个我当时正在开发的项目中与他们打过交道,但那不是一个住房项目,它有自己独特的特质。我和我的承包商约好上午11:30在规划部见面,讨论一些关于细分和密度限制的基本问题。事实证明,我的承包商临时去不了,他不得不重新安排时间,可是我已经在那里了,盛装打扮,可以说是“无处可去”。我已经往市区走了一段路,在离收费表还有45分钟的时候,我溜进了一个停车位,心里感到很不舒服,于是我决定,我要亲自和这个部门谈谈,看看我能做些什么。我知道我必须非常小心的说话,因为我已经被警告过,当与这个部门打交道时,最好小心行事,少说话,不要太具体,除非他们问你的时候你再细说。事实证明,“宠物室”和“储藏室”有很大的区别,即使它们的尺寸完全相同。

所以今天的第一件事就是决定他们是否允许我在这个地方分地。为了找到答案,我的承包商需要近1万美元的场地规划,但是在他们提交基地计划之前,他们需要做地图,根据柜台的工作人员的说法,这意味着你需要支付给工程师大约7000美元来完成它。他们不能保证它会被批准,但在你开始之前,你需要和发展审查委员会坐下来聊聊,这样他们可以决定你想做的事情是否可能被批准。

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如果所有这些最终都能实现,那么第一个地块就足够大,足以支持一个三层住宅,这是一个好消息,因为你可以得到更多的三重住宅。但令人尴尬的是,第二批只支持6-7个单元,这不是一个好消息。我问是否可以向上建,但是因为是R2-A区域,所以禁止建二层。因此,我们失去了3个潜在的单元住宅,因此每年可能有18,000 - 24,000美元的差距。

就在一切似乎要结束的时候,他们想起我可能要去楼上的交通和工务段部门。是的,他们需要看一下地图,看看我们是否需要在整个房屋前面铺设人行道和排水沟,因为问题中的L形地块围绕着一块同样未开发的空地。他们说,我们可能还需要开发整个街角地段的人行道和排水沟,当然,费用由建造商承担。不过,他们确实说过,如果有人开发了角落那块地,建造者就会得到补偿。

我刚消化完这个信息,他就说:“你也会想去镇里的防洪中心,从他们那里得到一个许可。来确定它是不是洪水泛滥区。”一旦水槽建成,我们需要找出是否有一个现有的排水池已经到位或有没有超载的问题,因为如果没有超载,就不得不建立一个新的排水池,没错,因为“水总得有去处”。我不得不说,在这一点上,它听起来不像看起来很好,肯定要重新运行一些数字,看看所有这些费用,特别是如果他必须建立额外的人行道,水槽和排水池,而建设较少的单元,我们这周会得到更多关于它的信息。他似乎还没有被劝阻,他对自己以低成本高效建设的能力充满信心。

至于我,我得到了很好的学习,在一块未开发的土地上开发的一些细节。我知道这个过程中肯定有比我接触到的更多的东西,我只看到了规划阶段的一小部分,与任何项目一样,都有许多需要处理的预先计划。当决定承接一个建设项目时,记得先向市或县咨询,你可能会对要求你做的事情感到惊讶,别被吓着了,只要准备好花额外的时间学习当地的分区法规,和许多你可能从未想过的新事物就可以了。也就是说,我非常尊重开发者所做的事情,以及他们如何将一张空白的画布变成一件艺术作品,但是我感觉我知道为什么这张画布已经在那里放了将近3年了。你和你们地区的规划部门打过交道吗?进展如何?请留下评论,让我们知道。

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发布时间:2020/10/01
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