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先卖后买与先买后卖,哪个比较有利
发布时间:2021/12/06 文章来源:网络
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导读:在美国买房后,人们仍然会随着自己工作地点的迁移或生活需要,随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房,很多需要换房的购房者,
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在美国买房后,人们仍然会随着自己工作地点的迁移或生活需要,随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房,很多需要换房的购房者,都会心存这样的疑问:“先卖后买”与“先买后卖”到底哪个比较有利?

先卖后买 预算有数

考虑到财务上的可行性,多数人会选择先卖掉手头的房屋再买新房,卖掉房产后取得银行新的贷款审批。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis),由此推算可负担的现金首付额度,以及此后的月供支出额度,对新购屋的预算心中有数。

举例:某屋主于10年前10%首付购得20万元住宅,现在以25万元售出,希望用所售房产所得支付新房的首付款。

这里就遇到税务了问题。国税局对于自住屋主售屋的税务优惠是,个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免,因此屋主不需要为增值收益缴税。

但别忘记,与售房相关的支出,通常为售价的6%至7%,用于支付地产经纪人佣金及交易税、房契等费用。

先买后卖 考验财力

这样的情形在近些年越来越常见,主要原因是房产库存紧张,造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。

先买后卖的挑战在于屋主需要有支付新屋首付的财力,且一旦旧房出售延迟,还要准备好在不确定的时间同时支付两套房屋的贷款。

旧房出租 租金抵付

不出售旧屋希望做长期投资,用于出租的房主,许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入,以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算,即便是旧屋被用于出租,有些贷款方仍旧需要房主满足支付两套房的收入要求。

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对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构,多数允许75%的房租用于抵付支出。这样一来,上述的贷款人需要满足的年收入标准,与大约一套房的收入要求持平,就可同时拥有两处房屋。

各种做法 各有利弊

不论先买或是先卖,都有利弊。

如果先卖后买,尽管在在财务上的困难较小,但是卖了房子,全家就要寻找暂时落脚的地方。这样,买房子、租房子、找房子都是同时间内需要考虑的问题;还要搬两次家,麻烦比较多。也容易造成冲动买下一处并不适合房屋的风险。

先买后卖的情形会面临双重贷款,在换屋过程中的这几个月,甚至大半年或更久,需要充足的财力支撑。旧房最后的成交价不好估算,房屋净值未知,会给这期间的财务规划留下不确定因素。其好处是换房的过程没有压力,可轻松搬入新居,旧屋只是等着脱手而已。搬空的房屋更容易给买家留下好印象。

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