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通过出租房产赚更多钱的5种方法
发布时间:2020/05/01 文章来源:美房吧
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导读:你的房产被充分利用了吗?你是否已经最大化了你所拥有房产的利润?如果你不能自信地回答“是”,那么请继续阅读。
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通过出租房产赚更多钱的5种方法

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

你的房产被充分利用了吗?你是否已经最大化了你所拥有房产的利润?如果你不能自信地回答“是”,那么请继续阅读。这里为你指出了通过出租房产赚更多钱的5个最佳方法,与其收购尽可能多的房产,不如让我们退一步想想,现在赚钱的最佳途径是不是专注于你当前的投资组合。

1、减少空置

为了使出租房产的利润最大化,你必须首先减少空置率,最好的办法是找到一个长期的租客,这样你就不用处理营业额了。这是我的下一点要单独涵盖的内容,因为这不是唯一的方式来保持你的房产占用率。如果你的租户必须搬家,也可以通过保持周转时间最小化来减少空置率,我的一个朋友在华盛顿特区有一套共管公寓,租给三个独立的室友,虽然已经有多名租户搬走了,但在他得知搬家消息的那一刻,他就在网站上发布了广告,让房屋的入住率基本上保持在100%。这个地区的需求是如此之高,以至于他会立刻产生兴趣,安排一个新的租户,穿着旧租户的“燕尾服”搬进来。

你可能会想,在需求较低的地区,我的房产又如何适用呢?问题是,几乎每个社区的每一处房产都有稳定的价格需求,如果你把这房子的租金降低25%,你认为会怎么样?人们会争先恐后地住在那里,即使这意味着要打破他们目前的租约,不是吗?如果没有,那么你已经投资了一个严重经济萧条的社区,我并不是建议你以低得离谱的租金出售房产,而是在夸大事实,如果你的空置率很高,你可能会自己动手,需要考虑自己的价位。每个月的空置率会花掉你潜在年收入的8.3%,所以如果你能以少5%的租金快租一个月,以少10%的租金快租两个月,以此类推,你会过得更好。

另一种考虑空置率的方法是这样的,如果一处房产没有一些与众不同的特点,比如优越的地理位置或极具吸引力的厨房,你可以通过在城里提供最好的价格来满足它。我曾经遇到过一个房产空置的问题,花了我将近6个月的房租,根据我上面的计算,如果我把租金降低30%,并立即找到一个好租户,我的收益会好得多,当然,一开始我并没有想到会出现这样的问题。该房产是在一个非常好的社区里,包括4间卧室和2.5间浴室。在感恩节前后,它就空置了,我得知,这可能是出售或出租房屋给家庭的最糟糕时机,因为很少有人想在假期和学年中搬家。

我犯的第一个错误是放慢了工作的节奏,这是我需要做的工作,使房子真正成为理想的租赁房产,它需要新的室内油漆工作和地毯,我没有马上处理它,而是优先安排了一个我即将开始的新西兰假期。两个月后,我发现兴趣已经很淡了,我意识到我需要把租金降低一点,马上把房子装修好,这项工作花了几个星期时间,我又等了几个星期,仍然没有人来租,我不明白为什么没有人感兴趣。最后,我把租金降到了市值的8%左右,在我找到租客之前,我已经损失了将近50%的房产年收益。我从中学到的是,保持房产空置比降低租金、付钱给承包商让其立即处于最佳状态、并为新租户提供价值要痛苦得多。

现在回想起来,如果我当初一有麻烦的迹象,就把租金降低10%甚至更多,结果可能会更好,对于这一地区的这类房产,我还学会了要确保租约在夏季到期,因为夏季有更多的租户。

2、最大限度地减少人员流动

营业额是以多种方式消耗资金,还有广告费用、修补、粉刷墙壁和更换地板的费用,这些都是你以前的房客会住的地方,当然,还有空置情况,这有点违反直觉,但这是另一个相对较低的租金可能会增加收入的领域。回想一下我把房租降低25%的例子,以这个价格,你的租户可能永远都不想离开,要迫使他们放弃这样的交易,可能需要有工作调动或个人情况的原因。你的目标之一应该是找到优质的租户,照顾你的房产,能按期支付租金,当你找到这些人时,要尽你所能的留住他们。www.meifang8.com

有些人会因为搬家或买房而不可避免地离开,但你最不希望看到的是你最好的房客被街上的其他房东抢走,因为他们要承担找新房客的费用,还要承受空置带来的收入损失。租金并不是影响租户保留率的唯一因素,你控制的另一个关键是客户服务,无论你是亲自管理你的物业还是有物业经理,确保你的租户得到尊重和专业的对待,他们的关注能得到重视,事情得到紧急处理,并让他们满意。良好的租客和房东关系会使租客不会考虑搬家。你还要评估你的物业经理是否能培养良好的租客与房东关系,你可以寄一张明信片,征求租客的意见,让他们知道他们的意见是有价值的,如果他们对他们的经理不满意,他们可以直接联系你。

3、增加租金战略

在告诉你较低的租金可以带来较高的收入后,我将继续告诉你要提高长期租户的租金,这一点也不矛盾。相反,这是一种微妙的平衡,你需要了解你的房产相对于你的竞争对手房产的价值。租金上涨是一个敏感的问题,正如我所提到的,如果租客在其他地方找不到更低的租金,他们可能会更忠诚,但这并不意味着你永远不应该提高租金,当你有充分的理由这样做时,就可以提高租金。一旦你找到了一个租客,他们就得付出搬家的代价,如果他们目前的租金价值明显高于新租金加上搬家的成本,你仍然占有优势。

你要确保你知道该地区的租金,你可以利用搜索网站如Zillow、rentometer、Craigslist和MLS(如果有的话)。你可能会发现,在保持竞争力的同时,每年都有足够的空间来提高你收入的一小部分(1-3%),而且没有理由放弃。我用来提高租金的两个策略是,与新成本(如增加的HOA费用)进行协调,这些费用包括他们所享受的公用设施和便利设施,并使它们与租金的升级同时进行。

例如,我可能会计划粉刷房子的外墙,或者把旧窗户从单层玻璃升级为双层玻璃,但我会把工作安排在与租约续期相一致的时间,这样租户会觉得他们从交易中得到了一些东西。我甚至可能会问他们是否有什么东西会让他们更舒适,并从清单中选择一些项目,以证明租金上涨是合理的,同时也会增加房屋的市场价值,换句话说,你需要进行必要的维护或立即获得投资回报的改进。

4、认真对待滞纳金

你对租客表现出善意和尊重,并不意味着在收房租和滞纳金的问题上,你是一个容易被摆布的人。收集押金并不是房东生活中最愉快的部分,但却是经营一家盈利企业必不可少的一部分,你要确保你的租户明白这是一项业务,他们已经签署了合同,你的工作是完成交易,遵守合同和所有适用的法律(包括必要的驱逐程序)。你需要意识到这是你的事情,你只是松散地遵守合同,允许租户在没有支付适当费用的情况下延迟付款。

通过这样做,你的租户可能会看到他们是否可以多几次延迟付款,这会给你带来额外的工作和压力,当然,应该通过这些费用来补偿。如果你的房客给你寄了一张没有包括滞纳金的支票,你可以礼貌地进行解释,直到所有的费用都收齐了才算付房租,不幸的是,直到所有的费用都付齐了你才会接受这笔租金,如果你坚持你的原则,他们很快就会知道你不能被利用,他们很可能会妥协。

5、增加收入来源

这种形式的收入并不适用于单户住宅(SFRs),但可以作为增加多户住宅现金流的一种很好的方式。你可以寻找机会增加投币式洗衣店和自动售货机等服务,这不仅能带来收入,还能通过提高上限税率增加转售价值。如果你特别具有创业精神,你甚至可以在SFRs中找到额外的收入来源。我的一个想法是,在我的租户签署租约时,为他们提供房屋清洁和景观美化服务,这些是他们在租约中所承担的责任,他们可能不会对承担这些责任感到兴奋。基本上,你会成为一个一站式的服务商来照顾他们的家,您可以协商独立的景观和清洁服务的价格,将它们外包出去,并收取作为承包商的费用。例如,如果清洁工同意收取75元/月的费用,你可以为你的租客提供85元/月的服务,使你的年收入增加120元。

在你担心购买额外的房产之前,想想你是否在最大化你已经拥有的房产。房屋空缺和人员流动率是否已经低到可以低的程度?你增加租金的方式会不会让你失去优质租户?你是否收取了所有你有权收取的费用?你能轻松创造新的收入来源吗?您可能会发现,您不仅可以获取大量的房产,还可以通过更智能地操作来实现业务目标。你能给这篇文章增加一些技巧或步骤吗?请务必在下方留言。

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