一旦你表现出对房地产投资的兴趣,你就会被介绍到修复和翻转房子的策略中。这是一个强有力的策略,许多投资者都是这样开始的,不需要很长时间就能学会一些基本的东西,比如以大约70%的修缮后价值(ARV)购买旧房,会得到大量的经验。
在这里,我将与大家分享一些细节,告诉大家如何利用内部人士使用的WOW元素来修复或翻新一座房子,从而创造出一个完美的房产,可靠地提供高额利润。初学者使用这些技术来构建您的第一个房产项目,经验丰富的人创造了WOW,以持续交付巨额利润的房产。即使你一年只换一两套房子,这些都是使你的努力最大化的秘诀。
1、了解常规步骤
你是为了钱,所以你要从头到尾都在关注钱。首先要完全理解ARV。只有当你知道修复后的价值,你才能决定为房子出价多少,多少可以投资在修复方面。如果你了解周围环境并有丰富的经验,你可以自己准确地估计ARV,但大多数投资者受益于援助。
批发商带来一些信息,因为他或她必须知道如何修复或翻新房子的基础知识。信息是有偏见的,但他们会研究性质,你可以用它作为一个起点,不是最终答案。
另一个有用的信息是比较市场分析(CMA)。当它来自一个列表代理时,它不会预料到您将进行的改进。但它将处于修理前价值的最高端,你最好让你的代理人来估计ARV。
另一个技巧是经纪人价格意见(BPO)。这类似于CMA,但是代理独立于事务,由于经纪人赚不到佣金,你得付一点象征性的费用。BPO是一种外部或内部评估,你需要一个内部的业务流程外包(包括外部)。做BPO的经纪人是这个领域最有经验的人,他或她对ARV的看法应该是你得到的最可信的结论之一。
最后的方法是在评估之前和之后进行专业的评估。这可能是你最昂贵的选择,您需要“原样”和“修复后”的价值。最后,您需要考虑所有这些因素并得出自己的形式结论,第一次修复的最后一步是与导师分享你的结论和支持数据。
2、修复或翻新房子意味着现场修复评估
在购买成本之后,修复成本是你的第二大支出。如何修复或翻新房子包括一个可靠的估计过程,以确定房子的最大允许出价(MAO)。针对你的投资环境制定一个备忘单,仅以此为例。
- 每台垃圾箱325美元用于拆除材料。
- 每扇窗户更换215美元。
- 每100平方英尺更换一个屋顶就要200美元(如果旧屋顶需要拆掉的话,就要增加)。
- 每100平方英尺壁板200美元。
- 每直线英尺排水沟2.25美元。www.meifang8.com
- 每扇外门450美元(包括新锁和风暴门)。
- 每平方英尺瓷砖6.65美元。
- 每平方英尺翻新硬木地板2.00美元,或每新平方英尺5.25美元。
- 3个新厨柜3000美元。
- 每平方英尺花岗岩厨房柜台40美元(包括后挡板)。
- 不锈钢炉子、洗碗机、微波炉和冰箱2600美元。
你几乎肯定会有独特的要求,如更换车库门或重建门廊,以提高外观吸引力。在预算中至少增加10%以避免成本超支是一个很好的经验法则。你会经常做这样的计算,因为修复房屋的人通常每接受1份工作就有12份工作被拒绝。
3、为买家设置的功能
控制好你的花销对于如何修复和翻新房子是至关重要的。加上几笔收尾工作,就会让人眼前一亮,吸引零售买家开出多个高价。包括吸引妈妈,爸爸,甚至是孩子的特点,还有突出邻里的和睦。你会把所有东西从头到尾都包括上,从重新装修过的硬木地板到天花板上的新灯具,以下是一些令人惊叹的因素:
- 配套的不锈钢电器让妈妈拥有梦想中的厨房。一项又一项研究表明,高质量的厨房是最值得花钱的,因为它能增加最大的惊喜因素。
- 墙上有一个免费的46英寸平板电视,上面有一个小牌子写着:“如果你接受了邀请,你就可以得到这台免费电视。这款电视的售价只有320美元,但在其他任何地方你都找不到它令人惊叹的地方。”
- 一份免费的房屋保修单给买家带来了极大的舒适感和信心。300- 375美元的成本是一个巨大的卖点。
- 100%准备好意味着你要做好吸尘,清洁工作,让房间一尘不染,可以直接搬进去。找一家专业的房屋清洁公司,让它达到标准,完美的房子会给人留下惊人的第一印象。
- 地垫,给人一种你的家是“一流”的印象,里面有质量上乘的地垫和一块写着“请脱鞋”的牌子。
你现在需要做的是采取行动。
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