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我通常尽量避免这样笼统的陈述，但我有信心我永远不会投资以下两种类型的房地产。

1. 一个投机性的开发项目

我知道世界上一些最成功的房地产投资者通过开发创造了巨大的财富，建立了帝国，我不会成为他们中的一员，无论对错，我的主要原因如下：

• 发展全靠时机，而我不够聪明，无法在整个投资生涯中始终把握市场时机。通常情况下，最好的时机是当市场处于低谷，而发展没有停滞不前(例如，数据看起来很糟糕)的时候。如果你是在市场火热的时候开始建造时机，那么在你完成建造之前，你经常会错过机会。
• 开发商常常不得不利用土地储备来等待合适的建设时机，土地持有成本产生了负的套利投资，这会侵蚀项目的最终收益。
• 授权和许可程序既昂贵又曲折，拿出你的支票簿，因为每个顾问和市政机构都会伸出手来，仅仅EIR(环境影响报告)就可以破坏开发前的预算，所有的事情都比你最保守的项目时间要长2-3倍。
• 施工/执行风险太大，一次失败的开发可能会毁掉一个公司的声誉和资产负债表，抹去多年的正回报。为什么不让别人来开发，等市场下跌时再买低于重置成本的房子呢？

2. 郊区的办公物业

如果我在大城市外拥有一处杠杆回报率式的写字楼，我晚上可能就睡不着觉了，原因如下：

• 不足且难以预测租户需求。全国郊区的办公室空置率已经在15%-20%之间，现在更多的千禧一代选择在城市中心工作，对于郊区办公物业投资者来说，这是一个可怕的趋势。
• 昂贵的租赁和持续的资本支出。虽然每个市场和租赁谈判都有自己的特点，但写字楼业主一般要负责租户改善津贴(建造租户空间的成本)，可能是每平方英尺20至40美元，因此，在一套5000平方英尺的办公套房中，业主可能会预付10万至20万美元的建设费用，以打造一套定制的办公物业。

为了给您举一个如何使房东陷入困境的例子，下面是信贷危机中的房东情景，一个郊区办公物业投资的故事：

• 信贷危机来袭，一个大型郊区办公综合体失去了它的主要租户，一家现已倒闭的地区律师事务所占据了该建筑可出租面积的60%。
• 这个空间空置了两年，因为房东在等待另一家专业服务公司来接手现有的办公室改造工程(大量的大型私人办公室、木镶板、书架和文件柜随处可见)。
• 房东妥协了，最后决定演示现有的改进，以向更大范围的租户展示空间的潜力。房东还花了超过10万美元在一个空置套房进行了扩建(样板间)。
• 经过几个月的谈判，房东最终找到了一个租客，成立了一家公司(信用风险很大，但业主当时很绝望)，然后付给租客的经纪人和他的租赁经纪人一笔数目惊人的佣金。
• 投机建筑被拆除了，10万多美元的建筑被拆除，以适应新租户的开放空间计划。房东被迫进行再融资，以收回物业的股权，为租户的改善和大楼电梯的现代化提供资金(这是新租约的一个条件)。

当然也有例外，经济衰退期间租户周转和过度空置的资本要求并不值得郊区办公物业投资的潜在回报，就我个人而言，我更喜欢投资那些能带来相当可观现金流的资产，而且对持续资本的要求最低，这就是我喜欢多户型房地产投资的原因。

3. 多户住宅投资的资本效率要高得多

改造一个公寓单元通常意味着一到两面墙打了补丁、刷了一层新漆、清理了地毯，然后就可以在一两天内重新租出去了。有了移动房产社区(我最喜欢的房地产投资)，它会变得更好，因为你只是在出租土地。上次我查了一下，土地并不需要太多的流动资金，此外，由于移动房屋的运输成本高昂，移动房屋社区的租户流动率低得令人难以置信(通常每年10%-20%，而大多数多户住宅的流动率在50%以上)。与典型的郊区写字楼投资相比，多户住宅资产对持续资本的需求要少得多，而且我认为，与投机性开发项目相比，多户住宅资产为投资者提供了高得多的经风险调整后的回报。因此，如果你碰巧发现我在20年后投资一幢投机性的郊区办公楼，请扇我一耳光。

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