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如果你是投资长期租赁房产的人，你可能已经知道折旧税是如何运作的，你可能不知道的是，作为投资者，我们在计算房地产折旧时也会犯一些相当大的错误，在今天的博客中，我想回顾一下房地产投资者常犯的折旧税错误。然而，在我们讨论错误之前，让我们退一步来讨论什么是折旧，简单地说，折旧是一种账面注销，这意味着我们在对租赁物业进行税收减免的同时，可能并没有在物业上遭受任何实际损失。根据美国国税局(IRS)的定义，折旧是“允许纳税人在一段时间内收回房产成本的税收减免，这是对房产的磨损、变质或过时的年度补偿。”

因此，如果你以10万美元的价格购买了一处房产，假设可折旧的建筑物是购买价的80%，那么在租期内，你通常可以折旧8万美元，这可以获得每年的税收减免，可以用来抵消你的租金收入。作为投资者，我们对折旧的喜爱之处在于，无论房产的价值是增加了还是减少了，你都可以得到这种减免，这意味着，即使你的房产升值了，现在价值13万美元，你仍然可以根据购买它的价格来冲销折旧。

另一件需要了解的关于折旧的重要事情是，你注销的金额并不取决于你为购买房产而投入的资金，而是基于合同的购买价格。例如，对于价值10万美元的房产，不管首付是20%还是零首付，折旧费用都是一样的，这意味着使用折旧来获得税务注销是可能的，而不用从口袋里掏出任何现金。既然我们已经讨论了如何利用折旧来帮助我们节省税收，让我们再来谈谈四个最常见的折旧方面错误，这是房地产投资者需要注意的事情。

1. 折旧不是一种选择

我们经常会遇到这样的情况，纳税人要么选择不接受折旧(因为糟糕的建议)，要么根本不知道自己可以接受折旧(还是因为糟糕的建议)。重要的是要知道，折旧费用不是一个选择，如果你有资格，你必须采取税务注销，如果您的租金有资格折旧，但您选择不接受或忘记接受，美国国税局仍将假设它已被接受，当您的房产被出售时，您可能会支付折旧税，您以前从未获得过收益。好消息是，如果你在过去没有计算折旧费用，这有办法通过修正纳税申报单来弥补你之前的损失。

2. 重缴不是敌人

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现在你可能会想，为什么有人会选择不接受折旧呢？我听说最常见的一个原因是人们害怕折旧被拿回，那么，什么是折旧再拿回呢？让我们来看一个例子，如果你今天扣除了5000美元的折旧费用，你可能需要为这5000美元交税，如果你打算将来卖掉你的房产获得收益的话。有时人们害怕接受折旧只是因为他们不想以后要为折旧纳税，以下是这一思维过程存在缺陷的三个原因：

• 折旧是必须的，而不是一种选择，选择不要求折旧并不能保护你在未来的道路上不被重新拿回。
• 如果你最终以盈亏平衡或亏损的价格出售你的房产，那么你通常不需要担心重征税收。
• 即使你卖掉了你的房产，并且需要重新缴纳税款，多年以后再交税而不是现在交税不是很有意义吗？你不会想提前支付未来20年的税收吧？

3. 最大化折旧费用

计算折旧费用有很多种不同的方法，我很少看到一份包含折旧的纳税申报表以一种战略性的方式加速折旧费用扣除。大多数时候，我看到的是投资者通过两种方式使他们的租赁资产贬值，包括土地和建筑。根据投资者的税务状况，这可能会在折旧冲销方面损害投资者，大多数出租物业的组成部分都比这多得多，可能有电器、停车场结构、景观美化、家具、固定装置等等，这些项目比土地和建筑贬值得快得多，这种识别不同成分并加速折旧注销的概念被称为成本分离。因此，如果你已经改善了你的房产，或者你最近购买了一处修复过的房产，一定要向你的税务顾问提供这些违规信息，以加快你的税务减免。

4. 比折旧更好的事情

信不信由你，实际上有比折旧和成本隔离更好的事情，那就是维修费用。维修费用甚至比折旧费用更好，因为你不必在5年、7年或27年里冲销你的钱，你可以在你所花费的那一年冲销100%的维修费用，如果你正在考虑对你的租赁物业进行一些改进，那么这里就是战略规划可以真正发挥作用的地方。例如，与其花3万美元来更换整个屋顶，然后不得不在几年的时间里折旧3万美元，为什么不考虑随着时间的推移来维修部分屋顶，这样每一次的维修费用都可以在你花钱的那一年扣除了？稍微改变一下你的维修和改进的方式，就意味着今天就能把你的成本一笔勾销，而不是在将来。

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