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去加州购房你需要了解的手续和合同全解读

发布时间：2019/06/24　文章来源：网络

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导读：在您去加州购房之前需要了解这些，包括合同的样子和需要准备的手续，帮助您在美国购房顺利成交！

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准备去加州买房之前需要提供哪些文件？

现金买主需要准备的文件

有效的护照和签证
准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
在美国当地银行开设的账号

贷款买家需要准备的文件

有效的护照和签证
工作证明、工作收入（单位或街道开具证明、交由公证公司翻译）
自付款部分的资金证明（中英文版的银行存款证明）
在美国当地开设的账号

加州购房合同
CALIFORNIA RESIDENTIAL PURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS（2018年12月修订版）

温馨提示：为方便阅读，总共32条的合同条款均用中英文标注，同时方便您确认本文为最新版本的合同解读。

第1段﹕出价（OFFER）
第一段可理解为本次交易的基本信息提要，要求填写买主的姓名和地产项目的详细地址，和买主愿意给出的价钱，以及买主希望何时“交屋”。

第2段：经纪人（AGENCY）
确认买家和卖家双方的经纪人及其所属公司，并确认买卖双方的经纪人单纯代表一方或同时代表双方。

第3段：付款（FINANCE TERMS）
第3段解释了买家将如何付款。“INITIAL DEPOSIT”指的是买家事前支付的“订金”，并要求注明支付方式（电汇转账、银行本票、个人支票等）。“Escrow Holder”是指“第三方信托公司” ，其意义便是一间不受买家或卖家影响的中立公司，也就是他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款， (如果需要贷款，要贷多少金额)；或者买主是否将以其他已有款项购屋。

第4段：买主自己房屋的出售（SALE OF BUYER'S PROPERTY）
这里仅针对买主需要先卖掉自己房屋，才能购买此间房屋的情况。

第5段：附加文件和咨询（ADDENDA AND ADVISORIES）
买方可以在此列举出合约未印出的其他附加条件（多项选择的形式）。

第6段：其他附加条款（OTHER TERMS）
买方可以在此列举出合约未印出的其他附加条件（书面文字的形式）。

第7段：手续费的分配（ALLOCATION OF COSTS）
注明买卖双方谁会去支付一些特定的买卖房屋的手续费。例如：房地产附近的环境（房子是否位在容易发生地震、火灾、和水灾的地区）报告费，产权保险费，代书公司手续费，地价税，或其他政府费用。

第8段：随屋附卖的物品及非附属品（ITEMS INCLUDED IN AND EXCLUDED FROM SALE）
这一段的内容注明当买家购买房子后，会得到哪些附属物品。对于买家来说，您购买的是整个房子，但房子内或后院内的物品会在此明确列举，例如﹕地毯(不是小地毯)、水管、电视天线、冷暖气系统(不包括窗式机种)。如果是通常不包括在售屋之内的附属品，例如墙上的字画或家具等，请买家在此处确认。

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第9段：房屋交付（CLOSING AND POSSESSION）
本段内容主要阐述买家意愿购买的房子的交付情况，买卖双方会注明现有的住户（房屋原主人或租客）搬出的时间，方便买卖双方确认本次交易的买家“拿到钥匙的时间”。

第10段：建筑安全和房屋建材（特指油漆材料和灾害相关）与买家取消合约的权利
（STATUTORY AND OTHER DISCLOSURES: INCLUDING LEAD-BASED PAINT HAZARD DISCLOSURES AND CANCELLATION RIGHTS）
本段内容看似非常复杂，但可以总结为卖家向买家注明的由法律规定的一些房屋有害或由危险的建材或建筑规格的信息：油漆是否含铅以及面对水灾和火灾情况下的解释。

第11段：交房检查（CONDITION OF PROPERTY）
建议买家仔细检查房屋的现状，虽然其他条款有对房屋现状进行法律和条款上的规范。建议买家要求卖家告知一切本房源的缺陷。

第12段：买家检查房屋现状以及影响房屋的事项（BUYER'S INVESTIGATION OF PROPERTY AND MATTERS AFFECTING PROPERTY）
阐述买家在特定一段时间内对检验房屋保有的权力。检查一切买主所重视的房屋状况是买家的责任。买家可以自己检验，或雇用职业房屋检验人员。
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第13段：产权（TITLE AND VESTING）
卖方提供产权报告，买方接受。

第14段﹕ 时限与取消权（TIME PERIODS; REMOVAL OF CONTINGENCIES; CANCELLATION RIGHTS）
买家17天的期限检验房屋和审阅卖主必须给买主的文件。过了这段时间，买家必须拿掉权书，或取消购屋合同。虽然买家不一定需要，但可以向卖家提出要求，修理自己不接受的项目。卖主并不是强要作任何修复。如果买主与卖主无法达成协议，买主仍然有权取消合同，并拿回订金。
如果买家在17天内没有以书面方式拿掉但书，或取消合同，或履行一些合同上的义务，卖家有权取消合同。但在卖家取消合同之前，卖家必须给买主书面通知，告诉买主如果不修改但书或履行合同上的义务，卖家将取消合同。在取消合同前，卖家必须给买主至少24小时的时间回应。

第15段：交屋现况的最后核验（FINAL VERIFICATION OF CONDITION）
给买家在交屋之前，最后一次检验房屋的机会，并确定卖家已完成所同意整修的部份。

第16段：修复（REPAIRS）
注明卖家如果同意负责修理，他们必须在交屋前完工，买家也有机会在交屋前检查，整修是否令买主满意。

第17段：税务问题（PRORATIONS OF PROPERTY TAXES AND OTHER ITEMS）
买方和卖方同意某些费用和定期支出，如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易，双方将按比率分配付费。

第18段：经纪公司（BROKERS）
买家与经纪公司达成的协议（其他条款中有阐述，请确认）。

第19段：签约或代理方（REPRESENTATIVE CAPACITY)
这是与31和32段条款的相关的内容，主要阐述合约的签署人如果在不是一个人的情况下需要额外的操作。

第20段：第三方信托公司的指示（JOINT ESCROW INSTRUCTIONS TO ESCROW HOLDER）
关于“第三方信托公司” 已在第3段提到，作为独立的于买卖双方的存在，本段阐述“第三方信托公司” 在付交易完成后付费给经纪人。

第21段：买家补救措施（REMEDIES FOR BUYER'S BREACH OF CONTRACT）
如果买家没有足够的理由却取消合同，卖家可以告买家赔偿损失。如果买家在这段文字前签名，然后买家假若无故取消合同，虽然卖家仍然可以告买家，但是一般来说，买家损失的最大金额就是所付的订金。

第22段：解决分歧（DISPUTE RESOLUTION）
这是买家和卖家同意，买家和卖家同意调解的任何争议或诉求，让买卖双方消除歧见的作法，帮助双方解决地产经纪人无法解决的问。如果买家和卖家在这段下方签名，就表示如果纠纷不能解决时，双方同意不上法庭，而选择由"仲裁人"来解决。仲裁人不是法官，但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项，包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中，买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

第23段：其他专家服务的选择（SELECTION OF SERVICE PROVIDERS）
虽然经纪人提供买房和卖方检验房屋，或其他可以帮助双方购买或出售地产的专业人员名单，但是双方可以自行选择，不需接受经纪人的建议。

第24段﹕整个合约变更以书面为主 (“MLS”):
提醒买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

第25段﹕ 包括附加文件在内的其他条款及条件
买方可以在此写出合约未印出的其他附加条件。

第26段﹕定义
定义合约列出的名词字汇。

第27段﹕经纪人
首先，让买主知道自己的经纪人也可能直接或经由属下代理人间接与其他买方合作。其次，让买方知道在这次买卖房屋的过程中，买方的经纪人是否也同时代表卖方。同时，也让卖方知道代表卖方的经纪人也可能试图直接销售其他卖方登录在经纪人名下，或间接销售其他卖方登录在属下代理人名下的其他的房屋。

第28段﹕买卖双方给予第三方信托公司的指示
第二十八段是给第三方信托公司的指示，并且告诉买方和卖方代书公司将会要求双方签更多的文件。最後，指示第三方信托公司在买卖完成时，付费给经纪人。

第29段﹕买主付给经纪人的佣金
第二十九段写明在另一份书面文件中买主同意付给房地产经纪人的佣金。

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第30段﹕出价的条款及条件
让卖主知道买主将出价购买该房屋。

第31段﹕出价的有效期限
本段指定有权代表买主收取卖主接受合同的人士。除非经由委任状的授权外，否则收取接受合同的授权没有权责接受或签署合同的变更。

第32段﹕卖主付给经纪人的费用
本段写明任何卖方同意付给地产经纪人的费用。

第33段﹕接受出价
本段可让卖方接受买主的出价或还价。还价是指卖方希望改变买主在买方条件中列举的某些要求，但是已经同意买主其他的要求。例如，卖方可能同意买主提出的全部条件，但是，也提出比买方开价较高的卖价。如果卖主正式写出还价单，则合同不再对双方具任何法律效力，除非买方在还价单上签字，并交还给卖方或卖方经纪人，而且确实由卖方或卖方经纪人在限定时间内查收。在第三十三段下方为卖方签名，并用正楷书写姓名和卖方希望重要文件寄回的收信地址。