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直接邮寄的方法是市场营销的命脉，没有它，就没有交易，也就没有生意。经过在论坛上的无数请求之后，我决定写一个终极指南，它将帮助你设计一个成功的营销活动，无论你是房地产经纪人、土地领主还是地产商。综上所述，让我们深入了解如何从A阶段到Z阶段创建一个成功的营销活动。

1、一致性

首先我必须要强调的是，当涉及到市场营销时，最重要的因素是始终如一，为了保持一致，你需要设计一个营销预算，弄清楚你每个月能花多少钱在直邮上。你不想让自己处于一个每月花费1500美元的境地，结果却发现3个月以后你就再也负担不起了，通过保持一致，你将在一年中接触每个潜在客户一定的时间。通过这样做，你正在创造品牌的知名度，并在他们的脑海中记住你的公司，如果他们有一个触发事件，一定就会先想到你。

2、列表

这一切都始于一个有质量的房产列表，在你开始营销之前，你需要确切地了解你正在寻找什么类型的房产，并将邮件发送给符合特定标准的潜在客户，我喜欢称之为“激光聚焦散弹枪营销”。你不仅仅是在一个地区进行营销，希望得到最好的结果，相反，你是在用特定的标准向大量的潜在客户发送邮件。也许你是一个房东，正在寻找某个邮编为3/2/2s、1200-1500平方英尺、建于1965年后的房产，如果你使用正确的列表，您可以做到这一点。

如果你正在寻找有动机的卖家，需要打折出售，你需要弄清楚你的目标群体是什么，可以根据遗嘱认证、缺勤业主、提前取消抵押品赎回权、违反代码、或用驱动美元生成你的名单。也许你是一名房地产经纪人，想要向邻居公布你的新房子，这完全取决于你的目标是什么类型的房产列表，你选择和最终邮寄到哪里。我在12月把我的清单拿出来，并寄出去一整年，12月一到，我就拉一张新单子，然而，如果你的标准是相同或相似的，你仍然会有重叠，许多人会继续收到你的邮件，这不是一件坏事。

3、营销信息

无论你是使用黄色字母还是明信片，你的营销信息都是非常重要的。人们需要更愿意把他们的信息发布出来，并接受它，不要试图隐藏它，尤其是投资者，你可以用现金买到打折的房子，而且在大多数情况下可以快速成交(除非出现产权问题，或者卖家要求进一步成交)。没有房地产经纪人佣金评估或任何那样的混乱，我向你保证，把这个信息传达给正确的人，它就会有吸引力，人们试图使用各种技巧来操纵响应率，从可变数据到手写字体。同样，你希望人们以正确的理由联系你，你的营销部分应该为你做一些前期的过滤。这里有些人说你需要接30-50个电话才能拿到一笔交易，这是荒谬的说法，很可能是因为他们没有使用明确的营销信息，因此不得不应对更多不合格的电话。

4、回复率

这是一个经常在论坛上详细讨论的度量标准。我个人的想法是，谁在乎回复率？我宁愿一个月接到8个电话，其中4个是特价电话，因为我手头的事情已经够多了，我最不想做的事情就是把成吨的不合格的线索分类。如果他们都是不合格和没有动力的客户，83%的回复率就没有意义或令人印象深刻，你想要什么样的结果呢?？83%的回复率和一群没有任何交易的人，还是2%的回复率和3套房子的合同？我想你知道答案。

5、选择你的营销产品

就我个人而言，我不喜欢黄色字母(YL)，因为它们通常会鼓励人们以错误的理由打电话。潜在的客户很好奇，因为他们有一封看起来是真正的手写信件，此外，许多黄色字母会使用模板，使你看起来像是一个正在寻找房子的人，再次，这将产生许多线索，但由于错误的原因，往往不合格。明信片可以让你撒一张更大的网，因为它们更便宜，更容易制作和外包。

然而，房地产是本地的，YL可能非常值得在你的市场上使用。在某些情况下，您可能希望执行一个分割测试，并查看为您生成了什么。有些地区甚至对明信片和黄色信件更敏感，你试图产生的线索也将取决于你应该使用哪一块营销，如果你想做sub2或租赁房产，YL可能是最好的选择，因为他们会产生最多的购买量。然而，对于高股权卖家，我总是使用明信片，对于遗嘱认证，你可能需要使用专业的白色字母，最终，你无法创造动机，所以不要试图操纵它。再说一次，我们正在制定卖方的时间表，而不是你们的时间表，这就是为什么你会在这一年里继续邮寄它们，因为你将在下面阅读更多的内容。

6、营销雪球

直邮营销一开始进展缓慢，你可能会接到很少的电话，如果有的话，也只是你的第一个或两个邮件。

最终的目标是在前端市场上有足够的一致性，这样你就可以在后端有规律地产生潜在客户，我喜欢称之为营销雪球。可悲的是，在第一批邮件发出后，大多数投资者就退出了，他们没有给市场滚雪球足够的时间来成长，或在每个月培育它的持续邮寄前景。在市场营销的早期阶段，起步相当缓慢，然而，当你在这一年中不断地接触到同样的前景时，你将开始建立一个临界质量。一旦你邮寄了相当多的时间(6个月到一年)，你将开始定期产生线索，你可能会发现有人通过你一年多前寄给他们的明信片开始给你打电话，告诉你他们想出售的房子，或者可能有人没有兴趣，但可能会把你的明信片给一个朋友(我已经有这种情况并发生了好几次)，你永远不知道会发生什么，所以继续邮寄吧。

7、直邮工作

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请记住，就像我之前提到的，你发送出去的邮件数量完全取决于你的营销预算，以及你愿意在至少6个月的时间里花费多少而没有达成协议，再一次提醒你，你需要计算出你每个月可以舒服地花多少钱。假设是1000美元，接下来选择你的营销部分，在本例中，我们将使用明信片，对于印刷和邮资的履行，我们会说，它的邮政卡是没张0.40美元，如果你用的是黄色字母，可能会接近每封信1美元。无论你决定什么样的营销预算，都要确保你坚持下去，拿出1年到6个月的预算，在雨雪天气时寄给他们，无论他们是打电话还是不打电话。

下面是一个实际的例子：你的每月预算/每件营销产品的成本。代入我们的数字是1,000美元/0 .40 = 2,500张，这是你每月可按预算寄出的明信片数量。如果你的预算是250美元，谁在乎呢，你只要持续不断地花下去，你最终会找到合算的交易的。你猜怎么着，当你这么做的时候，你可以把这些钱直接投入到你的营销预算中，并相应地扩大你的业务规模。就我个人而言，我喜欢分成三组邮寄：第一组，第二组和第三组，你可以使用列表源或任何你想生成的东西。

• 第一组= 2,500条独特线索(例如遗嘱认证)
• 第二组= 2,500条独特线索(例如止赎前)
• 第三组= 2,500条独特线索(例如违反代码)

因此，这意味着您将需要7500个独特的线索总和从您的列表生成服务。每组可以轮流邮寄：

• 第1组-1月
• 第2组-2月
• 第3组-3月
• 第1组-4月
• 第2组-5月

在一年的其余时间里，根据您所拥有的组的数量来制定列表。如果你按照上面的计划去做，每一组都会在一年中被你的营销方案“接触”4次，这是至关重要的。你正在建立一个身份，卖家可能不准备在出售，无论是在第一次，第二次，甚至第三次也不会打动他们。然而，当你更频繁地“接触”它们时，你将开始看到交易数量的更高收益，记住，情况会随着时间的变化而变化，这就是为什么你一年到头都在发邮件的原因。其他流行的邮件计划总共使用4个组，例如：

• 第1组
• 第2组
• 第3组
• 第4组

这种方法的优点是你可以撒更大的网，有大量的市场前景，缺点是他们每年只会收到你3次轮换的邮件信息。另一个流行的邮寄计划是每6-8周邮寄一次相同的邮件，这种方法的好处是，你将不断地在你的潜在客户的头脑中创造品牌意识，因为你经常向他们营销，不利的一面是，由于你每隔6-8周就会给同一组人发一次邮件，你将会获得更少的潜在客户。你不可能把网撒得那么宽，这一切都取决于个人对选择邮寄时间表的偏好，更重要的是，无论你做什么决定，都要与邮件计划保持一致。

8、结论

你必须与你的营销一致，不要在3个月后就放弃，如果你这样做，你可能还没有邮寄任何东西。我希望你在这篇博客文章中找到一些新的想法，你可以用它们来实现你自己的事业梦想。如果你有任何问题，请在下方留言，我会尽我最大的努力来解决。

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