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出租你拥有和居住房子的一部分，不管是多户住宅的一个或多个单元，还是单户住宅的房间，都是启动你的房地产投资组合的好方法。业主自住，或房屋租客，可以帮助你产生一些额外的现金，甚至免费生活。

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如果你正在做或计划出租你的部分私人住宅，了解其税务影响是非常重要的。

为什么？因为你的个人住宅和出租物业的费用扣除的税务处理是非常不同的。

1、个人住宅与出租房产

一般来说，你所支付的与个人住宅有关的大部分费用(例如，保险、水电费、电费、互联网、HOA、维修及保养等)是不可扣除的。然而，有一些费用可在附表A中列出。

在个人住宅中不允许的支出，也可以在租赁物业的附表E中扣除，这意味着它们实际上减少了你应纳税的租金收入。这同样适用于房产税和抵押贷款利息。

既然我们已经看到了这两种分类之间的区别，以及区分这两种分类的重要性，那么让我们来看看最常见的推论，以及如何将它们应用于业主自住的生活情况。

2、保留记录

在我们深入研究为家庭租客减税之前，让我这个会计师提供一个恼人但非常重要和有用的建议。

你要保留所有收据的详细记录。

我之所以强调这一点，是因为纳税时间一到，你就不可能记得去年6月15日你在家得宝(Home Depot)花42.08美元买了什么东西，你可能会因为没有做记录而错过一笔可能的减税。

3、为家庭租客减税

确定你可以采取哪些税收减免的第一步是确定你占用房屋的百分比和租户占用房屋的百分比。例如：

（1）如果你拥有一套四层公寓，住其中一套，把另外三套租出去，你就占了25%，把75%的房产租出去。

（2）如果你有一套三居室的独户住宅，你住一个房间，把剩下的两个出租，你就占了33%，出租了67%这是假设所有其他房间，如浴室、厨房、客厅等，都均分的情况下。你也可以使用一个平方英尺的比例，而不是一个房间的比例。

请记住，租金费用在附录E中是可扣除的，而一般情况下，个人费用是不可扣除的。可扣除的个人费用在附表A中报告。让我们看一个带有数字的例子。

假设你花了60万美元买了一套四层公寓，然后住在一个单元里，那么你的个人用途是25%，而出租用途是75%。你全年的租金收入为54,000元，每年的开支如下：

每年可按计划扣除的总费用，可按计划扣除可扣除的不动产税是：15000美元、11250美元、3750美元

抵押贷款利息：35000美元、26250美元、8750美元

保险：1000美元、750美元、250美元

承租人支付的水电费：7000美元

您为您的个人单位支付的水电费：2500美元

租赁单位的维护和维修：3000美元

个人单元的维护和维修：500美元www.meifang8.com

“公共区域”的维护和维修（供您和您的租户使用）：2000美元、1500美元、500美元

您支付的其他“公共区域”费用（垃圾、除雪、景观美化等）：1500美元、1125美元、375美元

折旧：13000美元

总计：80500美元、56875美元、12500美元、11125美元

如果水电费是由你代表你的租户支付的，他们将完全扣除附表E。

折旧只适用于你的物业租金部分，但在计算折旧之前，你要将其应用于物业的价值，而不是将个人/租金百分比应用于折旧费用。继续上面的例子：

购买价格= 600,000美元

把建筑物的价值与土地分开(土地不可折旧)-建筑物= 480,000美元

土地= 120000美元。

建筑物的出租部分(75%)= 360,000美元

租赁房地产的折旧年限为27.5年，因此每年的折旧约为1.3万美元，可在E计划中全额扣除。同样的概念也适用于资本支出(如新屋顶、更换锅炉、大修等)。

那么，这一切意味着什么呢？现在你已经看完了我漂亮的表格，让我们来分析一下这些数字。

总租金=54,000美元

扣除折旧前的租金总费用=43,875美元

折旧前净收入(现金流量)=10,125美元

折旧=13000美元

净损失(无应纳税租金收入)= 2,875美元

你一年的现金流为10125美元，这几乎支付了你所有不可扣除的生活费用。

更好的是，扣除折旧后，你减少了10125美元的应税收入，变成了2875美元的净亏损。没错，你免税得到了10125美元。真的很不错。

然而，有两件重要的事要记住。

（1）租赁收入和损失被认为是被动的，这意味着你可能无法使用所有或任何租赁活动产生的损失来抵消你的其他收入。

（2）如果没有适当的规划和策略，出售房产可能会导致一些税务问题。

以上两个主题不在本文的讨论范围内，但我强烈建议您，如果上述两个主题中的任何一个目前或将适用于您，请与您的注册会计师交谈，并讨论可能的策略，以确保您要么尽可能少交税款，要么获得最多的回报。

记住，逃税是违法的，但避税是完全合法的。

4、总结

房屋租客是一个很棒的方式来建立你的租赁组合、管理财产、让生活花费更加便宜或免费。这是一个很好的策略，尤其是对于初学者来说。了解与你的自住房产相关的个人和租金减免的不同税务处理是非常重要的，因为你肯定不想把钱留给山姆大叔。

尽管税收减免可能很好，但要记住，在出租房屋时可能会有一些陷阱。我将在以后的博客文章中对此进行深入探讨。

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