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我刚刚把车开出来，准备去马萨诸塞州弗里敦的一处新房产，今天是“拆房日”，我很兴奋，我已经有一段时间没有拆除房产了，我真的很期待看到挖掘机把它撕成碎片，我感觉我就像圣诞节早上的孩子，非常兴奋地看着它发生，并在这个过程中拍了几段视频。就在那时，我的2009款雪佛兰皮卡开始发出奇怪的噪音，我不是汽车修理工，但我知道这些噪音不只是因为我们这些天在马萨诸塞州韦勒姆的低温造成的，尽管我知道我可能会去弗里敦，但我还是做了正确的选择，把车拉到当地的苏利文轮胎让他们看看。

把车扔上电梯后，他们说我的“球形接头”坏了，我不知道这些是什么，我甚至不知道这将花费我多少钱，我不好意思地问了价格，技术人员在他的电脑上计算了一下，他说应该是798美元。由于时间紧迫，我无法货比三家地买到更好的东西，所以我让他们这么做了。那时我就想，我多么希望计算修理车的费用就像计算房屋翻新的费用一样简单。

1、用70%规则交易一次要付多少钱

买一处房产要花多少钱总是很难计算，除非你有严格的规定，确定该地区的对比是一个很好的开始，我们之前已经讨论过几次了，从那时起，你严重依赖于你的ARV，从此以后，你需要知道修理的费用是多少，维修费用很重要，当你与总承包商进行商谈时，你会得到这个数字。你现在有你的ARV和你的维修费用价格，在房屋翻新时这是两个最重要的数字。一旦我们知道了这两个价格，我们就可以应用我们的公式了，它被称为70%公式或者70%法则，这是一个非常常见的公式，除了我以外，还有成千上万的投资者在使用它，在很大程度上是因为它非常好用。

2、70%规则让你赚钱

一些投资者不太明白70%规则是如何运作的，他们只是知道怎么做，但他们真的不明白为什么，对你来说，你想要了解它是如何运作的，这样你就知道如何控制它，并利用它来帮助你赚更多的钱。有时我们会使用与70%不同的百分比，因为我们必须根据房产情况向上甚至向下调整，但是在大多数情况下，当你刚开始投资的时候，你想使用70%法则，也就是70%。让我们看看它是如何运作的，然后解释为什么它这么有效。

3、使用70%规则的示例

（1）获得你的ARV

假设我们要购买一处ARV值为20万美元的房产，为了得到这个数字，我们的房地产经纪人做了一个完整的综合市场分析(CMA)，附近的所有房产的售价都在21万美元、21.5万美元、20.5万美元，基本上都在这个范围内。因此，根据我们的CMA，我们已经确定20万美元是一个非常好的现实价格，这是有点保守的价格点。70%法则是这样的，你只需要把这20万美元乘以0.7就得到14万美元，现在，如果房子是完美的，可以出售的条件是，我们的最高允许出价(MAO)将是14万美元。

如果是这样的话，那就太好了，但现实是，作为一个投资者，你买的房子并不是完美无缺的，所以很有可能你需要做一些翻新工作，毕竟，一些不良房产才是你理想的投资对象。不良房产包括拥有损坏的化粪池系统的房产、有霉菌的房产、充满垃圾的房产等等。你想要的是那些人们一走进房子就想赶快离开的房产，这是您理想的投资房产类型，我们在办公室里有几句关于这些房产的描述：“模具是金、钱的味道、没有借口”。最后一个和这些房产没有任何关系，但我们还是经常这么说，你瞄准这类物业的原因很简单，你通常不会与零售客户竞争。

（2）计算维修费用

为了方便讨论，假设修理费是4万美元，为了得到这个数字，我们让我们的承包商看了所有的东西，包括水管、屋顶、壁板，还有你的东西，他非常有信心的指出物业要花4万美元才能修好。

（3）制定毛价

公式的下一部分是，我们从14万美元中减去4万美元得到10万美元，现在，我们考虑这处房产的最高出价或毛价是10万美元，所以你会出价10万美元，等等，伙计，别这么快，你最不愿意做的事就是立刻出示你的毛价。这是一个常见的新房地产投资者的错误问题，因为当你把你的最高价格很快的提出来时，你没有任何谈判的余地，当这种情况发生时，你就被困住了。记住，这个数字是你要付的最大金额，所以要从低一点开始。

4、注意ARV

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是的，70%规则确实很有效，这毫无疑问，但是请记住，这个公式只适用于初始数字，这意味着ARV一开始就必须非常精确。让我解释一下，假设你有一个全新的房地产经纪人，她对你的生意很兴奋，她给了你215000美元的ARV，你也很兴奋，你已经可以想象你将会用你的巨额利润买到的所有酷的东西，然而，她过于雄心勃勃，ARV定的太高了，这个不切实际的数字现在影响下游的所有其他数字。在这种情况下，我们用21万5千美元乘以70%，现在是15万5千美元，现在不是10万美元和14万美元，而是15万5千美元。

虽然另一个ARV数字只比20万美元多7 - 8%，但这些错误开始累积，会让你变得更糟。现在我们以11万美元的价格买下了这处房产，然后假设它需要的时间比你想象的要长，在这种情况下，可能需要6个月、7个月，或者8个月。如果是8个月，你的软成本包括利息，维护和保养都会在增加，与此同时，你的维修费用为5万美元，而不是你预计的4万美元。更糟糕的是，你去卖房子，房地产经纪人(那个告诉你房子会卖21.5万美元的人)会回来说你需要卖20万美元。你现在已经超过预算，在ARV的数字下，比你的预期多了两个月，然而，噩梦还没有结束，突然之间，他们的出价开始增加，但还不到20万美元，他们的价格分别是19万美元、19万4千美元，甚至更少，所以最终，你只能接受19.5万美元的ARV。在这种情况下，尽管你努力工作了8个月，你的工资还是低于最低工资。

5、“低于最低工资”的数字

让我们看看这些数字：

• ARV = 195,000美元
• MAO = 110,000美元
• COR = 50,000美元
• 软成本 =  26,000美元
• 你的净值 = 9,000美元

现在让我们面对现实吧，赚9000美元还不算太坏，但是如果你花了8个月的时间来做这件事，当你在8个月的时间里把所有的因素都考虑进去的时候，你就会发现，这就像你的辛勤工作换来了6.39美元和一个小时的报酬，我们州的最低工资是11美元，你比最低工资还低。计算方法：22个工作日/月x 8个月x 8小时/天= 1,408小时/ ，9,000美元= 6.39美元/小时=你的工资。我当然不希望自己的工资低于最低工资，这就是为什么我认为这些数字如此重要，我怎么强调都不为过，更重要的是，你要坚持下去。

6、另外的30%

我喜欢精简的东西，让我们看看为什么70%规则在这一节中如此有效。对于70%规则，我经常遇到的一个最大的问题是“另外的30%是什么？”很简单，下面是详细分析：

• 10%是你的软成本，比如财务费用、经纪人佣金、保养、维护、除雪费用等等。

• 20%是你的利润

因此，在20万美元的ARV翻新中，如果其他条件都相同，你应该能够获得4万美元的利润，如果你在任何部分都是错的，那么受影响的就是你的利润，就像我们上面说的例子一样。如果你坚持所有这些规则，你的工资就不会低于最低工资，你的工资会高得多，你可能会想要一遍又一遍、一遍又一遍的去做，这样你就能获得最高工资。

如果你已经做到了这一步，请在下面留言，请留下你的评论和分享你的问题，或者问我任何你想问的关于炒房的问题。

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