Sorry

我刚写完房产税支票，今年是糟糕的一年，最糟糕的是有将近15000美元的房产税，总共有8处房产。田纳西州首府纳什维尔的税收在前一年的每年二月底到期，我会预计每年的费用，这并不令人意外。但是，仅仅因为我知道我必须送出几千美元，并不会减轻这种打击。我尽可能的等待，直到每年的最后期限。在罚款(利息)的威胁即将生效之前，我不想把钱花掉，因此，我写这篇文章的时候完全明白，我可能听起来像一个抱怨税收的人。我知道，政府需要资金在地方、州和联邦各级开展工作，然而，我想花点时间来探讨税收的问题，特别是房产税。

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我改善并增加了我所购买的每一处房产的价值，我接手了一些空置的止赎房产，院子里杂草丛生，我把它们变成了整洁、优质的出租房。我对一些房产进行了显著的改进，包括新的屋顶、窗户和景观美化，不仅增加了我所拥有房子的吸引力，也增加了周围街区和街道的吸引力。我已经完成了整个翻修工程，从而提高了该市评估师评估的税收价值，新的价值意味着购房者将在未来几年支付更高的房产税。我重新划分了价值超过70万美元的地产，建造了两个新的建筑用地。是的，通过对以前不存在的房屋征收房产税，市政府再次获利。我做的每一笔交易，还是买卖，都会给这座城市带来收益。这些转移税的成本约为销售价的0.4%，这听起来很小，但在多次交易中累计起来可达数千美元。毫无疑问，纳什维尔的政府财政从我所有的房地产投资中获得了经济上的好处，那么，我从市政府那里得到的回报是什么呢？是提高房产税。

好的，城市的房产投资者们，你有更好的建议吗？嗯，是的，谢谢你的关心。降低税率，使其基于家庭而不是评估价值的浮动范围，不管我们住的是价值10万美元的房子还是价值100万美元的房子，我们家享受的政府服务是一样的。假设这两套房子每年的房产税差约为1万美元，如果我的家人选择住在更大更好的房子里，我们为什么还要每年多交近1万美元的房产税呢？我们将不再使用任何政府服务。将税率拉平并适用于所有家庭，将意味着税收更加平等，税基更宽(每个家庭都要纳税)，以及一个在政治上更负责任的城市。但是，衡量政府服务的消费水平从来不是征税的决定性因素，相反，对富人征收更高税收的正常观点盛行，房子越贵，税就越高。

为什么租房者根本不用交房产税？租用居民使用同样的道路、警察和图书馆，他们的孩子可以进入同样的公立学校，普遍的观点是，租房者以租金的形式缴纳物业税，情况可能是这样的，但不管房租付不付，房东都是为税金开支票的人。当房产税提高时，房东必须考虑到提高租金的风险，如果租金上涨转嫁到租户身上，他们可能会选择更便宜的地方，把空置的房屋留给房东。此外，租房者可以与室友或家人住在一起，通过分担月租来减轻税务负担。

虽然市政府官员一直在谈论经济适用房，但似乎并没有采取很多措施来遏制高税收和高租金之间的因果关系。如果市政府官员真的想降低租金，他们会颁布一项政策，降低房产税。一个众所周知的事实是，对一种产品或服务征收更高的税会导致它的产出减少，而较低的税会产生更多的产出。或许像我这样拥有多处房产的人可以全额支付我的主要居所，但在出租房产时可以享受税收优惠，这肯定会减轻房东和房客的负担。

田纳西州纳什维尔(Nashville)的多户住宅业主的商业税率更高，为评估价值的40%，而常规住宅税率为评估价值的25%，商业地产的税率也比住宅高62.5%。为什么在商业大楼里经营会计事务所的企业主要支付比在家里经营更高的税率呢？这个人已经在用他们居住地的房产税来支付政府服务，为什么他们要为拥有商业建筑而再次纳税呢？它们不仅要再次征税，而且对相同的估价要高出62.5%。不知怎么的，这成了一种被接受的征税方法，绝大多数市政当局都遵循同样的基本计划，不管它是合乎逻辑的还是不合逻辑的。

另一个被接受的传统是房主用他们每月的抵押贷款支付他们的房产税。税款被存入一个代管账户，到期时全额支付。这是为了满足贷款人的目的，以确保税款已支付，并没有失去第一留置权的威胁未支付的税款。很多时候，业主只是按月支付，通常也包括保险，甚至不知道他们交了多少房产税。如果他们必须每年开一张支票，我想会有更多人的反对。相反，房产税通常是通过自动银行转账支付的，这样一来，这些房产税总额就被分成了12份更容易理解的小份，在某种程度上就隐藏起来了。

最终，我看待房产税就像看待所得税一样。我得付钱给他们，为此太激动是没有用的。两年前，我缴纳了近3万美元的2012年联邦所得税，这可不好玩，我列举并扣除了法律允许的所有项目，但无济于事。在那笔钱之后，我有意地改变了我的经营方式，从高利润的装修和翻新装修，转向更有利于纳税的被动租赁和利润更少的交易，但更容易的“全食”交易(从批发价格的市场上找到打折的交易，然后以零售价格在MLS上出售)，我发誓再也不交那么多所得税了。几乎每个政府制定的政策都会产生意想不到的后果，触及更高的边际税率扼杀了我争取尽可能多赚钱的计划，我决定更聪明地工作，而不是更努力地工作。当我把这么高的百分比寄给国税局的时候，为什么还要费事去争取额外的美元呢？

我知道在纳什维尔附近有很多业主年复一年地缴纳房产税，远远超过了我缴纳的数额。它会变得更容易吗？我试着重新定义形势，把税收看作是做生意的成，困难的部分是接受成本已经变得多么昂贵。

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