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投资波特兰房产----你需要知道的几件事儿

发布时间：2018/07/12　文章来源：网络

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导读：

在波特兰投资买房，一直是圈内朋友们聚会或线上讨论时的热点话题。常见问题诸如：哪里的房子该买？能买到怎样的房子等等？小编接下来就给大家讲讲历史课，让读者朋友们对波特兰加深些许了解。与此同时，小编也会分享一些不同的找房、投资房产的技巧，总而言之是期望本文能为您在波特兰的寻家之旅有所裨益。

一、波特兰历史文化变迁

了解一座城，从她的历史开始

从1851年的小方盒，波特兰城市面积迅速地在1980至1990年间扩展到今天145平方英里的版图，逐渐将临近的城市及土地合并。

1890年的波特兰，你觉得跟现在区别有多大？虽然持续扩张，但深入城市骨髓的环保理念，使得如今的波特兰并未沦为死气沉沉的钢筋森林，而是处处绿树成荫，鸟语花香。

根据数据显示，波特兰每十年以平均26平方英里的速度扩张。有趣的是，由2000年起，波特兰城市面积并没有继续扩张。换句话说，波特兰目前是在一个饱和状态，所以在市区内房价物价等都会有些小贵。

现今的波特兰版图，东邻哥尔逊（Gresham），西接比弗顿（Beaverton）和泰尔戈（Tigard），北濱哥伦比亚河（Columbia River），南邻穆瓦奇（Milwaukie）、莱克沃斯沃戈（Lake Oswego）及欢喜山谷（Happy Valley）。

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著名的抢房区 Beaverton，Lake Oswego 及 West Linn 就不用多说了。随着 Trimet 轻轨的建设延伸到东边的 Gresham 和南边的 Clackamas 及 Milwaukie，考虑每个城市的扩张，以及现金流投资房来说，以上地区以及 Tigard，Happy Valley 等就变得很吸引了。以25分钟车程内或公共交通可以到达的范围来说，这几个邻近城市根本不算远。如果你对美国城市没什么概念的话，小编就以南加州为例，由著名的 Oragne County 开车往洛杉矶，没堵车，车程45分钟，堵车的话，那是2小时以上。

由上面的扩展变化图及建筑年代图来看，河的东岸多为1950年时期盖的房子，但这并不代表，东面的房子就是又老又旧，一副荒凉的景象。在过去的十五年里，建筑开发商除了在较外围的地区兴建独栋洋房外，也集中火力在波特兰市区及东面的地区，做大厦及公寓的更新与开发。东面较早开发区，有许多风格独特的旧式维多利亚式建筑，这些建材与风格设计都是这一区的特色。

当然，也有不少老房子拆了重建的 contemporary 新式房屋，与邻居的老派建筑风格形成鲜明对比。

人口分布方面，大波特兰区人口有240万，市区人口约62万，其中八成是白人，亚洲人（不是只有华人哦）只占区区6%。虽然在总人口中占比不高，但如下图所示，波特兰亚洲人人口比例相较于80年代之前，已经有了明显增加。原来早在小编发现这块宝地前，亚洲人已偷偷的“入侵”这座城市了。

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由于近几年的人口分布及发展，开发建筑商集中火力的开发市中心与东区，设建近来特别受欢迎的大厦分享式的公寓建筑。而连带的开发附近的生活圈，包括简便的公共交通，餐厅，特色酒吧等来符合目前大家对高享受及生活便利度的要求。

二、选择谁成为我的邻居

住宅区的气质会筛选迁住的人口

购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。以下是2010年的人口分布。很明显的看出，亚洲人多聚居于波特兰西面及东面较好的小区。波特兰市中心人口多为白种人。而波特兰的北面，清楚地看出多为黑人。

而下图也显示了类似的概念，平均收入较高家庭基本集中在波特兰西面和东面一些较好的区。

在美国，区域又会细分至所谓的 Neighborhood，下图除了提供波特兰每个邻区的对照之外，也可以帮助你更便捷地查看你感兴趣的房区。小编在这里就简单说说几个较好的房区：

► Pearl：波特兰市内最红的时尚商业+餐厅+公寓式住宅区。
► Irvington：波特兰东北面，虽然黑人居多，但这里是藏在北面的富人区，收入图也显示了这一点。
► Reed：上一篇象牙塔 | 来俄勒冈跟乔布斯做校友提到的 Reed College 就在这个邻区里，如果你不知道的话，这里也有很好的高尔夫球场和百万豪宅。
► Laurelhurst：波特兰东面的土豪区。
► Forest Park：一大片的森林区，想享受大自然及城市生活的可以看这里。
► Lents：这一区你应该没听说过，不过留意波特兰市政府的发展计划，你会发现这里是未来一个重新改造的点。而恰好这里就在轻轨绿线的末端，更在国道205边上。有趣吧？

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三、寻找投资房

你不可错过的几点小贴士

看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好“找”你理想的投资房了呢？以下几个找房小Tips，能让你快速筛选适合您投资的房产。

运输通勤度

而一般公司及学校都非常支持与倡导多搭乘公共交通，所以会与交通局合作发减价的车票。除此之外，要去市中心逛街与朋友见面，都无需烦恼昂贵的停车费。在美国，这运输通勤度可以根据运输通勤值的高低来判断。基本上，满分是100分，所以值越高，就是越发便利。那要怎么查询到这运输值呢？下面分享的网页会告诉你答案。

除了公共交通系统带来的方便之外，你所选择的房产越靠近国道或省道越好。这里的国道有南北走向的 I-5，可以直通西雅图，温哥华及三藩市，围绕波特兰市的是 I-405，波特兰东面南北走向的有 I-205，东西走向的 I-84则可以直达户外天堂。还有就是省道26，99，8，10，217 及 30，是主要到各个邻近城市的道路。

便利度

你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗？等到你分析完了，这房子也被别人买走了。其实，在美国，便利值的语面直译就是“走路的分数” （Walk Score），分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。在这里，小编就分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/

同时，这网站也提供了电话软件 - 苹果及安卓用户都可以随时查询。

使用这个工具也特别简单，你只要将你中意的房子住址输入于最上方的搜寻框里，就可以告诉你便利度及运输通勤度为多少。满分是100分，所以分数越高越便利。我用个简单例子搜寻，让你看看分数为何：

这个网页不但可以告诉你房子周边有什么，还提供了临近的相片及许多相关资料，让你人不用身处该区，也能体会该区的生活概况。

住宅社区的“气质度”

何谓气质度？就是这社区都住了甚麼人呢？“同性相吸”- 相同气度，生活等级喜好相同的，自然会居住在一个区。那这气质怎么知道呢？除了看看附近的邻居都住了什么人，还可以由附近的商家观察得知。一个店家不会将自己的店开在没有客源的地方。所以，如果你来到一个住宅区，发现附近都是体面的商家：红酒品酒店，雪茄店，精品服饰店，还有有机养生超级市场等。那这区的居民大多是重视生活品质的中高阶级。购买食物的地方更加能告诉你一个区的好坏，在波特兰有名的有机超级市场有：Whole Foods Market， New Seasons， Zupan's Market，Market of Choice，Local Choice。接下来就是 Safeway，Fred Meyer。该区犯罪率

犯罪率！！相信大家应该跟小编一样，这是一个非常重要的资讯。直接关乎人身财产安全。在这个网站：https://www.crimereports.com/，你可以将你有兴趣的房子输入住址后，就可以得到详细的犯罪率。

通常在自属的城市或是郡，官方的网站也会提供相关的资料与资讯，下面就给你介绍两个本地的相关网站：
波特兰：https://www.portlandmaps.com
比弗顿：http://www.beavertonoregon.gov/index.aspx?NID=794

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输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。

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发布时间：2018/07/12

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