当我第一次开始筹集私人资金时，我并不知道证券法和发行文件是这个过程的一部分。这是一个“生活和学习”的事情，你突然意识到你需要学习一些必要的知识。
作为一个房地产投资者，你筹集私人资金的重点是营销，为投资者准备你的演讲，与投资者见面，当然还有经营你的企业，这样你才能找到对你和你的投资者有利的交易。人们很容易把筹集私人资金的文书工作推到“次要地位”，或者更糟，就是完全忽略它。
这是一个简单的事实，当涉及到筹集私人资金的时候，你可以做什么和不可以做什么是有规则的，这些规则被称为证券法律。而且，坦率地说，它与管理房地产的其他规则(如房地产法)或更广泛的商业世界的其他部分(如OSHA、EPA等)没有什么不同。
当我第一次看到招股说明书时，我以为自己正在遭受中国的水刑。这份文件很长，脸谈到了风险，给出了一大堆我甚至不确定对谁有意义的信息。最终，随着我了解的越来越多，我开始明白为什么招股说明书是用这种格式写的。同时，我也了解到为什么房地产投资者和其他集资者必须向他们的私人投资者提供这些文件，这是为了保护投资者。试图阻止全世界的伯尼·麦道夫得到他们的钱。
当你开始筹集私人资金时，你可能会认为，如果你给他们一份问卷、PPM或招股说明书，你的私人投资者就会被吓跑。你可能会想，他们会把支票簿收起来，锁好现金，远走高飞。他们不会被所有的法律术语吓跑吗？绝对不是。
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以下是一些技巧，您可以在向投资者提供证券发行文件时，让他们与投资者保持密切联系，随时准备放置基金。
1. 以正确的方式接近他们
从提供投资机会的角度接近你的投资者可能会平息他们对你必须提供法律文件的担忧。如果你误导了投资者，或者在一开始就对他们含糊其辞，那么你可以期待他们会有所怀疑。所以，不要说:“嘿，投资者先生，我想向你展示一下我的业务”;试试这样说:“投资者先生，我的公司目前正在接受新投资者，我想给你一次展示的机会。”
2. 提前做好基础工作
在与投资者的最初讨论中，一定要提到你在生意中做的每件事都是正确的。而且，从外部投资者那里筹集资金的正确方式需要一些法律文书。通常，简单地提及他们将有一些文书工作需要审核就足以缓解他们的担忧。通常情况下，那些愿意和你一起投资的人之前已经投资过了，所以他们会期待一些文书工作的参与，这应该不会让他们感到畏惧。
3. 比较和对比
这是最好的方法。帮你自己一个忙，下载一家大型金融公司的共同基金招股说明书，比如富达(Fidelity)或T. Rowe Price。共同基金是普通投资者的一个流行的投资选择，很可能你的私人投资者听说过它们并投资了它们。如果你阅读其中一份招股说明书，你会很快发现你的私人货币证券发行文件在材料和语言的数量上都是比较有利的。多数情况下，这些共同基金的发行在结构、费用支付和投资者预期方面都非常复杂。如果你只是在与投资者的对话中比较你的股票，你可以向他们展示你的文件是如何的简单和容易理解。
在筹集私人资金时，积极主动的方法总是最有效的，尤其是在证券发行文件方面。
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