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戴夫·拉姆齐(Dave Ramsey)受到了投资界的很多批评，对于那些不了解戴夫的人来说，他是一位个人理财作家和电台名人，每周都鼓励人们整理自己的生活、存钱、还清债务、慢慢积累财富，他深受数百万人的喜爱，我还没有遇到过不欣赏他鼓励人们摆脱坏账、改变生活方式的人，如果你还没有读过戴夫·拉姆齐的《金钱的全面改造》，那么今天就去读吧。然而，尽管人们可能喜欢他的债务建议，但他却生活在一个充满争议的世界里，因为他坚持认为任何人都可以通过共同基金实现12%的回报率，无论是在Twitter上，在他的广播节目上，还是在众多的个人理财博客上，戴夫都不断受到质疑，质疑他所说的神奇的“12%”。

我不是来讨论是否有人可以通过共同基金获得这12%的收益，这个我留给别人去讨论吧，然而，我在这里会向你展示，你可以轻松地通过投资租赁房地产获得12%甚至更高的回报率。是的，我将向你们展示如何被动地去做，有很多不同的方法可以让你通过房地产获得12%的回报(我希望你能在下面的评论中分享你的策略)，然而，这篇文章将仅仅展示一个例子，告诉你如何在不让厕所下陷、不与租客打交道、不为乌合之众工作的情况下，实现12% - 14%的回报率，更好的是，你甚至不必住在你投资的地方。

这条路对你合适吗？我不知道，但这是一个屡试不爽且行之有效的方法，而且可能比你的共同基金账户更有效。我有一个小提示，那就是我们今天要做一些数学题，对于那些对数学感到不舒服的人，慢慢来，我会尽量让它简单些，对于那些比我更书呆子的人来说，是的，计算投资回报率有不同的方法(比如计算内部回报率)，我会保持这一点非常简单和运用基本的步骤，但请随意做你的事情，运用你自己的方式，让我知道你得到了什么！

1、主街123号房产的回报率是12% 

主街123号房产是一幢3室2卫的住宅，坐落在大都市区外的一个中型城镇里，这所房子是止赎房，可以以55000美元的价格购买，需要价值5000美元的修理费用(油漆、电灯开关、新前门等)，以使它可以作为租赁房产，一旦租出去，每月大约能带来900美元的租金。注意，这并不是什么了不起的交易，这甚至不符合2%的规则，这是个好地方的好买卖。但是你会惊呼“我住的地方没有这些价格”，这个策略不需要你住在附近，你愿意每个月开车经过你的房子还是开车去银行？

2、投资的假设

好吧，为了获得12%或更多的投资回报，你必须要有投资，在这种情况下，我们假设有20%的首付，有很多方法可以让你在不花钱的情况下投资房地产(获得无限的回报)，然而，这需要你做一些特殊的工作。5万5千美元的首付是1万1千美元，然而，你也有结账成本，所以让我们估计为4000美元，最后，你有5000美元的修理费，这是物业准备好出租所需要的，所以总投资是2万美元。此外，贷款金额为44000美元(55000美元-11000美元的首付)，30年内5%的利率计算为每月236美元，现在，让我们看看我们能得到什么样的回报。

3、运用50%规则

首先，让我们做一些简单的50%规则的计算，50%规则指出，随着时间的推移，平均下来，房产收入的50%会在抵押贷款还没有支付之前就以费用的形式消失，这50%包括维修、空置、物业管理、驱逐、法律、税收、保险等费用。虽然这只是一个经验法则，但我发现50%规则对我的投资非常准确。所以，使用50%规则，我们可以看到900美元 x 50% = 450美元，减去236美元的抵押贷款=每月214美元(或每年2568美元)的被动现金流。

2568美元/20000美元=12.84%的投资回报率，这完全取决于现金流，甚至没有考虑到贷款每月都在偿还的情况，从长期来看，房地产价值一直在上升，拥有这处房产可能会带来额外的税收优惠，包括这些很容易使回报率超过15%。但是如果使用的是实数而不是50%规则呢？要计算这些数字，你需要拿出一个excel文档，或者使用大口袋网站的租赁房产计算器，大约需要2分钟的工作，我可以看到以下这些数据：

看看吧，用实际的数字，我们似乎可以估算出14.01%的投资回报率，我说的就是这个。

4、更多的回报率

好吧，我知道你已经很兴奋了，毕竟，14%的投资回报率真的很好，对吧？然而，这可以变得更好。我们用50%规则得到的12%和用实际数字得到的14%只是现金回报，换句话说，这只是考虑了该物业的现金流，而不是拥有该物业的任何其他好处。什么是其他好处，每个月，抵押贷款都在偿还，所以你的资产在增加(30年后，你将什么都不欠)，还有税收优惠，或者从历史上看，从长期来看，房产价格总是在上涨，很明显，实际的投资回报率要比12%或14%的现金流高得多。

5、这种交易存在吗？

当然，如果你不相信我，你一定没听过大口袋网站的商务播客，我们的大多数嘉宾都在上面投资了比这个例子更划算的交易。就我个人而言，我不会投资任何回报率低于20%的项目，所以这是完全可能的，无论你住在哪里，因为这个策略不依赖于你离房子有多近。当然，这种交易并不一定容易找到，99%的房产可能都不会成功，然而，就像我之前说过的，不可思议的回报是给不可思议的投资者的，这就是大口袋公司的使命：创造更聪明的投资者，以实现这些令人难以置信的结果。

对于那些花时间去学习的人来说，你会发现难以置信的回报，然而，这不是一个需要数年才能掌握的过程，这是一个简单的数学问题，购买能够产生可观回报的优质房产，如果你刚刚开始做房地产投资，我建议你看看房地产投资的终极新手指南。至于可以在哪里找到这些交易，这就是另一篇文章的主题了，我给你一个提示，你可以在大口袋社区的论坛上与其他投资者交谈，这会是一个很好的开始。

你不需要成为戴夫·拉姆齐那样的人，就能获得12%的投资回报率，当然你也不需要把所有的钱都投入共同基金中，考虑一下我之前概述的方法，开始寻找投资地点，你永远不知道你能得到多高的回报。你还有其他的问题吗？在评论中把你的想法写下来。

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