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这个概念很容易理解，但对大多数人来说仍然难以捉摸，它改变了我们的日常生活，无论是在家里还是在工作中，通过个人互动和商业交易来实现财富的积累。在一些事情上，它常常被别人用来对付我们，而我们甚至不知道如何应用或为什么这么做，富人明白这一点，也常常被大家羡慕，因为他们可以利用这一点来创造金融自由的财富。

没错，我说的就是杠杆回报率，杠杆一词当动词讲时，是指通过使用工具获得优势，当名词讲时是指影响结果的力量。在金融环境中，杠杆回报率是指使用借来的钱进行投资和发展的回报，在这篇文章中，我们关注的是如何利用杠杆回报率来更好地服务于公众的利益。注意，我说的是财富，而不是“富有”这个词，我个人认为“富有”这个词有一种嫉妒和贬义的含义，可以翻译成穷人的思维过程，财富意味着富足，而我们所说的富足是来自杠杆化资金的收入，而不是为了工资而工作的时间，这反过来又使我们能够真正掌握自己的生活。

1、银行如何使用杠杆回报率

（1）你会赚钱

想想一美元的生命周期，当你去工作时，会使用一套技能，主要是根据生产力来挣工资，雇主对你的影响是付款的保证。一些公司在健康和退休福利方面有额外的优势，假设你在银行有一个账户，向您的金融机构付款，然后以现金、支票、自动取款机、借记卡等形式支付给你。

（2）你把钱存入银行

作为对你资金安全保管的回报，银行可能会给你一个“免费”的支票账户，不过，请你仔细阅读细则，即使是“免费”账户，多数账户也有相关费用，如果你足够幸运的话，你可能会得到一个利率高达0.06%的储蓄账户，这是全国的平均水平，你甚至可以获得一张CD，在一两年内支付1%到2%的利息。

（3）银行从你的钱里赚钱

作为回报，银行可以使用你的钱来为他们公司创造利润，他们的做法很简单，大多数人都会依靠银行办理抵押贷款、汽车贷款、信用卡等，他们为了使用你的存款，他们会付给你一大笔钱，然后以50到100倍以上的息差贷款出去，对于他们批准的每一笔4.25%年利率的抵押贷款，他们在你的储蓄账户上为你提供的是微不足道的利率。加上所有的费用，你把钱存在银行实际上是在赔钱，银行是最常见例子，很好的体现了杠杆回报率每天是如何影响我们的。杠杆回报率也是所有类型企业的重要组成部分，如保险、资产管理、医疗和卫生、教育等，这是每个人都知道的商业中的一个因素。

2、为什么许多人缺乏利用自己钱的能力

家境贫寒是大多数人不能把钱花在工作上的第一个也是最大的原因，为什么呢？在向你发放贷款或信贷时，银行业喜欢使用“债务收入比”(debt-to-income ratio，简称DTI)这一术语，根据他们的算法，这是相对于你的收入而言的，你所能承受的债务数额，银行业告诉我们，债务占总收入的43%是可以的。这个理论是，如果你一个月的总收入是5000美元，那么你就可以每月支付2150美元的抵押贷款，这是假设你没有汽车贷款或信用卡债务的前提下，我们知道这对大多数人来说都不是真的。

如果你信以为真，买了自己的麦克曼(也在融资或租赁一两辆新车)，那么请继续阅读。基于总收入借款的问题在于，一旦你收到了实际的净收入，你几乎没有足够的钱来支付账单和购买食物，更不用说给你的生活增添乐趣和休闲项目了。那么投资呢？不，你的投资类型会被降级，除非你退休，否则你不能碰它，然后是信用卡和其他形式的信贷，比如房屋净值贷款，大多数人用这些做什么呢？如果你猜是把钱花在他们的房子上了，那你就猜对了。

如果你只是在工作，你的401(k)、社会保险和养老基金(如果你幸运的话)将为你的退休提供保障，这种逻辑是一个大骗局，我在这里要告诉你，改变永远不会太迟。第一个改变始于心态，你要把每一块钱都看作是一个雇员，他们是在做富有成效的工作还是在消耗精力？你如何最大化每一美元的产出来建立被动收入？

3、如何改变

（1）检查账单

首先，要变得苗条，不，我说的不是减肥或去健身房，我说的是评估你的收入和支出。你要把更多的钱投入到赚钱的工作中，而不是帮助别人赚钱，这意味着你要仔细检查你的银行和信用卡账单，寻找你可以减少或不需要的订阅、会员资格和习惯，对于大多数人来说，一个最容易实现的目标就是有线电视账单，你可以减少、取消、关闭或停止！

（2）减少或消除最会吸钱的项目

接下来是一些可能需要一段时间才能解决的昂贵项目，就是你的抵押贷款和车贷，是时候考虑再融资甚至裁员了。至于汽车付款，大部分汽车折旧(价值损失)发生在头两年，买了两年以上的车，你就可以开一辆比你买得起的新车更好的车，通过驾驶这些汽车至少10年，你将打破另一个社会杠杆回报率，这意味着我们所有人都困在持续消费的轨道上。改变可能还包括偿还信用卡，信用额度等等，你需要整个团队来支持你的努力，可能要做出一些短期的牺牲，所以一定要让每个人都参与进来。

另外要考虑的是将捐款重新分配给长期性质的基金，这包括个人退休帐户、401(k)计划(只适用于雇主供款计划)、529计划等，你可以咨询你的理财规划师。我并不害怕这么说，因为我认为房地产投资即使不比许多退休计划安全，至少也是安全的，这是因为我们可以在投资以加速增长的同时获得资金，更不用说这些规则会随着政府的计划而改变。

（3）确定杠杆回报率的来源

为了开始建立你的被动收入流，确定你的杠杆回报率来源，经验法则是首先识别现金，然后是无成本或廉价的债务(你可以以6%或更低的利率获得的资金)，当用来赚钱时，我们称之为“好债”。一旦确定了，你就可以用这些钱来建立你现在就可以使用的被动收入，而不是当你到65岁(或67岁或70岁)的时候。以下是杠杆回报率来源的一些例子：

• 收入和储蓄现金
• 被动收入现金（稍多一点）
• 借自己的钱（401（k），终身保单等）
• 其他低成本债务来源（房屋股本、信贷额度、促销优惠等）

在任何情况下，我们都将把钱用作首付款，而不是全部投资，使用可调整利率的账户时要小心，你需要确保你有能力用被动收入来偿还债务，为了保持保守的估计，你会希望利率和回报率之间的差异至少为3%。另外要考虑的是你获得影响力的能力，例如，有长期W-2工作经历和良好信用的人比那些刚开始工作、重新建立信用的人更容易获得信用。

（4）利用杠杆回报率来积累财富

既然你已经建立了你的杠杆回报率来源，是时候利用它了，如果你认为这就是我所说的投资房地产的方式，那么你就明白了。让我们模仿一下我和许多其他投资者用来增加被动收入和净资产的策略，假设我们能够凑足2.5万美元开始我们的财富之旅，房地产是为数不多的几种可以进行倍数杠杆化的资产之一，这意味着我可以用2.5万美元购买并控制一处价值10万美元的房产。为了简化示例，我们将省略交易成本，还有很多其他的方式可以用更少的钱买到房产，但那是另一个帖子的主题了。

4、个人如何通过房地产杠杆化资金

下面是一个可靠投资的例子，我们将使用一些关于投资房产如何执行的通用规则。

• 房产成本：100000美元
• 定金：25000美元
• 月租(1%规则)：1,000美元
• 月供(4.25%，30年)：370美元
• 所有其他费用，包括财产税、保险、水电费、维护费等(50%规则)：500美元
• 净营业收入：130美元/月
• ROI:：130美元 x 12 = 1,560美元/ 25K 美元= 6.25%

当你考虑6.25%的回报率时，需要记住的是你将推迟对这笔钱的征税，而且它没有考虑到房产的升值速度，这意味着实际回报率更接近8%、9%或更高，这比1%到2%的CD回报率要好，对吧？上面的例子使用了一些被认为是最保守的房地产经验法则，这是为了确保每个月都有正的现金流，现实情况是，有很多方法可以降低开支，最大化租金。假设你有一个低40%费用率的物业，这是我的保守目标，你可以得到一个月200美元的现金流，结果每年是2400美元，这对你把钱花在工作上来说是个不错的加薪选择。

5、你的下一个投资

你的下一套房产仍然需要现金和使用杠杆回报率，但完成第一套是最重要的一步，与我共事过的几乎所有投资者都说“我已经为下一笔交易做好了准备了”。假设你的下一笔交易与前一笔类似，你每月能赚200美元，现在你的被动收入是每年4800美元，这就是我们回归杠杆回报率的地方，秘诀在于利用现有资产的增值和价值，同时提高租金，以确保这些资产的被动收入不会减少。最终，你可以出售和交易(杠杆回报率)这些房产，以获得更大的房产，产生更多的收入，同时继续减少、推迟、或消除税收的收入，通过折旧、扣除房产税、保险、维修和保养等方式。

请注意，这是一种你可以触摸和感觉得到的有形资产，而不是仅仅因为一项声明就认为它存在，这就是杠杆回报率的力量，公式很简单，用它来复利货币和收入，以偿还债务。现在，需要改变的是我们的心态，你可以模仿这些创造财富的策略，不要陷入你死我活的激烈竞争中。

6、你准备好开始使用杠杆回报率了吗？

我希望，如果你读到这里，杠杆这个词已经触动了你的神经，希望你能认真思考它并能引发一些行动。我个人认识很多人，他们会说服自己相信房地产投资是遥不可及的，或者更糟，他们所走的道路是舒适的，他们不需要在他们的财务规划中有更多的多样化。现实情况是，杠杆回报率是一种非常强大的力量，大多数人都有很多东西可以支配，不管你的目标是经济自由、安全、退休、为孩子上大学或买第一套房子而存钱，还是仅仅为了能够传承你的事业，这些都不重要，关键是要制定一个战略，让你的资本和杠杆回报率发挥作用。

你可以问问你自己，为什么不把它用在现在而不是将来呢？你已经开始用杠杆回报率来建立你的储蓄了吗？所以进行的怎么样？请在下面的评论部分分享你的故事。

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