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几天前的晚上，我参加了新泽西州业主协会的一个会议，和往常一样，我们的会议有一个要点，就是与我们小组一起工作的律师们要站起来谈谈最近发生了什么变化，我们业主需要知道这些事情。除了提到我们的租约需要做出一些改变之外，在会议过程中有一个时刻吸引了我的注意，也吸引了在场所有人的注意，他们提到了自我开始投资房地产以来一直让我头疼的两个词：租金控制。我不喜欢控制租金，我从来不知道这对任何市场有什么好处。

我知道最近在大口袋社区播客中提到了迈克尔·布兰克(Michael Blank)，他提到了这一点，他说有些情况下它是有益的，但(我无意冒犯迈克尔)我个人从未见过任何情况下它对任何人都有益，包括承租人。我个人的观点是，它破坏了市场，而不是保护了市场，因此，当德里克·里德律师说出这两个字时，是的，它吸引了我的注意力。

根据最近的新闻报道，有很多关于新泽西州纽瓦克市改变其租金控制的条例，在我看来，如果该提案获得通过，会立即导致投资者将目光从这个市场移开，事实上，这可能会让他们逃避这个地区。德里克很热心地把讲义分发给任何感兴趣的人，根据他的资料显示，纽瓦克市的房东目前可以将49套或以下公寓的租金提高到5%，而50套或以上公寓的租金则提高到4%。该提案试图将新泽西州过去12个月的工资涨幅限制在与CPI(消费者价格指数)相等或以下，但绝不超过4%。如果用CPI来计算，多户住宅的业主自2009年以来的平均租金涨幅为2%，甚至可能低至0.8%，这本身就会让我离开这个地方，但这只是开始，而且还不止于此，其他拟议的改变包括以下几个方面。

1、主要资本改善(MCI)

现行的条例容许业主收回MCI的成本，但建议的修订取消了MCI的“主要新改善”，这意味着，如果现有的电梯需要更换，你将无法收回升级的成本，因为它不是“新的”。里德认为，这可能会阻止业主更换关键的建筑项目，如屋顶、锅炉、电梯、立管等。人们对此表示无奈。

2、空置单元租金增加

现时的条例容许业主申请把已翻新的单元增加百分之二十五，即每间租金为一百元。在大多数情况下，可能只是粉刷一个房间，你可以得到价格上涨，新方案试图将租金涨幅限制在原来的20%以内，条件是每个房间的装修费用不超过5,000美元。这是一个4900%的增长，正如里德所指出的，完全不现实，据我所知，我们当中没有人会考虑投资和修复一套房屋，因为他们知道，在翻修之后，他们无法让这套公寓的租金达到市场价值。里德说，那里典型的一居室公寓有3-4个房间，业主需要支付1.5万至2万美元才能获得20%的加薪，因此，很有可能大多数业主不会因此而升级或维修房屋。

3、切实履行

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这是最重要的，因为新的提案说，除非业主不违反“供热、热水、水、空调、电梯和所有健康、安全和消防违规行为，以及百分之九十质量上不违反所有其他违规行为”，否则他们将不允许增加租金一分钱。里德表示，在一个检查员已经供不应求、超负荷工作的城市里，房东无法证明自己“切实遵守了”规则。

我们能指望这一切发生吗？或者这是在迎合选民基础吗？如果纽瓦克市采用这种方式，房产价值将立即下降，我不知道有哪个潜在的房东愿意在这种情况下投资纽瓦克市场。当里德问大家有多少人在纽瓦克市拥有房产时，他提出了一个有趣的问题，很多人举起了手，我没有，但这并不重要，因为里德后来告诉我们，这不仅是新泽西州纽瓦克市的问题，也是我们所有人的问题。如果像这样的规则能够在纽瓦克被采用，那么它将更容易在当地的其他城镇、其他县和其他州被采用。当你是一个房地产投资者时，任何地方的租金控制都是一个全国性的问题，在社会的其他任何地方，我们都无法限制自己从投资中获得多少回报。

如果全国范围内的整体房产拥有量下降，更多的人租房住，那么这样的规则在任何地方都可能被采用，这是一个威胁，我们房东似乎总是被描绘成坏人，利用别人，但事实并非如此。我们大多数人都不是拥有数百套出租房的大业主，我们只是像其他人一样努力做到最好，过上体面的生活。现在，纽瓦克市正经历着一场投资热潮，在市中心和铁器区等地，这个地区现在正受到那些喜欢美食和交通便利的人的青睐。随着该地区的需求上升，房价在过去几年里急剧上涨，这些情况帮助重建社区和城市本身。

4、结论

除了我自己，很多人都认为新泽西州纽瓦克市并没有失去它在20世纪60年代经历种族骚乱时所获得的耻辱。从那时起，整个城市笼罩在一片乌云之下，就像底特律一样，有许多人试图复兴这座城市，随后，伟大的事情发生了，夏普·詹姆斯带来了新泽西表演艺术中心和其他的改进。然而，他后来因为合谋将9块城市土地卖给他的情妇而入狱，继詹姆斯之后，科里·布克(Corey Booker)的到来给这个城市带来了巨大的好处，如今这座城市迎来了骚乱前以来的最好年份。

不幸的是，他现在已经走了，现在看来，纽瓦克市可能会回到过去的方式，使它成为新泽西州的一个枯萎的景观，这是非常可悲的。在我最后一次乘坐火车进入纽约市(它带我穿过纽瓦克市)的时候，我惊叹于新建筑的工地，在纽瓦克市中心，起重机直冲云霄，这里已经很久没有起重机了。

所以，如果看到城市进展的结束，这将是令人难过的事情，如果它能在新泽西州发生，它将在洛杉矶、芝加哥、西雅图、丹佛、迈阿密、旧金山等地也会发生，我还需要列举更多城市吗？你认为如果这个提案被通过会有什么影响？我们能做些什么来确保它不会发生？请务必在下方留言。

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