Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

在论坛上，我偶尔会看到有人问关于在出租物业上获得可调利率抵押贷款(ARM)的利弊，在论坛上做出回应的大多数都是不惜一切代价反对的人，人们告诉海报上的人可调利率抵押贷款风险太大，因为可调利率抵押贷款上的利率会上升，他们可能会失去工作，租金可能会下降，最终租赁的房产会失去赎回权。我对此有完全不同的看法，我在3月份买了我的第10套出租房，我用可调利率抵押贷款为它融资，就像我之前买的8套出租房一样。我使用ARM的一个原因是我的贷款组合贷款人只提供ARM或15年期固定贷款，但即使我可以在ARM和30年期固定贷款之间选择，我也会选择ARM。

1、什么是ARM ？我贷款的条件是什么？

可调利率抵押贷款是指在一定期限内(如5年)有固定利率的贷款，贷款可以分期偿还，最常见的是30年，在5年固定利率期限之后，利率可以上下浮动，贷款的利率每年只能上升一定的百分比，并且有一个利率可以上升最大值。在我最后一次租房时，我使用了5/30年期的贷款，利率为4.5%，5/30意味着贷款的前五年固定利率为5%，之后利率可能会上升。这笔贷款的利率比我通常支付的要高一点，因为我现在有超过10套抵押房产，我以不到10万美元的价格买下了这处房产，我的贷款人允许80%的贷款与价值比率。包括税和保险在内，这所房子的月供是476美元(科罗拉多州的税收非常低)，我的房子每月租金1250美元，租客支付所有水电费。

2、ARM上的利率能升多少？

ARM上的利率是根据伦敦银行同业拆放利率计算的，一旦我的固定利率到期(5年)，我的利率可以比现在的伦敦银行间拆放款利率高出4.25%，然而，我的利率不能在任何一年增长超过2%，也不能超过9.5%。现在的伦敦银行间拆放款利率是53%，实际上最近一直在下降，这是我的贷款在5年固定利率到期后的最高利率明细表。

• 第6年：6.5%   支付：563美元
• 第7年：8.5%   支付：685美元
• 第8年：9.5%   支付：702美元

重要的是要记住，如果伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)在目前水平上大幅上升，这是利率能上升的最大幅度，伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)过去一直比现在高得多，因此最高利率可能会发挥作用。

3、如果我使用30年期的固定贷款，利率是多少？

我不知道，我的贷款组合贷款人不提供30年期的固定利率贷款，我很难从大多数贷款人那里获得抵押贷款，因为我已经有10笔抵押贷款了。我可以估计出如果我的投资组合贷款人提供30年期的固定贷款，我的利率会是多少，30年期固定利率贷款的当前利率为4.34%，而5/30年期贷款的利率为3.37%。这些是业主占用率，但我只关心ARM和固定利率贷款之间的差异，ARM的利率几乎比30 年期的固定利率贷款低一个百分点，如果我在利率上多支付一个百分点，我将每月支付525美元，也就是每月多49美元。

4、ARM比固定利率抵押贷款便宜多少？

我做这些计算时假设了很多东西，最大的假设是，我可以获得30年期的固定利率贷款，并以我的名义获得10笔抵押贷款，如果我能获得30年期的固定利率贷款，我可能会首付20%以上，利率会高于5%。这个例子可以让抵押贷款较少的人知道，ARM可以为他们节省多少钱，在5年或60个月内，49美元的抵押贷款支付差额将等于2940美元。

5、调整汇率后，要多付多少钱？

如果ARM在五年后调整到最高利率，那么第一年的还款可能会增加87美元，即使支付的利率比ARM利率高2%，也只比固定利率高1%，增加的还款只比固定利率贷款高38美元。在第二年，利率可能会上升到8.5%，并且支付的金额将比初始ARM支付的金额多209美元，比固定利率支付的金额多160美元，第3年及以后的付款将增加226美元和177美元。

6、ARM要多久才能变得比固定利率贷款更贵？

以下是当ARM变得比固定利率贷款更贵时的数学计算：

• www.meifang8.com
  第1-5年： ARM可以节省2940 - 2940美元
• 第6年：固定利率可以节省456 - 2484美元
• 第7年：固定利率可以节省1,920 - 564美元
• 第8年：固定利率可以节省2,124 - 1,560美元

正如你所看到的，在你拥有房产8年零几个月之前，固定利率贷款并不会开始节省资金，这假设了最坏的情况，并且利率处于最高水平。

7、为什么我不担心未来的8年

8年后，我可能会比现在支付更多的贷款，但我不在乎，我不在乎的最大原因是，在他们有机会调整之前，我已经付清了我的工资，我的第一次租金在我买了三年后才付清。我计划在他们到达可以调整的时间范围之前还清我所有的贷款，即使我没有在他们调整之前把钱还清，只要我持有他们的时间不超过8年(假设利率继续上升的话)，我就依然领先。我不担心ARM调整的更多原因如下：

• 我买的房子至少比价值低20%，除非市场完全崩溃，否则如果我无法支付增加的付款，我可以在未来卖掉我的房子。
• 我有足够的现金流来支付未来增加的付款，而且租金很可能会随着通货膨胀而上涨。
• 我有足够的储备金和存款来弥补短期的下跌情况，如果由于某种原因，市场销售和租金下降，利率会上升。

8、为什么现在存钱比将来存钱更有价值

我们都知道通货膨胀，货币在未来的价值比现在要低，如果你把通货膨胀因素考虑到这个等式中(我没有做那个数学计算)，那么储蓄对ARM来说甚至是很好的，而固定利率的保本日期在ARM上的储蓄甚至会推迟到未来。

9、什么情况下ARM会给你带来麻烦？

我并不是说，在任何情况下，ARM都是最好的贷款选择，但我认为，在看到数字之前，人们不应将ARM视为有风险的贷款，有些时候不应该使用ARM，因为它会带来灾难。

• 如果你不能获得资格，除非你有ARM，这是一个危险的信号，这意味着当它进行调整时，你无法完全支付，这就是为什么许多人在住房危机中陷入个人住宅问题的原因。
• 如果ARM的期限很短，而且利率可以大幅提高，那就要小心了，有一些固定利率的期限短至一年或六个月，如果你的付款可以在很短的时间内增加，你就要小心。
• 如果你没有任何或足够的现金流来支付增加的付款时，你就是在自找麻烦。

10、结论

你害怕可调利率抵押贷款，只是因为你听说它们很危险，你需要自己算一下，看看可调利率抵押贷款是否能帮你省钱，并为你的个人计划和目标做出最佳选择。你有过可调利率抵押贷款对你有利的经验吗？请务必在下方留言。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询