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很高兴这个周末能去我的山间度假胜地放松一下，回想一下前几周繁忙的旅行日程，这样感觉很好。我参加了在德克萨斯州达拉斯举行的抵押贷款服务会议，然后又参加了在纽约市举行的抵押贷款问题会议，这些会议上的很多讨论都集中在新常态上，主要是关于弗兰克法案和消费者金融保护局(CFPB)的成立。虽然我通常不会在公开论坛上表达我个人的政治观点，比如大口袋社区，但我不介意讨论一些立法的影响。

多年来，我投过民主党、共和党甚至是无党派人士的票，有时，我觉得我们几乎有一个政党在管理着美国，它只有两个面孔，大多数通过的法案对大多数美国人的日常生活影响甚微，而且，这可能很大程度上是因为，大多数重大问题都比我们的政府解决的问题大，而且从未真正得到解决(例如社会保障和医疗保险)。我经常想起霍华德·斯特恩(Howard Stern)的团队在纽约街头采访人们，问他们当时的纽约州长是谁，或者总统是谁，他们都不知道。所以，在这个周末放松的时候，我和《魔鬼经济学》(Freakonomics)的作者史蒂文·莱维特和史蒂芬·杜布纳一起看了周日早上的节目，他们和我完全不一样。

他们分享了他们对罗伊与韦德堕胎法的看法，40年前，它是如何对整体犯罪率下降产生最大影响的(比执法部门和政客们的行动影响更大)。就在那时，我意识到，最近颁布的旨在产生重大影响(当然是出于善意)的三大立法，可能无法完成华盛顿最初设定的目标，我说的是就业法案、奥巴马医改和弗兰克法案。这些法令的目的是什么？他们最可能做什么？它们会对我们日常的房地产或票据业务产生什么影响呢？

1、《就业法案》——是不是太迟了？

良好的意图：由于我目前的职责之一是为几只票据基金筹集资金，而且由于过去我也曾通过商业地产的私募筹集资金，这项新法律尤其引起了我的注意。该法案的目的是通过放宽要求，让初创公司更容易获得融资，让融资变得更容易，这样更多的小企业将会创业，雇佣更多的人，从而创造更多的就业机会。

现实情况：花了这么长时间才制定出来的这个打了折扣的版本可能收效甚微，它确实包括了一项新的豁免规定，即在符合若干条件的情况下，某些类型的小型企业不需要在美国证券交易委员会(SEC)登记。这一豁免旨在允许一种形式的众筹(见《就业法案》第三章)，但众筹的要求可能被证明过于繁重，因为《就业法案》可能只会影响少数小企业。为了筹集100万美元(最高发行额)的配售而设置的高成本，以及文书和披露要求，几乎让它成为一个笑话。

规则506(c)例外于9月下旬生效，允许发行人公开向合格投资者推销(通过一般性征求的方式)，但它可能被对合格投资者的严格核查要求所掩盖(查看规则的最终修订和核查方法，见II.B.3.(a)(b))。对于合格投资者来说，验证要求可能会被证明是一件非常麻烦的事情，特别是在通过一般性的征求联系之后。因此，我对这项法案真正创造了多少就业机会感到非常兴奋，尤其是当你考虑第二个新法律，奥巴马医改的时候。

2、奥巴马医改会奏效吗？它会创建一个兼职社会，把工作机会送到海外吗？

良好的意图：这是另一项伟大的立法，在一个完美的乌托邦里，每个人都有保险，26岁以下的年轻人也有保险。奥巴马医改是“患者保护和平价医疗法案”的别称，该法案为美国人建立了一个医疗保险市场，让他们购买由联邦监管和补贴的医疗保险。

现实情况：我们的保险公司上周去了办公室，解释说我们目前的保险计划(HSA)的成本在未来将增加近90%，而HSA拥有高免赔额、允许降低保费的优势实际上消失了。所以，现在看来，我们必须为员工提供更多的钱，而不是更少的保险，这可能会达到我们必须开始自我保险的程度。我只能说这么多，我是几个小型商业协会的会员，整个华尔街的共识和氛围是，没有人想要超过50名员工。奥巴马医改包括一项雇主强制令，要求雇佣超过50人的企业，如果政府为全职员工的医保提供补贴，就必须缴纳税款。因此，每个人都在考虑雇佣更多的兼职人员，甚至去海外招聘(许多房地产投资者已经在使用Odesk平台)，有些人甚至考虑雇佣更年轻、更健康的人，而不是那些保险成本更高的年长员工，这一法案将对未来的商业运作产生重大影响。

3、弗兰克法案——让我们防止银行业再次惨败

良好的意图：银行业需要更多的监管和监督吗？银行需要更多的准备金，需要更好的规则来阻止诸如125% LTV(贷款与价值之比)融资、可调利率抵押贷款和膨胀等事情的发生。此外，我相信除了银行之外，还有很多其他的房地产市场参与者，比如政府、房地产经纪人、估价师、产权公司等等。《多德·弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》包括800多页的新法规，涉及到发起、授权、服务和消费者保护要求。除了这些规定之外，一个全新的官僚机构，消费者金融保护局(CFPB)也成立了，以确保投资者、发起人和服务机构都遵守规定。根据最近对前PA副司法部长史蒂夫·斯普林的采访，这是第一次一个政府组织将尝试监管非银行实体和个人，包括与住宅抵押贷款相关的消费贷款。

现实情况：但是，钟摆摆动得太远了吗？弗兰克法案的有趣之处在于，它似乎对非银行领域的监管多于对银行本身的监管，然而，这些规则似乎仍然太新，无法理解其整体影响、成本和执行力。在抵押贷款服务会议上，一些服务人员建议，遵守新规定的费用可能超过每笔贷款200美元，那么，谁来买单呢？如果做生意要花这么多钱，这将如何影响我们的经济？如果我们希望保持合规，这项新法规可能对卖方融资世界和我们的票据业务产生重大影响。

它还可能对创造性的房地产融资产生巨大影响，而这种自由很快就丧失了，就像罗伊诉韦德案一样，很难预测这三项主要立法的未来影响，尤其是20年后。虽然我是一个经常奉行“告诉我规则，我就会遵守规则”的人，但这似乎并没有变得更容易。正如托马斯·杰斐逊所说:“大多数糟糕的政府都是由过多的法规造成的。似乎任何时候，只要政府介入太多，我们就会失去一些自由。”那么，你的新常态是什么呢？可以跟我一起讨论。

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