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每年的这个时候，税收总是人们最关心的问题，但减税不应该是全年的首要任务吗？令人震惊的是，大多数投资者在他们的投资组合中很少关注税务规划，据我所知，省下的一美元税款和挣来的一美元一样有价值。并非巧合的是，那些最能忽视税收对其回报影响的人，比如超级富豪，会将注意力集中在减税投资策略上，这就是为什么一些非常富有的人喜欢投资移动房产社区的原因，因为它们非常省税。

1、移动房产社区投资等于加速折旧

移动房产社区投资为投资者提供了相对于其他房地产投资的加速折旧情况，移动房产社区的改善(公用事业线路、道路等)经常被分配到总购买价格的50%-75%用于税收目的。这些项目的折旧年限为15年，而公寓建筑为27.5年，商业建筑为39年，因此，移动房产社区不仅产生了巨大的现金流回报，而且大部分收入是免税的。当基础设施完全贬值时，基础可以简单地通过1031交易所转移到另一项资产中，当然，如果出售房产，资本利得和折旧将被征收25%的税，但税率低于许多投资者的边际税率。能够让一项多产的资产贬值、并让其升值，是一件好事，但是，加速折旧提供给移动房产社区的业主是来自政府的绝对礼物。

2、价值分配决定折旧基础

基础设施与土地价值分配的巨大比例有点违反直觉，因为移动房产社区投资者拥有土地，并将其租给移动住宅业主。当然，没有多少磨损与泥土有关，所以土地不会贬值，然而，对于那些不在高土地价值市场的社区(加利福尼亚)，大部分的移动房产社区的价值可以分配给它的基础设施。举个例子，如下所示的移动房产社区组件价值评估和折旧时间表的计算：这是我公司目标市场中较小的(50-75块)社区的典型计算，这块地占了全部价值的30%，因此，可提折旧的基础是70万美元，按照15.25年的混合折旧时间表，每年的折旧为45902美元，相当于购买价的4.6%。

3、保护自己不受国税局审计

记住，房地产价值分配是相当主观的，因此，在进行审计时，移动房产社区的投资者需要确保他们有足够的证据来支持组件的估值假设。这些证据可能会以房产税评估的形式出现，该评估列出了土地的价值，或者可能通过土地出售比较(每英亩的价值)得出。为了进一步支持他们的分配，一个移动房产社区的所有者可以委托一个成本隔离研究，这是一个详细的第三方的意见分配的价值，应该有助于解决国税局的调查。

4、移动房产社区投资等于税后可观的现金流回报

以下是上述加速折旧计划对同一假设物业的税务影响：一个这个价值100万美元的移动房产社区样本在偿还债务后产生了47K美元的现金流，25%的首付相当于19%的现金回报率，由于折旧的好处(在利息扣除的帮助下)，该资产的所有者只欠山姆大叔5.8万美元的税，这使得税后现金流回报率为17%，不是太寒酸。请记住，这是第一年的现金流回报，它不包括贷款本金减少的好处，也不考虑任何假设的增值(租金上涨、居住条件改善等)，这使得20%的内部收益率在投资持有期内很容易实现，这正是我们喜欢移动房产社区的原因，如果我们不做任何事情来改善公园(极不可能)，我们已经在税后回报的基础上遥遥领先。

大多数房地产投资者在评估投资时都会关注总投资回报(税前)，然而，最终目标应该是使净(税后)收益最大化。毕竟，你不能靠税前收入生活，除非你喜欢和国税局的人交谈，关键不是你挣了多少钱，而是你存了多少钱。说实话，我也为关注纳税申报前的情况而感到内疚，但我有一个很好的借口，当你的业务是投资移动房产社区时，税收不会对回报造成重大拖累。你对此还有什么想法？你可以和我进行探讨。

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