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美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

为什么现在在大城市很难找到划算的公寓楼呢？为什么在最好的单户租房市场，利润率却在收紧？答案相当简单，由于投资者需求增加，这些资产的上限利率(无杠杆收益率)正在压缩，随着经济和房地产价格的改善，投资者对风险有了新的方向，愿意接受较低的回报率。

多户住宅和单户住宅房屋租赁在信贷危机后的出色表现，加上相对于其他房地产产品类型的进入门槛较低，吸引了大量新投资者和对冲基金。举个例子，在加利福尼亚州，要获得一栋坚固、位置优越的公寓楼是很困难的，因为它的最高限价超过了4.5倍，这大约是净收入的22倍。对于收益率为4.5%、收益率上升幅度最小的买家来说，最好的运气是在10年期美国国债收益率跃升200个基点后不久，他们需要对贷款进行再融资。当然，房地产出租价格虚高并非加州独有，在主要的都会区，完全市场化、高质量的公寓楼交易通常会收到10多份报价，这种程度的竞争将价值观推向不可持续的水平。

1、逻辑路径

房产泡沫是我们竞争动力的表现，并遵循一个合理的路径：

• 几个月前还低得让人无法接受的上限税率，如今开始赢得交易
• 定价预期调整
• 为了吸引(预期)升值而牺牲了现金流回报
• 投资者急于参与购房，并开始扩展业务以赢得交易
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  最终，误差幅度变得太大，以至于无法承受负的现金流意外情况(例如，不可预见的主要资本项目)
• 交易失败，放贷机构取消抵押品赎回权，从而开始了下行周期

在竞争激烈的市场中，投资者屈服于“动物精神”，没有得到适当的风险补偿。别误会我的意思，我喜欢竞争，但我讨厌房地产竞价战，我常常认为，当一位经纪人祝贺一位买家赢得一笔竞争激烈的交易时，会很有趣，在30位竞标者中，你是出价最高的，那么恭喜你。当然，投资者仍然可以通过竞价交易赚钱，特别是如果有增值情况的话，但我认为我们可以同意，当你是无数追求者中的一员，而不是唯一一个出现在派对上的人时，要把舞会女王带回家要困难得多。

2、投资移动房产社区

显然，我们都希望竞争少一些，而不是多一些。然而，很少有投资者会采取合乎逻辑的下一步，即瞄准那些很少(如果有的话)吸引投资者注意力的投资。这种投资者有随波逐流的趋势，鼓励我去追求世界上最赚钱、最被低估的投资之一，尽管估值会飙升，这个神奇的投资是移动房产社区。等等，什么？他说的是移动房产社区吗？我知道，你可能没注意到我，但这正是我的观点，有哪个头脑清醒的人会愿意投资移动房产社区呢？你能想到公共声誉更差的房地产吗？值得庆幸的是，我们购买移动房产社区不是为了给人们留下深刻印象，我们投资移动房产社区有很多原因，我将在以后给大家详细介绍，但现在我将分享两个优势：

（1）我们为能给租户提供经济适用房而感到自豪，在一个有4600多万人口生活在贫困线以下的国家，这是一项迫切需要的服务。

（2）我们(以及我们的投资者)对现金流如痴如醉，而移动房产社区通常能产生可观的现金收益。

3、这些高回报投资在很大程度上是由有限的投资者竞争驱动的

投资者对这些资产的需求并不广泛，也没有很多公司具备收购和运营移动房产社区所需的专业知识和意愿，当我们对一个社区出价时，我们通常是几个投标者中的一个，通常我们是唯一的投标者，因为我们追求的许多交易都是场外交易。当你是卖家的唯一选择时，你很难为一处房产支付过高的价格，我们喜欢便宜货，我们讨厌竞争，我们有点逆势而为，这就是为什么我们移动房产社区的原因。

我知道你在想什么，你会想我为什么要分享这些信息，如果更多的人意识到拥有移动房产社区的好处，难道不会有投资者突然涌入，侵蚀回报吗？我对此深表怀疑，移动房产社区的投资并不是真正的秘密，它们已经存在了几十年，而且比大多数投资大师让你相信的要难得多。另外，我的目标不是说服你成为下一个移动房产社区的大亨，相反，我的目标是让你审视自己的房地产业务或投资策略，并思考如何才能更有竞争力一点。

或许这意味着专注于小众房地产投资，或许这意味着在新兴或发展中城市出售房产，而这些城市的投资者寥寥无几，也许这意味着你将不再等待经纪人寄给你“完美的交易”，而是开始邮寄你的目标物业的主动报价。无论这对你意味着什么，当你发现自己在推动一项完全市场化、有竞争力交易的价格或条款时，要小心，因为顶级投资者很少会以高于自己的出价获得成功，你的终极目标应该是“窃取”交易，而不只是赢得它们。

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