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最难以捉摸和最令人向往的房地产机会之一是“场外房地产”。该物业通常有一个积极的卖家，但该物业没有在MLS(多重挂牌服务)或Loopnet.com上播出，也没有出现在任何“转播”MLS，和国家或地方房地产网站上。

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精明的投资者和专业的房地产公司都渴望第一时间联系卖家。记住，仅仅因为房产还没有广告，并不意味着它是一个很好的投资。然而，在这个新的市场库存很低，削减竞争可能是一个奇妙的战略。

那么，如何才能找到这些“未经雕琢的钻石”呢？在这种竞争环境中你能做什么？以下是一些可以帮助你找到场外房产的人：

• 直邮广告(以特定语言投寄予指定的邮寄名单)
• 房地产律师
• 离婚律师
• 拆迁公司
• 当地的建筑商(这些人倾向于“土地银行”地产)
• 其他投资者
• 商业经纪人(他们把未上市的房产称为“口袋清单”)
• 公共记录员(破产及卖空个案)
• 你认识的人

但为什么不寻找那些尚未出售的房产呢？这是一个绕过“中间人”而直接去“卖方”的好方法。这里有一些想法可以帮助你发现那些“隐藏的宝石”，那些伟大的场外公寓交易。

1、开车直接去找

如果你住在你想买房子的地方，你可以开车去附近的社区。如果你还不知道，你可以去看看B类社区的哪些地方有更好的学校，这些社区主要由单户房产组成，附近有更好的餐馆、购物设施和服务设施。

在一个“B”类社区中寻找一个“C”类的建筑，你可能会发现一个潜在的巨大的“增值”机会。当您看到这些房产时，请将地址连接起来，并通过在线或通过县评估办公室查找这些房产，以获得所有者的姓名、地址和电话号码。起草一封措辞强烈的信，或者，如果可能的话，打个电话，看看你能否找到有动力的老板。

2、谷歌搜索

如果你是外地或州外的投资者，你也可以在社区内游览，但不是开车，而是通过谷歌地图在线游览社区。在做了你的调查之后，和当地的经纪人、代理人和其他人交谈，找出“B”类的社区，找那些看起来像“C”类的公寓，然后在建筑物或公寓标志上草草写下地址，按照上面的步骤做。

3、发布广告

在克雷格列表或社交媒体上发布广告，说明你想要什么，也能吸引积极的卖家。问一些尖锐的问题:“你是否厌倦了租户、厕所和垃圾？”“现在不是时候套现你的公寓净值了吗？”

4、买一栋非卖品的公寓楼

购买非卖房子时，首先要进行三步搜索。你首先要决定你要找什么，在什么市场，你想要复式的还是四层的，还是更大的公寓。第二步是开始寻找符合条件的属性，最后，你联系业主。

不要把自己局限于“修理者”或其他“问题”物业中，因为这些物业的业主似乎更愿意出售。或许，大多数出租物业的业主都曾考虑过出售，所以你可以从几乎所有的建筑开始。你怎么知道房东什么时候或者为什么要退出呢？通过询问。

当然，机智是必要的。当你打电话给房主时，告诉他你是投资者，不是经纪人。告诉老板你喜欢你看到的，如果老板对你感兴趣，你可以在一周内准备好报价。如果业主不感兴趣怎么办？礼貌地感谢对方并挂断电话，但要寄卡片或后续信件，投资者经常从改变主意的所有者那里购买到房产。

如果业主感兴趣，解释你是一个投资者，所以你的报价必须基于你的投资回报率。这意味着你需要看他的账簿，尤其是租金表(列出他租住的单位和租金，加上目前的入住率)，还有过去两三年的收入和支出的财务记录，最后，对附近和更大的市场做一些调查。

在你打电话之前要准备好一份保密协议，让老板知道你会在你看到房子之前签字并把它交给他。他可能不想让租户知道他在考虑出售。如果是这样的话，检查这些单位可能要等到你出价了，只是把可接受的检验作为报盘中的一种应急措施。

你为什么要以这种方式购买收益型房产？因为没有竞争，没有销售佣金，价格就会好很多。而不是等待完美的房产上市出售。寻找它，找到它，然后出价，这就是如何购买场外公寓大楼的方法。

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