Sorry

作为辛迪加团队的一员，我花了大量时间回答投资者的问题，我想汇编一些最常见的问题（FAQ），作为快速学习指南的一部分，为希望在这一领域投资的新人。对于那些刚开始私募股权融资的人来说，这也是一件好事，因为他们对投资者提出的问题最有期待。我将专注于增值公寓联合投资，这是一个非常主流的投资利基，许多投资者第一次涉足联合融资。  

     美国房产     美国房产经纪     美国买房
 

1）什么是联合？在最简单的形式下，银团是投资者资金的集合，投资者通常是被动的有限合伙人。交易的另一个合作伙伴是普通合伙人，或将交易整合在一起并实施商业计划，为所有投资者提供回报的积极合作伙伴。你会听到普通合伙人（GP）、财团和赞助商经常互换使用。

2）你的回报预测是什么？你的回报是如何计算的？在撰写本文时，典型的现金对现金回报率在8-10%之间，内部回报率（IRR）在16-20%之间。你还可能看到2倍的倍数，这意味着如果你在交易中投资5万美元，目标是2倍，或者通过分配和销售利润在5年内将你的资金增长到10万美元。您还可以看到平均回报率，即5年的总回报除以5。在增值银团贷款中，由于投资者的大部分回报来自销售年度（模拟为第5年），因此平均年回报率可能比内部回报率（IRR）更高。内部收益率通常是一个更好的衡量在一个固定的时间范围内变化的现金流。

3）我什么时候才能收回原来的投资，持有期是什么时候？通常，在销售时。对于我们的交易，目标是5年。如果经济长期低迷，第三年或第七年或更长时间可能会出现这种情况，但5年通常是增值银团的目标。

4）有什么风险？它们在ppm中概述。也就是说，我想提供一些数据点。2009年，在金融危机的底部，单户住宅的拖欠率为5%，而MF公寓的拖欠率为1%。此外，在休斯顿，当油价从100美元/桶升至50美元/桶时，A级（新的公寓楼）必须提供优惠，空置率上升至15%，而B级（旧的MF，增值银团公司参与其中）则保持在8%的稳定水平。最后，我们购买经验证的。我们典型的公寓收购将有超过90%的入住率，通常高于这一比例，而且前一位业主正在赚大钱（t12-跟踪12个月的审计将证明这一点）。我们希望改善已证实的房产，而不是寄希望于购买。

5）什么是有限合伙人？交易中的被动投资者。他们有有限责任。他们的风险仅限于他们在这笔交易中的投资金额，而不是更多。他们的其他资产受到保护。他们不能被起诉，他们不在贷款中，对物业的积极表现不负责任。

6）最低投资额是多少？我们定为5万美元，增量为5千美元。

7）我什么时候能拿到工资？我们每月进行一次（在物业关闭后，每月进行30天的全面运营）。可以直接存入投资者账户。大多数财团都会按月或按季度进行分配。

8）你将如何与我沟通？每月快速更新投资进度（电子邮件）。典型的要点/关于翻修了多少单元、租金等的一些图片。季度物业管理财务可以审查。每年3月后，您将收到我们的K-1纳税申报表。

9）有什么税收影响？公寓联合贷款具有很高的税收效率。作为我们有限合伙企业的合伙人，您将从投资中扣除的财产税、贷款利息和折旧中受益，这是最大的一部分。我们喜欢使用成本分离策略来加速折旧，因为我们不打算长期持有资产。您将在下一年3月从合伙企业获得当前纳税年度的K-1报表。在10万美元的投资中，当你的年度k-1出现账面亏损时，至少8%的优先回报率或8千美元的现金收入并不罕见。此外，任何再融资或补充贷款都将作为股本回报进行审查，因此不会产生税务影响。在出售时，可能有机会将1031换成另一处房产，而发起人希望购买该房产，以继续推迟您的长期利得税。请记住，如果在出售时没有发生1031汇兑，除了您将负责支付的长期资本利得税外，还可能发生一些折旧回收。

10）流程/时间表是什么？一旦我们有了合同规定的财产，尽职调查大约需要60天。我们与投资者一起启动股票募集程序，整个过程将持续5-6周。市场营销平台出炉，投资者电话会议召开，投资者预定一个地点，审查PPM/签名和基金。大约2-3周后我们关闭了这家酒店。大约60天后第一个投资者分配。

11）为什么我们会购买一个Yelp评论如此差的房产？我们相信这是件好事。作为增值财团，如果所有的消息都是好的，就没有什么可改进的了。物业经常重新打上品牌（新名称），新的网站，新的物业管理团队被引进。重点是改善经营状况和翻新物业。有一个重点是无形资产，如举办每月的社区聚会，以培养一种可能已经失去的社区意识，可以提高保留率，减少营业额。这比你想象的要快。重塑品牌，重新定位资产是重点。

www.meifang8.com
12）你如何与住在那里的人一起装修？当我们接管一处房产时，即使是一套300个单元的公寓，如果入住率达到95%，也会有15个空置单元。我们从那里开始。下个月，当10-12个租约到期时，我们将向住户介绍他们新装修的单元（将他们搬入），并开始装修他们腾出的单元，并逐月重复这一过程。我们预计，改进后的单位将是如此引人注目，保留/新租赁注册将很高。

13）什么是补充贷款？一旦装修完成并达到预期租金，创造大量价值是很常见的。即在增值策略中对价值进行优化。如果你想保留一个有吸引力的固定利率，你可以用一个更高的资产评估值回到银行，再融资（如果你有可变利率贷款）或者获得第二笔贷款（称为补充贷款）。第二笔贷款允许你为投资者的利益撤出股权，从而增加现金回报率和项目内部收益率。

14）什么是敏感性分析？我们喜欢在不同的情况下向投资者展示，如果我们的预测不正确，考虑到入住率下降或租金没有达到我们预期的水平，盈利能力的盈亏平衡点是多少。令人惊讶的是，我们的大多数方案都允许入住率达到75%以实现盈亏平衡。2009年金融危机期间，第三方数据证明，在达拉斯的一个次级市场，我们有五个公寓社区（理查森），最差的水平是85%。这让我们的投资者知道这些信息感到欣慰。

15）我能用1031吗？你不能在我们的交易中加入或退出1031，因为你在技术上是购买我们有限合伙企业的单位，而不是实际上的土地本身。也就是说，有一些机制，我们希望能够从我们的一个交易1031到我们的另一个交易，从而推迟您通常支付的第一套公寓销售税。

16）我可以使用SD-IRA或Solo 401K为交易提供资金吗？这一次，你可以，作为国税局，在SD-IRA上有一个UBIT税需要理解，因为国税局不想看到你利用杠杆部分的投资。有趣的是，单人401K没有这个问题。

17）如果我们有困难，想在出售房产前脱身怎么办？在我们的计划书中，没有任何东西可以用来解决这种情况。这项投资应被视为非流动性投资。也就是说，作为你的合作伙伴，我们将审查你的问题，根据你的情况，看看是否有什么可以做的。

18）你的费用是多少？最重要的预计收益应为过帐费用。最常见的两种费用是收购费（2%，我经常看到）基于购买价格，并在收盘时支付给赞助商一次。这包括了所有的赞助商成本，找到并签订合同这一交易。第二种最常见的费用是基于每月收入的资产管理费（通常为2%）。资产管理费由发起人向物业经理负责，并确保业务计划的执行。这两项费用的行业平均水平为1-3%。

19）什么是ppm？私募备忘录是证券交易委员会要求的，描述了发行、风险，包括合伙协议、投资摘要和认购协议。这是一份长达100多页的法律文件。认购协议是投资者将审查、签署的协议，包括购买的单位数量和金额的基本信息、合格投资者的申报表，等等。如果新投资者以前从未见过PPM，我喜欢预先给他们打电话，因为风险部分有点重（就像外科医生的警告）强调了可能发生的所有风险。我告诉投资者，每一项投资都有风险，是的，你可能会失去全部投资，但我肯定要强调的是，曼氏金融投资在严重的市场下跌中有着良好的业绩记录。此外，除非我们有经验、有良好的商业计划、保守的承销（银行也会承销这笔交易），否则任何贷款人都不会给我们1000万至3000万美元，有足够的保险，并由外部专家完成财产状况报告（通常100页），强调在我们接管财产之前需要做哪些修复。

20）你的预测保守吗？应该是的。好的赞助人会希望承诺不足而超额完成。你需要审查发起人的所有财务假设，并确保它们有意义。重点关注的是租金（查看装修前和装修后的区域补偿价格——你希望低于市场之前和之后的水平）、租金增长和入住率。审查T12（前12个月前的业主）。增值改善、收入增加以及这些改善的时机是否对预测有意义？

21）如果经济低迷怎么办？我们不想在低迷的市场上出售。目标将是继续支付优先回报最低，并坚持到市场更健康，以实现更好的销售价格。B/C类增值房地产在经济低迷时期往往能撑得住得更好，因为人们需要一个住的地方，租金更符合市场/服务经济的人口统计，而A类房客的年收入为10万美元，他们的工作风险更大（例如休斯顿石油危机）。

22）什么是优先回报？通常，8%是我看到的最多的。这有利于有限合伙人。它实质上意味着投资的前8%回报（现金流或资本事件的分配，如再融资收益或出售）将全部归有限合伙人，而非一般合伙人。这不是保证，而是下一件好事。

23）什么是裂缝，什么是瀑布？分割是在分割的那部分给投资者的投资回报。因此，如果分配给有限合伙人70%，普通合伙人30%，在支付优先回报（如果有）后，合伙人将分配或资本事件的所有其他收益70/30分配。如果遇到了某个障碍，这种分裂就会改变。示例：一个拆分可以是70/30，然后在内部收益率达到18%时，再转到50/50。任何高于18%的回报都将被拆分为50/50 LP/GP。

24）什么是合格投资者？我们目前根据美国证券交易委员会第506（b）条的规定进行交易，这意味着我们只能与经认可且与我们有关系的投资者分享我们的交易。在美国，这一定义是指一个人年收入20万美元，或是一对夫妇在过去两年中年收入30万美元，并预计在本年度实现，或是净资产100万美元（不包括你的主要住所）。由于我们不宣传我们的交易，认证决定是通过一个复选框的投资者自我披露。如果交易是向公众公布的，那么需要外部第三方的核实。

25）财团是否投资于自己的交易。你通常会看到这种情况是为了与投资者保持一致。然而，当普通合伙人投资时，这笔钱和所有其他投资者的钱一起进入普通合伙人的投资桶（70%分成）。换言之，全科医生说30%的分成是全科医生想做所有工作赚的。如果他在这笔交易中投入资金，他将增加他在这笔交易中的股份，因此这笔交易将在LP方面进行。这就是它的工作原理。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询