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是什么自然因素在有机地推动着房地产的价格和需求？答案是：首次置业者、交易型购房者和缩小房产规模。第一类人(首次置业者)正受到当前经济形势的不利影响，一个健康的房地产市场的标志是一个强大的首次置业者群体，为了填补这一空白，我们只能做这么多投资者，换句话说，房地产市场似乎没有出现有机的、自然的复苏。不管有多少对冲基金在购买账外不良资产，也不管有多少当地投资者在重建当地社区的房屋，这一切都要回到市场的基本面，即首次购房者。

由于显而易见的原因，这一群体往往是较年轻的人，因此我们将讨论与他们直接相关的问题。这篇文章的目的是为了澄清事实来源支持的担忧，以及房地产复苏将面临的问题，毕竟，我在某种程度上怀疑50%的房地产交易是首次置业。

1、住房拥有率

美国人口普查局(US Census Bureau)发布的一项新研究显示，美国的住房自有率已降至19年来的最低水平，而且数据还在继续下降。请记住这一信息，我们将在下面更深入地讨论这一问题的根本原因。

2、年轻人的困境，未来的首次置业者

就业不足、失业和低工资会导致信贷紧缩，给潜在的新房主带来了真正的挑战，让他们不得不存钱支付首付款和抵押贷款。作为一名房地产经纪人，我每天都能看到与潜在客户打交道的第一手资料的影响，债务负担仍然是一个问题，假设一个人能在大学毕业后找到一份有收入的工作，高等教育的成本正以接近500%的通货膨胀率上升，并继续呈指数增长(从字面统计学的意义上讲)。因此，首次置业的人群背负着沉重的债务负担，有些人在还没有抵押贷款之前就已经离开了大学，贷款基本上相当于抵押贷款。目前的经济形势有利于许多人租房，而不是买房，并非巧合的是，目前的高租金、紧张的库存以及上述因素使得首次购房者很难真正买房。

3、就业

假设人们能够找到有报酬的工作，工资增长就会随着就业增长而停滞，现在的报告显示失业率正在下降，然而，这实际上取决于如何计算失业率。随着越来越多的美国人离开劳动力市场，劳动参与率下降，导致每月报告的失业率下降，实际上，这是在制造一种假象，你可以看到，这反映劳动参与率是有史以来最低的阶段。如果你进一步分析每月的工作报告，你会发现酒店行业(酒吧和餐馆)的全职和兼职职位被不成比例地创造出来。特别是年轻人的劳动参与率处于历史低点，请看劳工统计局提供的图表，如下所示：

4、量化宽松和美联储

美国联邦储备委员会(Federal Reserve)的量化宽松(QE)计划每月印刷数百亿美元，试图购买美国国债和抵押贷款支持证券，这样做的唯一目的是人为操纵和降低利率，以期刺激经济。对于首次购房者来说，买房已经变得越来越困难，如果美联储开始缩减量化宽松政策，或者干脆一起削减，会发生什么呢？答案是提高利率。目前的利率仍然很低，即使如此，它对鼓励首次置业者购买的作用也微乎其微。量化宽松人为地支撑了房地产行业，人为地降低了利率，试图用低利率吸引买家，但一旦他们开始缩减或结束计划，利率就会上升。同样，基础也不健全，要使住房市场真正实现可持续复苏，我们需要在首次置业者中有一个强大的人口统计学群体。

5、总结

在首次置业者中出现的问题似乎一直在慢慢蔓延到顶端，事实上，贷款已经跌至17年来的最低点。请理解，这篇文章的意图并不是要公开否定或任何类似的性质，而是要触及一些住房市场和我们的整体经济向前发展所面临的问题。当我打开新闻频道，听到人们没完没了地重复有关房地产市场的错误事实时，我很恼火，实际上，那只是在为房地产行业的领袖们欢呼，而不是报道事实。

美国家庭拥有住房的愿望并不缺乏，但是，这样做的能力不足，仅仅因为价格上涨并不意味着我们有一个有机的、自然的和可持续的复苏环境。你还记得上次我们认为房价只会上涨时发生了什么吗？您认为这些障碍将如何影响房地产市场向前发展？请务必在下面的评论中告诉我。

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