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我怎么知道一个房产是不是一个好的投资?
发布时间:2019/12/03 文章来源:美房吧
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导读:美国住宅 美国购房 美国房地产经纪人对于我们这些购买并持有投资者的人来说,为了能够让房产产生现金流,这些数字必须是有效的。那么
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我怎么知道一个房产是不是一个好的投资?

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

对于我们这些购买并持有投资者的人来说,为了能够让房产产生现金流,这些数字必须是有效的。那么,现金流到底意味着什么呢?这是扣除所有与维持租赁单元运转相关的费用后,从租金收入中剩下的钱,在计算这些费用时,我们将仔细考虑你可能需要考虑的所有事情。我们大多数人都熟悉抵押贷款、保险和税收的成本,但我们并不总是考虑与持有房产作为租金相关的一些其他成本。

在本文中,我们将涵盖所有的因素,你可以考虑作为一个购买和持有的投资分析物业。我还会举一个例子,一个不能作为租赁,但仍然可以让你在修复和翻新房产中获得利润的例子,把钱放在你的口袋里,你可以一直投资。在我们开始之前,我想说我是相当厌恶风险的,我的数字在你看来可能很高,但我尽力保护我的血汗钱,说到这里,让我们开始吧。

1、分解

(1)抵押贷款和保险

这是拥有租赁物业最明显的两项成本,这将是你每月需要支付给贷款人的贷款本金和利息,你可以选择将你的保险支付打包到贷款中,这样更容易支付。

(2)房产税

这是另一个我们大多数人都熟悉的例子,这将取决于房子所在的县,州与州之间可能会有很大的差异。例如,一个州很少或没有征收州所得税,比一个州征收高得多的州所得税更有可能征收更高的财产税。大多数情况下,你可以通过查看房产所在地的房产税评估的网站来获得一个不错的房产税评估,同样,您可以选择将此打包到您的贷款支付中。

(3)所得税

这是我们很多人在评估房产时可能会忽略的一点。和财产税一样,这个税也会根据你的纳税等级而有所不同。如果你的投资组合中有1000套房产,那么你要支付的税率就比那些只有两套房产的人要高得多。就我个人而言,我在评估房产时不考虑所得税,我只是坚持把每年存入储蓄账户的钱的30%存起来,以备年底交税,这是一篇关于出租收入税收的详细文章。

(4)物业管理

一般来说,我计算出每月10%的管理费,这个数字取决于你的管理公司,不包括费用,通常是第一个月租金的一半。那么,如果我自己管理房产呢?在计算时把物业管理考虑进去总是一个好主意,记住,我们是在投资房地产,而不是在买工作,如果你想开始管理你的房产,很好,只要支付你自己的费用就可以了。但如果最终你决定不再管理它,它将是一个巨大的失望,突然削减10%的收入和你的房子不再是获得正的现金流。


我怎么知道一个房产是不是一个好的投资?

(5)维护

每个人对此都有不同的看法,我喜欢把租金的10%存起来,每月用于一年当中可能出现的维修费用。有些人根本不会为此存钱,如果这对他们有用,那就太好了。今年年底,如果我还不需要对房子进行任何修理,我就会把这些多余的钱用于投资。

(6)资本支出

资本支出是需要在一段时间内改变的大项目。例如屋顶或暖通空调,在评估租赁物业时,这是一个绝对必要的因素。至于保养,我坚持10%,唯一不同的是,我不会从每个物业的储蓄账户中重新分配资本支出。不是说你是否需要更改这些项目,而是何时更改,不要因为你没有考虑到而让自己陷入巨额支出的困境。

(7)空置成本

这是不可避免的,在某个时候,你的房子将是空的。就我个人而言,我希望为这次活动留出三个月的必要费用,这些是抵押贷款和保险,为了填补空缺,我将每月扣除5%的费用。

(8)交易成本

这些都是与买房子相关的成本,然后如果我们要做一个BRRRR(购买,修复,租金,再融资,重复),就需要贷款。这些成本不会被用来计算你在物业上的现金流,但在计算现金回报时应该被视为你总投资的一部分。

2、示例场景

让我们来看看我最近买的一处房产,我第一次路过的时候就想买它,但最后却因为门牌号的问题而放弃了,我总是按照数字告诉我的去做。我以2.5万美元的价格买下了这栋房子,估计在全部修复后,ARV(修理后的价值)将是11万美元,加上交易成本,购买这套房子的成本是27500美元。如果估价是11万美元,我最多可以拿出82500美元,这个数字是基于这样一个事实,即大多数银行将贷款高达评估价值的75%。我很有信心,要花6万美元才能让这个房子达到ARV的水平,所以总共是87,500美元。

我怎么知道一个房产是不是一个好的投资?

(1)房租

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接下来,我看了看我认为在给定的面积和类型的房子租金是多少,经过仔细考虑,打电话给我当地的物业管理团队,我们得出的结论是,它的租金很可能是850美元。一旦我把房子都装修好了,准备好了租金,也知道租金是多少,我就可以开始计算我的固定成本是多少了,除了抵押贷款,我们会尽最大努力把一切都算出来,我们很快就会讲到。

(2)保险

你需要给你的保险公司打个电话,告诉他们有关房产的情况,你就能很容易地对保险费用有一个可靠的概念。有时候他们可能需要一天左右的时间才能给你一个报价,但是很多时候他们可以通过电话来完成,对于我的示例房产,我发现保险将花费我70美元/月。

(3)税

现在我们来看看税收,为此,我喜欢去县评估房产的网站看看都花了多少税,不过,很多时候你都可以在Zillow的房产页面上找到它。为了谨慎起见,我通常会在之前的费用基础上增加30%。例子中的这个房产的税每月大约100美元。

(4)管理/维护

接下来的成本相当简单。物业管理,未来的维修费用,和资本支出,每个月将是租金的10%,所以每个都是85美元,再乘以3,得到255美元/月。

(5)空置成本

在月度现金流中,最后要考虑的是我们的空置成本,按每月5%的利率计算,每月费用为45美元(四舍五入)。

3、计算

(1)每月现金流

接下来是有趣的部分,就是计算。我们将用租金减去所有的费用,看看我们每个月的现金流在抵押贷款之前是多少:850美元 - 70美元 - 100美元- 255美元 - 45美元 = 380美元。

(2)年度现金流

评估房产的下一部分是计算出我们的现金对现金的回报是多少。现金流是好的,但如果我们花太多的钱来获得现金流,这将不是一个理想的情况。为了计算现金对现金的回报,我们将每月的现金流乘以12个月,将其转化为该物业的年度现金流:380美元x 12个月= 4,560美元。

(3)现金支付返回

我们用每年的现金流除以我们投入的资产。我们假定我对修理费用6万美元的估计是正确的,我们知道购买这处房产花了我们27500美元,这使得我们对这所房子的总投资达到了87,500美元。

4,560 美元/ 87,500 美元= 0.052

要把这个化为百分数,必须把这个小数乘以100,得到5.2%。

我怎么知道一个房产是不是一个好的投资?

(4)分析数字

现在你可能会问自己这是不是一个好数字,简而言之,答案是否定的。这不仅对我们的投资没有很大的回报,而且还留下了一大笔现金,这不是我感兴趣的事情。BRRRR方法是为了让我们加快资金周转速度,当我们进行第三次R时,即使不是全部,也会从交易中收回大部分,需要再融资。

(5)是时候改变一下了

让我们来看看如果我们得到了这个房产的最高贷款,我们之前说的是82500美元,对于这样一笔贷款,每月的抵押贷款费用是443美元,用不了多久就会发现这是行不通的,每月的花费将超过我们380美元的现金流,从这一点我们知道,我们不能采取最高抵押贷款。对于这个练习,我们将尝试另一种方法,但是您可以根据您喜欢的不同抵押贷款场景来运行这些数字。让我们试试5万美元的抵押贷款,这笔抵押贷款每月将花费268美元,还剩下112美元的现金流,我们计算我们的年度现金流是1344美元,这将是3.58%的现金对现金的回报,这比没有抵押贷款更糟糕,我们甚至还没有算上为房子融资的关闭成本,这将不得不增加到我们的总投资现金中。

4、结论

正如你从这个例子中看到的,这些数字加起来并不是一个非常积极的租金,至少在短期内是这样,我的计划是把这所房子好好装修一下,然后卖掉赚钱。与此同时,我将继续寻找一个不同的房子,在那里数字是有意义的,需要做一个BRRRR。做这些计算有很多方法,你可以用铅笔、纸和计算器,你可以使用Excel表格,把所有的东西分成小的部分,这就是我要做的。我喜欢这个方式,因为我可以看到当我改变表格中的一个数字时,一切都改变了。你也可以使用大口袋社区制作的计算器,它已经为你计算出了所有的方程,你所要做的就是输入你想要的数字,然后砰的一声,所有的数据都出来了,你选择什么方法取决于你自己。

如前所述,我对我的投资非常保守,到目前为止,它对我很有帮助,有些人只关注租金减去PITI(本金、利息、税收和保险),有些人不在乎现金对现金的回报,有些人甚至比我更厌恶风险。你可以自由选择评估出租赁物业的方式,你可以玩弄数字,做你觉得舒服的事。我能给的最好的建议就是有一个计划并坚持下去,不要因为一时冲动而改变你的数字,只是因为你觉得有必要去买一套房子,这可能在一开始是可行的,但在某些时候它会不起作用。

买入并持有投资者,当你分析一笔交易时,你会把什么因素添加到这个列表中呢?请在下方评论出来。

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