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说起承包商，你可能爱他们，也可能恨他们，但作为一个卖房者，你确实需要他们，毫无疑问，当你第一次开始做房地产的时候，为你的房子找到一个好的总承包商来做翻新工作不是一件容易的事情。你可能需要很久才能找到你的承包商，找到这些人的最佳途径之一是通过网络和四处打听，但我也不排除快速搜索谷歌的可能。我发现，对于那些为我们团队工作得最好的承包商，我们会通过推荐和网络与他们联系。当你在社交活动中遇到他们时，你会对他们有个大概的了解，在初次见面后，最好坐下来咨询他们，看看他们是否适合你的特定目标。

一、房子翻新目标和雇佣承包商

就我个人而言，我们的目标是在2014年进行48次翻修工作，我在这里做一个公开声明，迫使我实现我的目标，因此，为了实现这个崇高的目标，我需要的不仅仅是一个承包商团队。目前，我们有三个独立的团队在我们目前的项目中工作，2014年，我们的工作人数将达到48人，我们现在正在咨询第四组人员来完成这个任务。

你今年的目标可能是翻新投资房产一次，也可能是三次，甚至是100次，无论目标是什么，您都需要一个承包商或一个承包商团队来帮助您实现这个目标，所以在你面试承包商的时候，首先要记住这一点。对我们来说，除非我有一个非常强大的承包商团队，否则我不可能达到48个的目标，值得庆幸的是，在过去的五年里，我只有一点点面试和雇佣他们的经验，在这个过程中犯了很多错误，但也学到了很多知识。在这个过程中，我注意到，我倾向于向任何我面试的人问同样的问题，我将细致讲解这些问题，这样你就可以在2014年实现你的房地产投资目标，无论它们是什么。

二、问你的承包商14个致命的问题

这是我面试我的承包商时问的全部问题，顺便说一下，总承包商也可以是女性，我的团队中没有女性承包商，我遇到的大多数都是男性，所以我在这里严格地称他们为“他”，我相信有很多优秀的女承包商，只是到目前为止我还没有遇到一个。让我们从基本的问题开始，然后进入一些更复杂的问题，您可能需要根据自己的需要和目标进行调整。

1. 你有许可证吗？

这是最基本的问题之一，你可能想要一份他们的执照复印件，确保他们的许可证是最新的，他们的许可证是在你所在的州注册的。

2. 你有保险吗？

这是另一个你必须问的基本问题，你还可以询问他们的保险类型和保险金额，雇佣一个有保险的承包商可以在工作中保护你，在遇到一些不可预见的灾难时也保护他们。

3. 你经营自己的团队多久了？

在这个问题中，你会发现他们是一个人还是有20个人的团队为他们工作，你也可以问问他们关于人员流动的问题，如果他不得不每隔一周解雇他的员工，这可能很难完成你的房屋翻新工作。

4. 你们有多少人？

如果是一份小工作，一个人的团队也没什么问题，对我们来说，我们通常需要不止一个人来完成我们的翻新工作，同样，这也不意味着一个20人的公司会更好或者会花费你更多的钱。正确的答案是与你所从事的工作广度以及他们如何经营业务有关，如果他有一个20人的团队和一间办公室，这并不一定意味着它是一个更好的选择，你只需要就这个问题咨询他们，看看他们是否符合你的装修需要。

5. 你有推荐信吗？

这对新投资者来说非常重要，但却经常被忽视了，尽管可能需要一些时间，我们仍然会这样做，除此之外，还要问他们是否有正在进行的项目，并要求参观一下。这是一个很好的方法，不仅可以知道他们在做什么，还可以看到他们在做什么，你可以在一个不公开的时间出现，看看工作人员是如何一起工作的，以及工作地点是什么样子的，我们一直在这么做，而且效果不错。听他们说一回事，看他们是否真的做就是另外一回事，当你在那里观察的时候，看看哪些人会准时出现，哪些人早到，谁午休时间长，他们什么时候停止工作等。

6. 你会在这个项目中使用分包商吗？

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对于大多数承包商，他们会使用分包商，事实上，我还没有雇佣过任何规模足够大的团队，比如管道工或者电工，大多数总承包商都有自己的分包商。当然，大多数的承包商都有自己的员工，他们负责窗户、屋顶、厨柜、门的装饰、最后的工作以及其他各种各样的工作，在基本情况下，他们会把电线和管道分出来，但不管怎样，最好还是问问它是如何运作的。

7. 你们提供书面保证吗？

问这个问题可能还包括问保修期有多长，在大多数情况下，我并没有要求这样做，我们也没有任何承包商的书面保证，因为我们已经合作一段时间了，如果他们做了什么失败的事情，他们只是修复它，但是当你第一次开始面试的时候，最好把这个讲一下。在这种情况下，你可以提出不那么正式的问题，比如：“如果你正在做一个全新的内饰，如果有什么地方出错了怎么办？”如果他说：“我们回去把问题解决了”，那么你就万事俱备了。把这个问题写下来也许是个好主意，但你需要先把它弄清楚，你可以把它写进你的合同里，以防项目中出现问题，如果你在这里有不好的感觉，你可能会想找别的承包商。

8. 你的办公室在哪里？

如果他们在自己的房子里工作，也可以，你没有必要去拜访，但是如果他们有办公室的话，我建议你去参观一下，就像你参观工地一样。在那次访问中，你会对他们的办公室如何运作有一个快速的了解，并能够了解公司内部是如何运作的。

9. 你曾经被纪律处分过吗？

不幸的是，这是一个很难问的问题，但你应该问，尽管要小心翼翼，因为这些都是私人问题，所以在这里要小心，但你当然有权力问他们。你可能会问这样的问题，比如：“你曾经有过法律上的麻烦吗？”这可能会导致前面提到的问题，而不是直接进入正题。

10. 你曾经宣布过破产吗？

这也是一个私人问题，但很重要，我建议你去问一下，因为在这个行业里，这种事情比你想象的要多，问这个问题是否舒服取决于你，但无论如何，还是要考虑问，你有权这么做。话虽如此，我不会在面试一开始就问这样的问题，但在网上快速查一下背景就能相当容易地找到这个问题的答案，纪律处分问题也一样，如果你问这个问题，你宁愿让他们事先告诉你，这样你以后就不会对出现的任何事情感到惊讶了，因为个人问题会妨碍你完成工作。

11. 你做过的最复杂的工作是什么？

这是一个很好的问题，因为你会很快理解他们所能做的事情的复杂性，他们可能会告诉你，比如：“哦，我们在南塔开特做了这个10000平方英尺，价值400万美元的房子”。在这种情况下，你的反应可能是：“哦，所以我猜为我做翻新工作会相当容易，因为显然我的房子还没有达到那么大的面积。”

12. 你多久与客户沟通一次？

这是一个很好的问题，因为你可以知道他们和你交流的频率，你也可以这样问：“如果我给你这份60天的工作，你要怎么和我沟通？”如果他们说：“我每天都给你打电话，告诉你我们都做了些什么，或者我可以每周都给你打电话，或者我们可以每周都去一次翻新现场。”这些都是很好的回答。你可以先问他，不要用你想听的答案来引导他，答案会很快让你了解他的职业精神，以及他是如何向你汇报工作过程的，你也可以让他发图片给你，告诉你他当天完成了什么，而不是每天去拜访你。根据你房产所在的位置，这个问题的答案可能会有所不同。

13. 你如何清理你的工作场所？

不要在这个问题上说：“你每天都打扫工作场所吗？”当然，他会说是的，我在一天结束的时候会走进我的一些工作场所，那里一片混乱，然后我拿起电话打给我的承包商，他开始责怪这个人，或者那个人，每个人，除了他自己。这就是为什么现场访问在面试过程中是如此的重要了，如果房产里面是一个烂摊子，它就会是你的负债，它看起来像垃圾场一样，你也不想要。所以，更好的提问方式可能是:“工作结束后你都做些什么？你打扫干净了吗？”然后他们可能会说“是”或者给你一个模棱两可的回答，然后你可能会说：“如果我想在每天结束的时候清理我的工作场所，这会是个问题吗？”看看他说了什么，然后再做出决定。

14. 你现在有多少个项目正在进行？

有了这个问题，你就能判断你完成工作的速度有多快，记住，在炒房中，时间就是金钱，如果你的承包商同时在处理三份工作，你将无法在最后期限前完成。如果他说：“我有两个小的项目，和一个大的项目在做”，你的下一个问题应该是：“你通常一次能处理多少工作？”如果他说他想做你的工作，而他已经有三个了，那么你可以问这个问题：“你会怎样处理我的工作和其他三份工作？”如果是3周、4周或6周的工作，你肯定不希望自己的工作需要8周、10周、12周甚至16周。

如果你得等那么久他才能完成装修，你的软成本会开始每天吞噬你的利润，你关心的只是你的工作，所以要确保他能处理好这件事，并在最后期限前完成。如果他承诺在六周内完成你的工作，那就让他负责，不要接受借口，时间就是金钱，金钱就是你的利润，所以一定要让他信守诺言，在最初的面试中把这些筛选掉。

如果你已经做到了这一步，请在下面留言，你觉得怎么样？你会问承包商什么问题？请留下你的评论和分享你的问题，或者问我任何你想问的关于炒房的问题。

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