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人口减少≠房价下跌！美国住房危机远比想象严重

发布时间：2026/07/06　文章来源：

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导读：美国人口增长正降至历史低位。最新数据显示，随着出生率下降、人口老龄化以及移民减少，美国住房需求正在明显放缓，房地产市场也随之降温。

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美国人口增长正降至历史低位。最新数据显示，随着出生率下降、人口老龄化以及移民减少，美国住房需求正在明显放缓，房地产市场也随之降温。

不过，哈佛大学研究人员指出，人口增长放缓并不能从根本上解决美国住房危机，更无法彻底缓解高房价和住房负担问题。
根据美国人口普查局最新数据，2024年7月至2025年7月，美国人口仅增加约180万人，同比增长0.5%，远低于前一年增加的320万人。研究指出，人口增长放缓主要受出生率持续下降、人口老龄化加剧，以及川普政府收紧移民政策导致国际净移民明显减少等因素影响。数据显示，2024至2025年人口增幅下降几乎完全是由于国际净移民数量大幅减少所致。人口普查局预计今年净移民将进一步降至约32.1万人，美国人口增长率或将降至历史最低水平之一。
哈佛大学住房联合研究中心研究员Alexander Hermann表示，人口增长放缓确实正在影响美国房地产市场。过去一年，全美住房需求下降十分明显——去年全美新增家庭约110万个，而疫情期间平均每年新增约200万个，增速几乎减半。与此同时，受房价高企、房贷利率居高不下及经济前景不明朗影响，不少潜在购房者选择继续观望，使住房市场进一步降温。
房价涨幅也开始明显放缓。根据Redfin数据，截至今年5月，美国房屋销售中位价约39.88万美元，同比仅上涨2%；部分统计显示全美房价涨幅已降至约1%。房屋空置率也有所上升：自住房空置率约1.1%，虽仍处低位，但已高于此前创纪录低点0.7%；租赁住房空置率升至约7%至7.5%，较2022年40年来最低水平高出近2个百分点。
房价为何还是降不下来？
虽然住房需求有所减少，但研究认为美国住房负担问题依然难以解决。Hermann表示，美国长期面临住房供应不足问题，目前市场估计仍缺少300万至1000万套住房，这是过去十多年住房建设不足累积造成的结果——美国曾连续12至13年新建住宅开工量低于100万套，历史上前所未有。即使疫情后建设有所恢复，仍不足以弥补长期缺口。因此，人口增长放缓无法迅速改变住房供应不足的现状。
研究还指出，人口变化对住房市场通常存在滞后效应。新移民来美后往往需要两三年甚至五年才会组建独立家庭并购房或租房，因此人口减少不会立即转化为住房需求下降。此外，南部地区房源相对充足，而东北部和中西部部分地区仍供应紧张，全美人口增长放缓无法自动解决这些地区之间供需失衡的问题。更重要的是，美国真正短缺的是中低收入家庭能够负担得起的住房，而非高价住房——即使人口放缓，释放出的房源也未必是普通家庭最需要、最买得起的房屋。
住房建设可能进一步放缓
研究人员还担心人口增长放缓可能带来另一项副作用。随着购房需求下降，开发商可能减少新建住宅项目，进一步影响住房供应。去年新开工住宅约130万套，较2021年下降约15%，为2019年以来最低水平。如果住房需求持续减弱，开发商建房积极性也会下降，长期来看反而会使住房供应不足问题更加难以解决。
研究认为，住房危机的根源仍然在于长期供应不足和可负担住房短缺。仅靠人口增长放缓，并不足以解决高房价和住房负担能力下降的问题，未来仍需持续增加住房建设，尤其是中低价位住房供应，这一问题才可能真正得到缓解。www.meifang8.com

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